10 points à connaitre sur les taux d’intérêt immobilier
Comment sont calculés les intérêts d'un prêt immobilier et comment fonctionnent-t-ils? Voici tout ce qu'il faut savoir avant de vous engager.
1 – Le prêt à taux d’intérêt fixe
Comme son nom l’indique un prêt immobilier souscrit avec un taux d’intérêt fixe ne subira pas de variations tout au long des années à venir.
Ce taux d’intérêt, sera donc identique tout au long de la durée de vie du prêt immobilier, ne modifiant donc pas la durée du crédit, les montants des échéances ou encore le cout total du crédit immobilier final.
C’est la formule du taux fixe qui est la plus utilisée, en effet elle permet de pouvoir se projeter sur le long terme, à la différence du prêt à taux d’intérêt variable.
2 – Le prêt à taux d’intérêt variable
A l’inverse du taux d’intérêt fixe, le taux variable peut varier tout au long de la durée de vie du prêt immobilier.
Jusque-là, vous me direz, la réponse était dans la question.
De ce fait il sera donc impossible de connaitre le cout total du crédit ni sa durée exacte.
Toutefois, au moment de la souscription du prêt immobilier vous définirez avec votre banque, un indice de référence, en règle générale c’est l’Euribor qui est pris en compte.
L’Euribor est un taux de référence qui représente le marché interbancaire européen, c’est le taux d’intérêt auquel les banques européennes se prêtent l’argent entre elles à court terme.
Votre taux d’intérêt variable subira donc les variations de l’Euribor, s’il baisse, votre taux baissera, en revanche s’il augmente votre taux d’intérêt augmentera lui aussi.
Ces variations impacteront donc vos mensualités, la durée du prêt ainsi que son cout total une fois qu’il sera entièrement remboursé.
3 – Le taux d’intérêt variable : dans quels cas alors ?
Un prêt immobilier souscrit avec un taux d’intérêt variable pourrait être un bon comme un mauvais choix sur le long terme.
Le principal avantage de cette solution est de bénéficier d’un taux d’intérêt plus faible à la souscription du crédit immobilier, par rapport à un taux fixe en vigueur.
Pour que ce choix soit judicieux, et dans le cas où les taux augmenteraient avec le temps, l’écart entre le taux d’intérêt fixe et le taux d’intérêt variable au moment de la souscription du prêt, doit être le plus grand possible.
On optera donc pour cette solution lorsque les taux d’intérêts fixes sont élevés, ou alors si le prêt immobilier que vous envisagez de souscrire est de courte durée, limitant ainsi les fortes variations au fil des ans.
Jusqu’à présent les taux d’intérêt restaient faibles, il n’était donc pas judicieux d’opter pour cette solution.
4 – Le taux d’intérêt d’usure c’est quoi ?
Le taux d’intérêt d’usure est le taux maximum auquel les organismes bancaires (banques) sont autorisés à accorder (vendre) des prêts immobiliers à des particuliers.
Ce taux d’usure est calculé et fixé par la banque de France et a pour but de protéger les consommateurs particuliers.
Pour définir ce taux d’usure, la banque de France réalise une enquête auprès des banques Françaises afin de déterminer les taux d’intérêt Annuel Effectif Global TAEG moyens pratiqués.
Chacune des révisions du taux d’usure fait l’objet d’une publication au journal officiel.
Le taux d’intérêt d’usure est mis à jour tous les mois par la banque de France.
5 – Le taux d’intérêt Annuel Effectif Global TAEG
Le Taux Annuel Effectif Global TAEG (jusqu’en 2016 on parlait du Taux Effectif Global TEG) est le taux d’intérêt de votre crédit immobilier comprenant donc tous les frais occasionnés par ce dernier, il comprend :
- Les intérêts bancaires fixes ou variables
- Les frais de dossier
- Les frais de courtage en crédit immobilier
- Le cout total de l’assurance
- Les frais de garantie
- Les frais divers demandés par la banque
En revanche, pour les prêts finançant des logements en Vente en Etat Futur d’Achèvement VEFA ou de construction de maison individuelle, ou encore des prêts immobiliers avec travaux :
- Les frais intercalaires ne seront pas comptés dans le calcul du Taux Annuel Effectif Global TAEG.
Pour plus d’informations :
simuler votre échéancier du TAEG d'un crédit immobilier
C’est le Taux Annuel Effectif Global qui ne devra pas être supérieur au taux d’usure.
6 – Taux d’intérêt et Haut Conseil de Stabilité Financière
Le Haut Conseil de Stabilité Financière HCSF est chargé de surveiller l’équilibre financier Français, entre autre, c’est lui qui limite les durées maximales des crédits immobiliers ainsi que le taux d’endettement maximum autorisé.
Son rôle est de préserver la croissance économique financière nationale.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière HCSF n’intervient donc pas sur les limites ou plafond des taux d’intérêts, il fixe juste les taux d’endettements ainsi que les durées maximales des prêts immobiliers.
7 – Le taux d’endettement
Comme pour les durées, le taux d’endettement maximum est aussi encadré par le haut conseil de stabilité financière HCSF.
Depuis le 1er janvier 2022 les banques françaises ne peuvent accorder de prêts immobiliers si votre taux d’endettement dépasse 35%.
Vous pouvez aussi faire appel à un courtier en crédit ou votre banque pour estimer vos mensualités
8 – Négocier votre taux d’intérêt
Faites jouer la concurrence !
Consultez votre banque en premier, elle vous connait bien et souhaite sans doute vous garder en tant que client.
Afin d’obtenir plusieurs simulations de prêt immobilier, vous pourrez aussi contacter un courtier en crédit immobilier et assurance, cependant prévenez le que vous avez vu votre banque en premier, il évitera ainsi de la démarcher une seconde fois.
Un courtier en crédit immobilier et assurance déposera, pour vous, votre dossier dans la ou les banque(s) qui vous correspondra(ont) le mieux, et vous négociera le meilleur taux d’intérêt possible.
En effet en fonction de votre statut (salarié du privé, fonctionnaire, chef d’entreprise…) il sera préférable de contacter une banque plutôt qu’une autre, c’est le travail du courtier en crédit immobilier.
Vous pourrez aussi obtenir un taux d’intérêt plus faible en fonction de la qualité de votre dossier.
En effet fournir des relevés de comptes positifs et une preuve d’épargne croissante rassurera la banque et lui démontrera que vous gérez convenablement votre argent.
Le montant de votre apport jouera également un rôle primordial, d’une part pour l’acceptation de votre prêt immobilier, d’autre part pour en fixer son taux d’intérêt.
Vous l’aurez compris plus votre apport personnel sera important, moins votre Taux Annuel Effectif Global TAEG sera élevé.
Enfin, plus la durée du prêt sera courte plus son Taux Annuel Effectif Global TAEG sera faible.
A titre indicatif au premier trimestre 2023 un taux d’intérêt moyen pour un prêt immobilier d’une durée de dix ans est d’environ 2.85 % (3.2 % sur un prêt de vingt ans).
9 – Taux d’intérêt de l’OAT 10 ans
Le taux d’intérêt d’Obligation Assimilable du Trésor OAT sont les taux d’intérêts d’emprunts que l’état Français réalise auprès d’autres pays.
La durée de ces crédits peut varier entre 7 et 50 ans, ces derniers servent à financer les dépenses générales du pays sur le long terme, on parle de l’OAT 10 ans car c’est cette durée qui est prise en référence.
Entre autre, cet argent est en retour prêté aux banques Françaises pour financer tous types de crédits, dont bien sur les prêts immobiliers.
L’Obligations Assimilables du Trésor OAT, sert donc de référence pour la détermination du taux fixe applicable, ces derniers dépendent donc du taux auquel l’état Français emprunte.
10 – Hausse des taux d’intérêt au premier trimestre 2023, quelles conséquences sur le marché immobilier ?
Pour faire face à l’inflation, la banque de France a dû faire augmenter le taux d’usure des prêts immobilier.
Au premier trimestre 2023 ce taux d’usure est fixé aux alentours des 4% : Une hausse de 100% en cinq ans !
A titre indicatif, il y a quelques mois de cela, pour une mensualité de 1000 Euros, et pour un prêt immobilier d’une durée de 25 ans, vous pouviez emprunter aux alentours des 250 000 Euros.
Aujourd’hui, pour la même mensualité et sur la même durée votre enveloppe financière sera d’environ 210 000 Euros.
Cette baisse du pouvoir d’achat aura donc, inévitablement, une répercussion sur les prix de vente des biens immobilier.