Les 11 particularités de la VEFA : Vente en Etat Futur d’Achèvement
Quelles sont les caractéristiques d'une vente en l'état futur d'achèvement VEFA ? Quelles sont les différentes étapes d'une acquisition en VEFA ? Nous détaillons avec vous toutes les particularités d'une vente en VEFA : Vente en Etat Futur d’Achèvement
1 – Le contenu du contrat VEFA
Avant tout, le vendeur est dans l’obligation de présenter à l’acheteur soit une Garantie Financière de Remboursement (GFR) soit une Garantie Financière d’Achèvement des travaux (GFA).
Ces deux garanties doivent être émises soit par un organisme bancaire soit par un établissement financier.
La GFR ou la GFA interviennent en cas de défaillance financière du vendeur.
En d’autres termes si le vendeur ne dispose plus assez de trésorerie pour terminer la construction du bien immobilier.
La GFR remboursera donc les sommes versées en dépôt de garanties, si la VEFA est annulée.
Si la VEFA se poursuit, la GFA avancera la somme nécessaire au vendeur pour qu’il puisse terminer la construction.
Vous retrouverez dans ce contrat :
- Adresse du futur logement
- Descriptif détaillé du bien une fois terminé avec ses plans
- Les travaux à la charge de l’acheteur
- Règlement général de la copropriété
- Plan de la copropriété
- Règlement du lotissement
- Attestation d’assurance dommage ouvrage
- Si la construction est proche d’un aéroport : un diagnostic nuisance sonore
- Délai de livraison et pénalités de retard
- Prix total de la vente
- Echéancier d’appels de fonds de la construction
- Conditions suspensives d’obtention de prêt immobilier
- Droit de réflexion
- Autorisation d’urbanisme
2 – La signature et les délais de réflexion de la VEFA
Le contrat VEFA doit être signé devant un notaire, il devra être remis en main propre ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
L’acheteur dispose d’un délai de dix jours de réflexion.
Ce délai débute le lendemain de la remise en main propre ou de la réception du courrier notifiant le contrat VEFA.
En cas de désistement, l’acheteur devra notifier au vendeur son annulation par courrier recommandé avec accusé de réception.
3 – L'échéancier de paiement de la VEFA
Un échéancier de paiement est annexé au contrat VEFA, il couvre toute la durée de la construction.
A chaque étape de la construction, le vendeur pourra demander à l’acheteur au maximum :
- 35% du prix total à la fin des fondations
- 35% du prix total à la mise hors d’eau (toiture)
- 25% du prix total à la fin du chantier
- 5% du prix total à la livraison
Si vous financez la construction avec un prêt immobilier, prévoyez de payer des frais intercalaires durant toute la durée des travaux.
Ces frais sont habituellement égaux à environ 30 % de la mensualité prévue.
4 – En VEFA, pouvez-vous réaliser certains travaux vous-même ?
On en a parlé plus haut vous connaissez déjà la réponse, bien évidemment oui.
Cependant ces travaux ne concerneront que des finitions et de l'installation d’équipements.
Vous ne pourrez donc pas installer vos fenêtres ou votre isolation et il en va de soi entreprendre des travaux de gros œuvres.
La liste des travaux restant à la charge de l’acheteur sera écrite lors de la signature du contrat VEFA.
Ces travaux seront détaillés et chiffrés, l’acheteur s’engagera donc à les réaliser.
Ce dernier aura cependant le droit de revenir sur cette décision.
A ce moment-là le vendeur sera tenu de réaliser les travaux prévus, dans les conditions émises lors de la signature de l’avant contrat.
5 – Le dépôt de garantie en VEFA
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, il est quand même fortement apprécié par le vendeur, il met en valeur l’engagement de l’acheteur lors de lasignature du contrat VEFA.
Le montant du dépôt de garantie ne devra pas dépasser :
- 5% du prix de vente si la durée de la construction est inférieure à 1 an
- 2% du prix de vente si la durée de la construction est supérieure à 1 an mais inférieure à 2 ans
- 0% du prix de vente si la durée de la construction prévue est supérieure à 2 ans
La somme doit obligatoirement être déposée sur un compte séquestre.
Comme vu au début de l’article, si le vendeur n’a plus les fonds nécessaires pour terminer la construction, la somme déposée en garantie sera restituée à l’acheteur via la Garantie Financière de Remboursement (GFR).
6 – Les frais réduits en VEFA
En France, des impôts sont collectés à chaque transaction immobilière, la personne collectant ces impôts est le notaire.
Ce que l’on appelle plus communément « les frais de notaire » sont donc composées d’une part d’impôts communaux, départementaux et d’autre part de la rémunération du notaire.
Vous entendrez plus communément parler de frais d’enregistrement.
Lors d’un achat immobilier dans l'ancien, ces frais sont en moyenne de 7 à 8% du prix de vente.
Lors d’un achat en VEFA, ces frais seront réduits à environ 2 à 3 %, en effet le vendeur a déjà payé des frais d’enregistrements lors de l’achat de la parcelle sur laquelle devra être édifiée la maison ou la copropriété en cours de construction.
Pour en savoir plus estimer vos frais d'enregistrement.
7 – Les différentes garanties de la VEFA
La garantie des vices apparents ou défauts de conformité apparents :
Cette garantie protège le vendeur. En effet, avant de livrer le bien immobilier à l’acheteur, le vendeur fait un état des lieux de la construction.
Il est en droit de notifier au constructeur toutes malfaçons.
Le constructeur est donc tenu de réparer tous les défauts de construction, le vendeur dispose d’un mois pour signaler ces dernières.
L’acheteur bénéficie des garanties suivantes :
La garantie de parfait achèvement :
Vous aurez un an pour signaler au vendeur tous défauts de finitions.
La garantie biennale ou de bon fonctionnement :
Cette garantie est applicable sur tous les éléments de la construction pouvant être démontés tels que : le chauffe-eau, les volets, les portes.
Elle sera valable deux ans.
La garantie décennale ou dommage ouvrage :
Ces deux garanties assurent le gros œuvre de la maison ou de la copropriété.
La différence entre les deux ?
La garantie dommage ouvrage prend en charge immédiatement les frais de réparation ou de reconstruction.
La garantie décennale va chercher qui est fautif et va demander au responsable de réparer les dégâts, c’est beaucoup plus long…
8 – Les avantages de la VEFA
Vous serez exonéré de taxe foncière pour au moins 2 ans, pour en profiter pensez à déposer une déclaration auprès du centre des finances publiques dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux.
Cette exonération ne concerne malheureusement pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Jusqu’en 2012 si vous revendiez entre particuliers votre bien immobilier neuf dans les 5 premières années vous étiez redevable de la Taxe sur la Valeur Ajoutée TVA, depuis 2013 cette contrainte a été supprimée.
Bonne nouvelle si vous êtes primo accédant, sous conditions de secteur et de revenus, vous bénéficierez d’une réduction de 14,5% du prix de vente.
En effet la TVA sera réduite à 5.5% au lieu de 20%.
Enfin, nous en parlions précédemment, les frais d’enregistrement (frais de notaires) sont moins élevés que dans l’ancien 2 à 3 % versus 7 à 8%.
9 – Les inconvénients de la VEFA
Les délais de livraison peuvent aller jusqu’à deux ans voir même plus.
Si vous financez la construction avec un prêt immobilier, prévoyez de payer des frais intercalaires durant toute la durée des travaux.
Ces frais intercalaires sont habituellement égaux à environ 30 % de la mensualité prévue.
Bien évidemment un logement neuf peut réserver des mauvaises surprises (fuites, fissures, problème d’évacuation) c’est normal c’est du neuf et jamais utilisé.
Vous êtes cependant protégé pour un an, par la garantie de parfait achèvement.
Enfin le prix d’un logement neuf est généralement plus élevé qu’un logement ancien équivalent.
Effectivement la demande est plus importante dans le neuf que dans l’ancien.
10 – Peut-on négocier un achat en VEFA ?
Pour lancer une construction, le promoteur doit avoir signé au moins 25% de contrats VEFA.
Le but étant pour lui, d’atteindre ce cota le plus rapidement possible, c’est donc à ce moment-là que les offres commerciales peuvent être les plus intéressantes.
A l’inverse, les derniers lots sont souvent « bradés », en effet ils présentent souvent des prestations moindres, tel qu’une mauvaise exposition ou encore une mauvaise position dans l’ensemble immobilier.
Si vous arrivez entre le début et la fin de la construction vous pourrez tout de même négocier, sois les frais d’enregistrement (Frais de notaires) ou encore quelques prestations tels que des équipements ou des niveaux de finitions de qualité supérieure.
11 – Investir en VEFA et réduire ses impôts
Certaines zones urbaines, souvent situées dans de grandes villes, ont besoin de disposer de plus de biens immobiliers récents à la location.
Ces zones sont appelées plus communément zones tendues, dans ces secteurs il est donc difficile de trouver un bien à louer.
Afin de proposer plus de biens récents à des candidats locataires, l’état Français propose aux investisseurs particuliers de bénéficier de réductions d’impôts.
Pour bénéficier de ces réductions les biens immobiliers doivent être situés dans une zone à forte demande locative, le propriétaire ne doit pas dépasser un certain montant de loyer et enfin le bien immobilier doit être loué au moins six ans.