9 trucs à savoir sur la SCI Société Civile Immobilière
Est-il intéressant de créer une Société Civile Immobilière SCI pour Acheter et gérer un bien immobilier ? Quels en sont les inconvénients ? Et pourquoi acheter en SCI plutôt qu'en nom propre ? Toutes les réponses à vos questions sont dans ce nouvel article.
1 – Comment créer une Société Civile Immobilière SCI ?
Afin de créer une Société Civile Immobilière SCI vous devrez au minimum être deux associés.
Cependant, aucune limite au nombre d’associé ne sera fixée, il sera même possible qu’un mineur soit lui aussi associé dans le cadre d’une Société Civile Immobilière SCI familiale.
Cette société est limitée dans son activité, en effet une Société Civile Immobilière SCI ne pourra pas acheter un bien immobilier pour une revente en l’état.
Ce type de transaction concernera l’activité de marchands de bien, dans ce cas une carte professionnelle sera nécessaire.
Vous pourrez toutefois acheter un terrain constructible pour y réaliser des maisons individuelles et ainsi revendre ces biens immobiliers une fois construits.
Vous pourrez aussi acheter un immeuble pour y réaliser des travaux et vendre les appartements à l’unité une fois ces derniers rénovés.
La durée de vie d’une Société Civile Immobilière SCI est de 99 ans maximum, cette durée sera écrite dans les statuts.
2 – Les statuts d'une Société Civile Immobilière SCI
Comme pour une société classique, une Société Civile Immobilière SCI doit posséder des statuts.
Les Statuts sont en réalité un document détaillé dans lequel sera décrit le fonctionnement et la composition générale de la Société Civile Immobilière SCI.
Dans ce contrat sera renseigné qui est le gérant, quels sont les associés et déterminera quelles sont leurs parts respectives.
Les statuts renseigneront aussi sur les règles de majorités lors des votes en assemblées générales.
Si besoin, ils pourront aussi limiter le droit de vote aux usufruitier uniquement.
Ils prévoiront des clauses en cas de vente ou d’échange de parts.
Lors d’un achat immobilier avec création d’une Société Civile Immobilière SCI, votre notaire sera en mesure de la créer entre le compromis de vente et l’acte de vente définitif.
Il est donc possible d'attendre de trouver un bien immobilier avant de créer votre Société Civile Immobilière SCI.
Dans ce cas vous signerez un compromis de vente, en nom propre, avec une clause de faculté de substitution.
L’acte authentique, lui, sera signé au nom de votre Société Civile Immobilière SCI.
Bien évidemment les associés seront responsables des dettes souscrites par la Société Civile Immobilière SCI.
Les créanciers pourront se retourner contre les différents associés et pourront aller jusqu’à leur saisir des biens propres à hauteur bien sûr de leur part initiale.
Une Société Civile Immobilière SCI peut donc demander un prêt immobilier.
3 – Les apports dans la Société Civile Immobilière SCI
Chaque associé est tenu de fournir un apport (somme d’argent ou bien propre ou encore services en nature), ces derniers constituent un transfert et seront par la suite la propriété exclusive de la Société Civile Immobilière SCI.
En contrepartie ces associés recevront des parts, ces dernières étant proportionnelles à la hauteur de la valeur de l’apport fourni.
Pourra donc être considéré comme un apport une compétence liée, par exemple l’entretien général du bien immobilier ou encore au bon fonctionnement de l’immeuble concerné.
Dans tous les cas il sera obligatoire que chaque associé fournisse un apport qu’il soit matériel, financier ou encore en nature.
4 – La fiscalité d'une SCI
Lors de la rédaction des statuts vous choisirez comment vous souhaitez déclarer les bénéfices réalisés par votre Société Civile Immobilière SCI.
Vous pouvez choisir de déclarer ces bénéfices soit en déclarant un Impôt sur la Société IS ou bien alors en déclarant ces bénéfices par l’impôt sur le revenu IR.
Le régime de l’impôt sur la Société sera obligatoire si les revenus concernent des revenus locatifs d’un bien immobilier loué meublé ou encore équipé.
Le choix de la fiscalité est irréversible, aussi il faudra bien calculer lequel sera le plus intéressant pour vous avant la création de votre Société Civile Immobilière SCI.
5 – Déclarer les bénéfices avec l’Impôt sur la société de votre Société Civile Immobilière SCI
Comme pour une société classique vous serez imposés sur le bénéfice réalisé, à hauteur de 25%.
Toutefois, si vous réalisez un bénéfice de moins de 38 120 Euros, la part de cet impôt sera réduite à 15 %.
Le principal avantage de ce mode de déclaration est de bien séparer votre impôt sur le revenu des bénéfices générés par la Société Civile Immobilière SCI, ainsi vous ne risquerez pas d’augmenter votre impôt sur le revenu personnel.
Il sera donc intéressant d’opter pour ce principe dans le cas où les bénéfices générés par votre Société Civile Immobilière SCI augmenteraient votre impôt sur le revenu.
Cependant vous devrez tenir une comptabilité d’engagement et déposer vos comptes au greffe du tribunal de commerce tous les ans, comme pour une société classique.
Des dividendes pourront être reversés, à la fin de chaque bilan comptable (chaque année) aux différents associés en fonction bien sûr de leur part détenus dans la Société Civile Immobilière SCI.
Ces dividendes seront concernés par un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) ou flat tax.
Le taux de taxation des dividendes est de 30 % répartis comme suit :
- Prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %
- Impôt sur les revenus à hauteur de 12,8 %
Si l’associé opte pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, il pourra bénéficier d’un abattement de 40 % des dividendes.
6 – Déclarer les bénéfices avec l’Impôt sur le revenu de votre Société Civile Immobilière SCI
Le principal avantage de cette déclaration est sa simplicité de réalisation, en effet pas besoin de comptable et la déclaration des bénéfices se fait lors votre déclaration d’impôt sur le revenu annuel.
Pour rappel la déclaration sur le revenu se fait au mois d’avril de chaque année et concerne les revenus perçus l’année précédente.
Lors de cette déclaration, l’associé de la Société Civile Immobilière SCI choisira entre le régime réel ou le régime micro foncier, si le montant de la déclaration est inférieur à 15 000 Euros.
Dans le cas de la déclaration en micro foncier vous pourrez appliquer un abattement de 30% sur les bénéfices réalisés.
Si vous optez pour le régime réel, vous pourrez déduire les frais suivants :
- Les frais de gestion
- Les travaux d'entretien, de maintenance et de réparation
- Les primes d'assurance
- La taxe foncière
- Les intérêts d'emprunt
- Les travaux d’amélioration ne constituant pas des travaux de construction ou d’agrandissement
Vous pourrez même diminuer votre impôt sur le revenu si vos charges sont plus importantes que vos bénéfices.
Dans ce cas-là vous réaliserez un déficit foncier.
7 – Société Civile Immobilière SCI et Plus-value immobilière
On parle de plus-value immobilière lorsque l’on vend un bien immobilier plus cher que ce que l’on a acheté.
Dans le cadre d’une Société Civile Immobilière SCI, cette plus-value sera valable lors de la vente du bien immobilier ou alors lors de la cession de parts de l’un des associés.
Pour les Société Civile Immobilière SCI soumises à l’impôt sur le revenu, le principe reste le même que celui appliqué en cas de vente en nom propre.
Vous pourrez être exonérés dans certains cas et pourrez réduire cette plus-value en fonction du temps durant lequel la Société Civile Immobilière SCI aura été propriétaire.
Concernant les Société Civile Immobilière SCI soumises à l’impôt sur les sociétés :
Le montant de cette plus-value sera considéré comme du bénéfice et donc imposable avec l’impôt sur la société.
Cependant son montant pourra être diminué grâce à l’amortissement d’un bien immobilier détenu par la Société Civile Immobilière SCI.
Cet amortissement vise à prendre en compte sa dépréciation théorique par le temps et du fait de son utilisation normale.
8 – La Société Civile Immobilière SCI familiale
La Société Civile Immobilière SCI familiale concerne des associés ayant un lien de parenté.
Elle sera utile lors d’une succession (personne qui décède) ou encore en cas de donation, car elle évitera l’intervention d’un notaire.
En effet acheter un bien immobilier en Société Civile Immobilière SCI simplifie grandement la tache lorsqu’un des associés quittent cette société.
Lors du départ d’un des associés il suffira simplement de mettre à jour les statuts, si ces derniers ne prévoyaient pas ses conditions de départ.
A contrario lorsqu’un des propriétaires quitte une indivision (c’est le régime par défaut lorsque vous êtes propriétaire à plusieurs), il sera nécessaire qu’un notaire intervienne, et qui dit notaire, dit frais d’enregistrements (frais de notaire).
Comme vu au début de l’article, un mineur peut être un associé d’une Société Civile Immobilière SCI.
Vous pouvez donc créer une Société Civile Immobilière SCI familiale avec votre conjoint(e) et vos enfants.
9 – Société Civile de Placement Immobilier SCPI
Une société Civile de Placement Immobilier SCPI est un organisme qui gère un ensemble immobilier avec des revenus locatifs.
La SCPI collecte des fonds auprès de particuliers disposant d’un apport limité, en effet, en moyenne une part vaut entre 150 et 1000 Euros.
A l’inverse d’un investissement immobilier avec une Société Civile Immobilière SCI, vous ne percevrez pas de loyers mais un dividende, le plus souvent versé trimestriellement.
Ce dividende sera à hauteur du nombre de part que vous détenez mais aussi du montant des loyers perçus.
En investissant dans une SCPI vous diversifierez votre placement car ce dernier sera utilisé dans plusieurs projets immobiliers, vous réduisez donc les risques.
Attention cependant car ni le rendement ni le capital ne seront garantis.
En effet ces derniers seront tributaires du marché immobilier (valeur de votre part) ainsi que du montant des loyers perçus (valeur du dividende).
Par ailleurs, investir dans une Société Civile de Placement Immobilier a un cout :
- Frais d’entrée compris entre 5 à 12 % de la valeur de votre part
- Frais de gestions égaux à environ 8 à 10 % du dividende versé
Enfin vous devrez déclarer les revenus perçus lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu.