Quelles sont les 11 étapes qui suivent la signature d’un compromis ?
Quelles étapes après la signature du compromis ? Quels sont les éléments importants d'un compromis ? On vous dit tout ce que vous devrez connaitre avant de signer un compromis de vente.
Etape 1 : Le rendez-vous notaire
Le compromis de vente est un avant contrat dans lequel toutes les conditions de la vente seront inscrites.
Cet avant contrat peut être signé de particulier à particulier ou chez un notaire.
Il détaillera :
- L’identité complète des vendeurs
- L’identité complète des acquéreurs
- Une désignation précise du bien immobilier étant vendu
- L’usage du bien (habitation, commerce, professionnel…)
- Le prix vendu
- Les conditions de financement
- Les conditions suspensives
- Les différents délais (délai de rétraction ou délai de demande de prêt ou encore délai d’une demande d’autorisation d’urbanisme)
- Les éventuelles pénalités en cas de non-respect du contrat
- Le montant du dépôt de garantie
- Si le bien est concerné par des servitudes
- Les diagnostics techniques
Enfin si le bien vendu est en copropriété :
- Les documents inhérents à la copropriété (Charges de copropriété, procès-verbaux d’assemblées générales, règlement de copropriété)
A la fin de ce rendez-vous, vendeurs et acquéreurs signeront chacun leur tour.
La signature peut être dans certains cas réalisée électroniquement.
Etape 2 : La réception du compromis de vente
Vendeurs et acquéreurs recevront une copie du compromis de vente par courrier avec accusé de réception, dans le cas d’une signature électronique le document sera envoyé et donc signé par mail via une procédure d’authentification sécurisée.
Si la signature a été réalisée de particulier à particulier, chaque parti repartira avec sa propre copie, chaque signature devra donc être originale (pas de photocopie de signature).
Etape 3 : Les délais de rétractation
Les vendeurs n’ont droit à aucun délai de rétractation, dès qu’ils auront signé (physiquement ou électroniquement) ils seront engagés à vendre leur bien dans les conditions décrites dans le compromis de vente.
Les acquéreurs eux, bénéficieront d’un délai de dix jours pour changer d’avis, sans devoir se justifier.
Ce délai débutera dès le lendemain de la réception du compromis de vente par accusé de réception, caché de la poste faisant foi.
Ou dès le lendemain de la signature électronique.
Etape 4 : La déclaration d’intention d’aliéner
Une déclaration d’intention d’aliéner devra être envoyée via un formulaire, cette dernière permet au propriétaire du bien vendu situé dans une zone de préemption d’informer la commune de son intention de vendre.
Les mairies sont toujours prioritaires sur la vente d’un bien immobilier situé sur sa commune, si cette dernière estime qu’il pourrait être d’utilité publique d’acquérir le bien immobilier en question, elle serait en droit d’acheter en lieu et place des acquéreurs initiaux.
Cependant la vente devra être réalisée au prix et conditions indiqués dans le compromis de vente initial.
La mairie dispose d’un délai de deux mois pour faire valoir son droit de préemption, passé ce délai et si elle n’a pas répondu avant, vous pourrez considérer qu’elle ne préemptera pas, la vente peut suivre son cours.
Etape 5 : L’attestation de dépôt d’une demande de prêt
Dans le cas d’un achat immobilier conditionné à l’obtention d’un crédit immobilier, une condition suspensive protègera l’acquéreur d’un éventuel refus de prêt bancaire.
Une demande de prêt immobilier auprès d’un organisme bancaire devra être justifiée via une attestation de dépôt de dossier.
Cette attestation de demande de prêt devra être fournie au vendeur via le notaire (ou directement entre particuliers).
Le délai pour déposer un dossier de demande de prêt est en général fixé pour un mois.
La banque dispose par la suite d’un mois supplémentaire pour délivrer un accord de principe et pour éditer les offres de prêt.
En général, pour une vente conditionnée à la seule condition d’obtention d’un prêt bancaire, le délai entre le compromis de vente et l’acte définitif est en général de trois mois.
En cas de refus de prêt, l’acquéreur potentiel pourra se désengager du compromis sans aucun frais, rendant ce dernier caduque, il devra alors fournir deux refus de prêt, de deux banques différentes, il pourra aussi poursuivre son achat si il trouve une autre solution.
Etape 6 : L’attestation de dépôt d’une demande d’urbanisme
Les demandes d’urbanisme concernent :
- Les demandes de travaux simple (Ex : modifier une façade)
- Les demandes de permis de construire (Ex : construction d’une maison individuelle)
- Les demandes de permis d’aménager (Ex : découper une parcelle constructible)
- Les demandes de changement de destination (Ex : transformer un appartement en rez de chaussée en commerce)
Comme pour une demande de prêt immobilier, une demande d’urbanisme devra être justifiée par une attestation provenant du service urbanisme de la mairie concernée.
L’acquéreur possède aussi d'un mois pour fournir cette attestation.
La mairie dispose d’un délai de deux mois pour vous délivrer son autorisation.
Attention car il pourra vous être demandé de modifier ou d’adapter vos plans ou demande, dans ce cas il vous faudra re-déposer une demande (avec de nouveaux plans), re-fournir une attestation de dépôt de dossier et re-attendre deux mois de délai d’instruction.
Si le service urbanisme ne vous demande pas de modificatifs, vous devrez compter un délai de trois mois avant d’obtenir une autorisation d’urbanisme.
Vous devrez compter trois mois supplémentaires si une demande de prêt immobilier doit etre réalisée ou simplement un mois de plus si la transaction se réalise sans demande de prêt immobilier.
En cas de refus du service urbanisme, l’acquéreur potentiel pourra se désengager du compromis sans aucun frais, rendant ce dernier caduque, il devra alors fournir un document de la mairie justifiant le refus, il pourra aussi poursuivre son achat si il trouve une autre solution.
Etape 7 : La réception d’un accord de principe de prêt immobilier et des offres de prêt
Un crédit immobilier sera toujours garanti et assuré :
- La garantie ou caution paiera les échéances du crédit si vous n’êtes plus en mesure de les assumer financièrement ex : perte d’emploi
- L’assurance pourra soit prendre en charge vos mensualité en cas d’accidents graves vous empêchant de travailler, soit rembourser le crédit en totalité en cas de décès
Votre dossier de demande de prêt a été accepté, vous allez recevoir un accord de principe, ce dernier stipulera que votre dossier a été accepté au niveau de la banque.
A ce moment-là la garantie et/ou l’assurance du prêt n’ont pas encore été validées.
En effet bien souvent ce sont des organismes externes à la banque qui garantissent ou assurent le prêt.
La banque n'éditera les offres de prêt qu’après avoir eu la confirmation que votre prêt immobilier est bien garanti et assuré.
Dans le cas où la banque, la garantie et l’assurance rendraient leur verdict en même temps : les offres de prêt seront édités directement.
Vous recevrez vos offres de prêt par courrier avec accusé de réception, vous devrez attendre un délai de réflexion de onze jours avant de les envoyer à votre banque pour validation.
Etape 8 : La réception d’un accord d’urbanisme
Comme vu auparavant le service urbanisme de la mairie dispose d’un délai de deux mois pour vous délivrer une autorisation de travaux, un permis de construire ou encore une autorisation de changement de destination.
Dans le cas ou votre demande serait refusée, vous devrez alors modifier votre projet et déposer une nouvelle demande.
Etape 9 : Les offres de prêt et déblocage des fonds
Pour gagner du temps il est préférable de fournir au notaire les offres de prêt dès réception de ces dernières, vous pourrez alors fixer une date prévisionnelle de signature d’acte authentique.
Le notaire en charge de la vente va pourvoir entrer en contact avec la banque et lui transmettre un décompte.
Ce décompte détaillera les sommes déjà versées, celles provenant d’un apport personnel et enfin celles financées par le prêt immobilier, ce document est indispensable pour que la banque réalise le virement nécessaire à la réalisation de la vente sur le compte du notaire.
Si l’apport provient d’une banque différente à celle réalisant le prêt immobilier l’acquéreur devra demander lui-même ce virement.
Etape 10 : Le rendez-vous de signature de l'acte définitif
C’est lors de ce rendez-vous que le notaire va reprendre l’intégralité du compromis de vente, il va valider toutes les conditions suspensives, reprendre la désignation du bien, valider les diagnostics immobiliers et leur mise à jour.
Un acte authentique doit obligatoirement être signé chez un notaire, si le compromis avait été signé de particulier à particulier, ce dernier devra être transmis et validé par le notaire en charge de la vente finale.
C’est lors de ce rendez-vous que le vendeur donne les clés à l’acheteur, il est conseillé avant de signer l’acte authentique de réaliser une dernière visite de contrôle et de relever les compteurs d’énergie.
A la fin du rendez-vous de signature définitive le notaire vous remettra plusieurs attestations de vente, ces dernières vous permettront de résilier vos divers contrats si vous avez vendu ou alors de mettre en place vos différents abonnements si vous venez d’acheter.
Etape 11 : La réception de l’acte définitif
A la fin du rendez-vous d’acte authentique, le notaire devra notifier la vente auprès du centre des impôts, du cadastre et de la publicité foncière du secteur dépendant du bien immobilier vendu.
L’acheteur ne recevra son acte de vente définitif complet qu’après validation de ces différents services.
Le délai de réception de l’acte authentique est d’environ deux mois.