Les 11 commandements du prêt immobilier
Comment fonctionne un prêt immobilier ? Et quelles sont les étapes pour obtenir votre accord de prêt ? Voici tous nos conseils avant de vous engager.
1 – Que peut-on financer avec un crédit immobilier ?
Comme son nom l’indique un prêt immobilier sert à financer un bien immobilier (Appartement, maison, terrain constructible ou même rachat de part d’une Société Civile Immobilière SCI).
Afin de choisir la meilleure offre possbible, et ainsi obtenir le meilleur taux d’intérêt immobilier vous pourrez déposer votre de demande dans plusieurs établissement bancaire avec l'aide d'un courtier en crédit immobilier.
A la différence d’un crédit à la consommation ses durées et ses montants sont largement supérieurs et beaucoup plus intéressants.
Lors d’un achat immobilier, ces prêts servent aussi à financer des travaux de petite ou grande ampleur voir même de construction.
En souscrivant un crédit immobilier avec travaux vous allez donc pouvoir financer (En plus du bien immobilier) :
- Peinture
- Isolation
- Remise aux normes ou installation électriques
- Plomberie
- Aménagement intérieur ou extérieur
- Construction complète
- Travaux divers
Lors d’une demande de prêt immobilier avec travaux ou de construction complète il vous faudra justifier auprès de la banque toutes les dépenses prévues.
Ces dépenses se justifieront avec des factures d’artisans ou si vous réalisez les travaux vous-même, des factures d’achat des matériaux avec une attestation sur l’honneur que ces matériaux seront bien employés dans le bien immobilier en question.
Si vous prévoyez de réaliser des travaux de grande ampleur seul (sans l’aide d’un professionnel), la banque pourrait aussi vous demander vos disponibilités et compétences liées à ces travaux.
En effet vous aurez deux ans maximum avant que les mensualités de votre crédit immobilier ne commencent.
Notez qu’entre le début et la fin des travaux vous devrez quand même payer des frais intercalaires.
Ces frais sont en général de l’ordre de 30% de la mensualité prévue.
2 – Les durées d'un prêt immobilier
Les durées des prêts immobiliers sont régies par le haut conseil de stabilité financière.
Le HCSF est chargé de surveiller l’équilibre financier Français, entre autre c’est lui qui limite les durées maximales des crédits immobiliers.
Depuis le 1er janvier 2022 les banques françaises ne peuvent accorder de crédits immobiliers au-delà de 25 ans pour de l’ancien ou alors 27 ans maximum pour une construction neuve ou de l’ancien nécessitant de gros travaux (le montant des travaux doit représenter au minimum 25 % du prix d’achat du bien immobilier).
3 – Le taux d’endettement et prêt immobilier
Comme pour les durées, le taux d’endettement maximum est encadré par le Haut Conseil de Stabilité Financière HCSF.
Depuis le 1er janvier 2022 les banques françaises ne peuvent accorder de prêts immobiliers si votre taux d’endettement dépasse 35%.
Vous pouvez aussi faire appel à un courtier en crédit ou votre banque pour estimer vos mensualités
Comment calculer votre taux d’endettement ?
4 – Garantir un prêt immobilier, à quoi ça sert ?
Garantir un prêt immobilier n’est pas obligatoire, cependant la quasi-totalité des banques en font une condition sinéquanone.
Cette garantie intervient en cas de défaut de paiement et prend le relais auprès de l’organisme de crédit (la banque).
En d’autre terme si vous ne payez plus vos mensualités cet organisme va payer la banque à votre place, ou saisir le bien immobilier.
Vous serez donc redevable auprès de cette garantie en cas de défaut de paiement de votre part.
Son fonctionnement est donc semblable à une assurance classique, cette garantie se paie dès la souscription du prêt (en général la banque la compte dans votre enveloppe de demande de crédit), cette garantie peut avoir plusieurs formes :
- Garantie hypothécaire ou Inscription en Privilège de Préteur de Deniers. C’est l’option la plus onéreuse car son prix est de l’ordre de 2 % du montant du crédit. En effet une inscription au registre de la publicité foncière est nécessaire par le notaire. De plus lors d’une vente future des frais de mainlevée seront aussi à prévoir.
- Société de cautionnement. Solution la plus courante, elle fonctionne un peu comme une assurance. Ces frais de garantie se paient au moment de la souscription du prêt. En général votre courtier ou votre banquier l’ajoutent au montant total du crédit demandé.
- La caution solidaire. Cette garantie est très utilisée dans le monde de la location. Elle peut être aussi utilisée lors d’un achat immobilier, une tierce personne peut donc se porter caution pour vous et prendre votre relais en cas de défaut de paiement.
- La caution fonctionnaire. Comme son nom l’indique cette garantie est réservée aux fonctionnaires, son principe est le même que celui de la société de cautionnement.
5 – Assurer un prêt immobilier
En cas de décès ou de perte totale et irréversible suite à un accident ou encore si vous tombez malade, en cas d’invalidité permanente (totale ou partielle) et incapacité temporaire de travail (totale ou partielle aussi) et dans certains cas lors d’une perte d’emploi.
Cette assurance va prendre en charge les mensualités de votre crédit immobilier, si vous subissez un accident ou si vous déclarez une maladie et que vous n’êtes plus en mesure de travailler et donc de percevoir un salaire.
Cette prise en charge sera en tout ou partie suivant votre cas.
Par exemple, si vous percevez le chômage aprés un licenciement, l’assurance ne comblera que la différence avec votre ancien salaire.
Lors de la souscription de cette assurance la banque vous demandera de compléter un questionnaire de santé. Le montant de votre cotisation sera fixé en fonction des éléments que vous renseignerez sur le questionnaire.
Les cotisations d’assurance sont en général mensualisées durant toute la durée du prêt.
6 – Les frais de dossier du prêt immobilier
Les frais de dossiers sont fixés par la banque dès le dépôt de dossier de crédit immobilier.
Ces frais sont libres et non encadrés.
Autrement dit chaque organisme bancaire fixe ses propres tarifs, en règle générale ces frais sont de l’ordre de 1% du montant emprunté, avec dans certains cas des plafonds miniums ou maximums.
Dans la majorité des cas les frais de dossiers sont additionnés au montant financé par le crédit.
Ces frais de dossiers ne seront dus que lorsque vous signerez vos offres de prêt.
Vous pouvez donc démarcher plusieurs banques, avec ou sans courtiers, recevoir plusieurs offres de prêt et enfin choisir celles qui vous conviennent le mieux.
Sachez que depuis le 1er juin 2022 vous serez en droit de résilier l’assurance que vous avez souscrite avec votre banque, si vous trouvez plus avantageux ailleurs.
7 – Les offres de prêt du prêt immobilier
Les offres de prêt immobilier sont ni plus ni moins qu’un contrat entre la banque et le particulier. Entre autre, dans ce contrat on retrouve :
- Le montant emprunté
- La durée du crédit
- le taux d’intérêt immobilier
- Le type de garantie
- L’assurance emprunteur
- Le tableau d’amortissement
Si vous décidez d’accepter les offres de prêt que vous avez reçues vous devrez les retourner signées et datées.
Vous devrez respecter une période de réflexion de dix jours minimums.
Vous devrez donc renvoyer vos offres de prêt le 11eme jour après réception cachet de la poste faisant foi.
8 – Délai de réflexion et prêt immobilier
Comme vu plus haut, vous pouvez déposer votre dossier de demande de crédit dans plusieurs banques différentes.
Le délai de réflexion vous donne donc le temps de recevoir plusieurs offres de prêts et de prendre le temps de choisir celles qui vous conviennent le mieux.
Attention toutefois à ne pas dépasser les délais fixés dans le compromis de vente.
Ce délai est donc de dix jours, il commence le lendemain de la réception des offres de prêt par voie postale, cachet de la poste faisant foi.
Cet envoie se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.
Vous avez choisi les offres qui vous convenaient le mieux ? Vous devrez renvoyer ces offres de prêt signées à partir du onzième jour.
Les offres de prêt sont valables au minimum trente jours à réception par la poste avec accusé de réception.
9 – Déblocage des fonds du prêt immobilier
Dès que la banque recevra vos offres de prêts signées, elle sera en mesure de débloquer la somme demandée.
Lors d’un achat immobilier ancien (déjà bâtit ou un terrain pour une construction neuve) le notaire va entrer en contact avec la banque afin de demander le déblocage des fonds.
La somme demandée doit donc se retrouver sur le compte du notaire le jour de la signature de l’acte authentique.
Pensez à donner une copie de vos offres de prêt au notaire pour qu’il puisse se mettre en relation avec la banque et ainsi faire le nécessaire.
Lorsque vous aurez fournies ces offres au notaire ce dernier sera même en mesure de fixer une date d’acte authentique.
10 – Les tableaux d’amortissement du prêt immobilier
Les tableaux d’amortissement font partie intégrante des offres de prêt. Ce n’est ni plus ni moins qu’un échéancier détaillé de toute la durée du crédit.
Chaque ligne représente une mensualité (certains tableaux d’amortissement affichent uniquement les années, dans ce cas une ligne représente une année).
Ce document détaille donc :
- Les dates prévues des prélèvements
- Le capital remboursé
- Les intérêts remboursés
- Le cout de l’assurance
- Le capital restant du
11 – Comment négocier un prêt immobilier ?
Faites jouer la concurrence !
Consultez votre banque en premier, elle vous connait et souhaite sans doute vous garder en tant que client.
Contactez ensuite un courtier en crédit et assurance, cependant prévenez le que vous avez vue votre banque en premier.
Un courtier en crédit et assurance déposera votre dossier dans la banque qui vous correspondra le mieux et ainsi vous négociera le meilleur taux d’intérêt immobilier.
En effet en fonction de votre statut (salarié du privé, fonctionnaire, chef d’entreprise…) il sera préférable de contacter une banque plutôt qu’une autre, c’est le travail du courtier en crédit immobilier.