11 démarches à réaliser avant d’acheter un terrain constructible
Acheter un terrain constructible pour bâtir votre maison individuelle vous demandera quelques démarches préalables. Afin de vous aider et de vous orienter du mieux possible, nous avons listé tous les points importants à connaître avant de vous lancer dans votre projet d’achat de terrain.
1 Définir votre budget d’achat
Acheter un terrain pour y bâtir une maison individuelle diffère quelque peu d’un achat immobilier dans l’ancien, en effet il est impossible de connaître le prix de construction de la maison que vous souhaitez faire bâtir sans avoir trouvé de terrain constructible.
En effet, ce prix de construction diffère en fonction de l’adaptabilité au sol, et donc des fondations nécessaires au terrain que vous aurez choisi.
Par exemple: Le terrain que vous avez sélectionné nécessite de réaliser des fondations spécifiques car une nappe phréatique est présente peu profondément, dans ce cas le prix de construction se verra fortement augmenté.
Ou encore: Le constructeur de maison individuelle doit faire intervenir un brise roche pour aplanir le terrain, l’intervention d’un tel engin spécifique viendra aussi alourdir la facture.
Un autre cas: le Plan de Prévention des Risques inondation PPrI prévoit d’élever votre vide sanitaire de cinq rangs de parpaings supplémentaires, cette opération aura les mêmes conséquences sur votre prix de construction.
Cependant vous ne pourrez pas partir en visite de terrain sans avoir tout de même réalisé une étude de financement digne de ce nom.
Vous pourrez réaliser cette dernière avec votre banquier ou encore un courtier en prêt immobilier, bien sûr si vous projetez d’emprunter pour acheter votre terrain.
Votre conseiller déterminera votre enveloppe d’achat en fonction de vos revenus, des taux d'intérêt en vigueur mais aussi de la durée du prêt immobilier souhaité.
2 Cibler votre secteur d’achat
Quel est le plus important pour vous ?
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Vous rendre à pied au travail ?
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Pouvoir faire vos courses à vélo ?
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Au contraire, faire plusieurs kilomètres en voiture ne vous dérange pas
Afin de déterminer votre secteur d'achat de terrain constructible, vous pourrez mesurer ces distances et le temps de trajet nécessaire pour rejoindre les lieux indispensables à votre quotidien.
N’hésitez donc pas à vous rendre sur place pour évaluer ces distances et ainsi apprécier l’ambiance générale de votre futur terrain.
3 Prendre connaissance des conditions de construction de votre secteur d’achat
En France, les constructions de maisons individuelles sont régies par des règles regroupées dans un document appelé : Plan Local d’Urbanisme PLU.
Ce document régit les règles de constructions et défini par exemple :
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Les distances nécessaires entre chaque habitation
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La couleur des façades, des menuiseries ou encore de la toiture
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Les matériaux de constructions
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La hauteur et les forme architecturales
Le Plan Local d’Urbanisme PLU vous confirmera aussi si le terrain que vous convoitez est situé dans une zone constructible ou non.
Si votre terrain est situé dans un secteur constructible vous pourrez également vous renseigner d’ores et déjà sur les éventuelles taxes après la fin des travaux (Taxe Locale d'Équipement ou encore taxe de raccordement) ces différents impôts peuvent varier d’une commune à l’autre, suivant leur montant ils pourraient même devenir une mauvaise surprise, prenez donc le temps de les chiffrer avant de vous lancer.
4 Déposer une annonce immobilière d’achat
Vous avez défini votre capacité d’achat idéale et êtes devenu un expert immobilier du secteur que vous convoitez.
Vous êtes maintenant en mesure de déposer une annonce immobilière de recherche.
Pourquoi faire une telle chose ? La réponse est simple: Les terrains sont devenus des denrées rares et convoitées.
Le fait de déposer une annonce immobilière de recherche vous permettra de devenir visible et donc d'être contacté dès la mise en vente du terrain constructible par le vendeur lui-même, ce qui vous permettra de gagner un temps précieux et vous évitera surtout de devoir consulter souvent d’autres sites d’annonces immobilières d’achat de terrain.
De plus, le formulaire que nous avons créé vous permettra de renseigner tous vos critères d’achat avec précision, vous permettant ainsi de cibler vos prochaines visites de terrains.
5 Organiser des visites efficaces
Avant de prendre un rendez-vous de visite, prenez le temps de bien situer le terrain.
C'est-à-dire, prendre connaissance de son adresse exacte, et donc vous permettre de connaître les conditions d’adaptabilité au sol ainsi que ses conditions de construction (cf paragraphe 3).
Cette démarche vous permettra de gagner un temps précieux pour votre futur achat, en effet évitez de vous projeter sur des terrains trop contraignants en termes d’adaptabilité au sol.
Comme vu précédemment ces contraintes viendront alourdir vos futures dépenses, vous limitant financièrement ainsi dans la superficie de construction réalisable.
6 Faire chiffrer les coûts de construction
Vous avez trouvé le terrain de vos rêves ? A partir de cette étape, un professionnel (constructeur de maison individuelle, maçon ou encore architecte) va pouvoir vous établir un devis précis en fonction des spécificités du terrain.
Afin de lui apporter plus de renseignements, vous pouvez même demander au propriétaire du terrain constructible une étude de sol, si cette dernière a été effectuée.
Le constructeur de maison individuelle, le maçon ou encore l’architecte (pour une construction de plus de 150m² habitables) pourront avec vous bien sûr, dessiner les plans de votre future maison en fonction des contraintes d’urbanisme et de vos besoins, mais surtout vous établir un devis précis.
Si le prix du projet total (prix du terrain + prix de la construction) se situe dans la fourchette de votre budget, vous serez en mesure de passer à l’étape suivante et donc de rédiger une proposition d’achat.
7 Rédiger une proposition d’achat
Sur ce document écrit, vous devrez :
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Décrire succinctement le terrain que vous souhaitez acheter (adresse complète, références cadastrales, description générale)
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Mentionner le montant que vous souhaitez proposer au propriétaire, en chiffre et en lettre de préférence
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Signaler que votre l’achat du terrain est conditionné par l’obtention d’un prêt immobilier, indiquez le montant demandé, la durée du prêt immobilier et le taux d'intérêt immobilier prévu
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Indiquer que votre achat du terrain est conditionné par la revente d’un bien immobilier, si tel est le cas
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Signaler que votre achat de terrain sera réalisé comptant et sans délai, si tel est le cas aussi
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Enfin l’achat du terrain sera conditionné à l’obtention d’un permis de construire
Cependant, prenez en compte qu’une proposition d’achat écrite n’a aucune valeur juridique, elle ne représente qu’un engagement sur l’honneur avant de signer un compromis de vente.
8 Signer un compromis d’achat
Afin de signer un compromis d'achat rapidement, vous devrez transmettre à votre notaire les documents suivants :
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Vos pièces d’identité
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Votre livret de famille
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Votre étude de financement si vous devez demander un prêt immobilier
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Votre intention de demander un permis et obtenir un accord
Un compromis d'achat pourrait être signé de particulier à particulier, cependant au vu de sa valeur juridique, surtout pour l’achat d’un terrain, il est tout de même conseillé de faire appel à un notaire, de préférence réactif et disponible.
Le compromis d'achat vous accordera un délai de réflexion de onze jours, ce délai débute dès le lendemain de réception de ce dernier (par voie postale avec accusé de réception ou bien par signature électronique).
Le compromis d'achat comporte des conditions suspensives vous protégeant contre d’éventuels refus de prêt immobilier ou encore de refus de votre demande de permis de construire.
Cependant, un compromis d'achat vous obligera à respecter des délais de réalisation pour vos différentes demandes.
9 Déposer une demande de permis de construire
Afin d’obtenir une réponse rapide de la part de votre mairie, vous devrez déposer une demande de permis de construire la plus complète possible auprès du service urbanisme.
Cette démarche est assez longue et fastidieuse aussi si vous éprouvez des difficultés vous pouvez mandater soit le constructeur de maison individuelle, soit le maçon ou encore l’architecte avec qui vous avez choisi de travailler.
Le compromis d'achat vous laissera un délai maximum d'un mois pour déposer votre demande de permis de construire.
Dans le cadre d’une construction de maison individuelle, le délai d’instruction est de deux mois.
Votre autorisation de permis de construire vous sera remise par courrier avec accusé de réception, cette autorisation prendra la forme d’un arrêté communal signé par le maire.
Dans le cas où vous n’auriez reçu aucune autorisation au bout du délai de deux mois, vous pourrez considérer que cette dernière a été acceptée.
Il s’agira alors d’un permis de construire tacite.
Lorsque vous aurez reçu votre permis de construire vous devrez afficher, au bord du terrain, un panneau détaillant votre future construction, ce dernier devra rester en place jusqu’à l'achèvement des travaux.
Vous devrez faire appel à un huissier de justice pour constater la date de pose du panneau, à partir de cette date, les tiers auront deux mois pour s’opposer à votre projet, c’est ce que l’on appelle « le délai de recours des tiers ».
Ce panneau de recours des tiers doit être placé de manière visible au bord du terrain.
10 Signer un acte authentique d'achat
Une fois votre permis de construire accepté vous pourrez alors déposer votre demande de prêt immobilier auprès de votre banque ou auprès de votre courtier.
Dès que vous aurez reçu vos offres de prêt immobilier (comptez un délai de deux mois environ) vous pourrez alors contacter le notaire chargé de la vente afin de fixer une date de signature d’acte définitif d’achat.
11 Débuter le chantier
Après le rendez de signature d’acte authentique d’achat, vous serez alors propriétaire du terrain, commenceront alors à être prélevés des frais intercalaires par votre banque.
Ces frais intercalaires sont en général de l’ordre de 30% de la mensualité prévue.
Les mensualités de votre prêt immobilier ne débuteront que lorsque les travaux seront bel et bien terminés.
Vous aurez un délai maximum de deux ans pour débloquer toutes les sommes prévues auprès de votre banque.
Durant la construction vous fournirez à votre banque les factures des différentes étapes de vos travaux.
C’est la banque qui paiera au fur et à mesure soit le constructeur de maison individuelle, soit le maçon ou encore l’architecte avec qui vous avez choisi de travailler.
A la fin de votre chantier, vous pourrez alors déposer une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux de construction.