10 points à connaitre avant de signer un CCMI : Contrat de Construction de Maison Individuelle
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle CCMI est un document officiel entre vous et un constructeur de maison individuelle. De quoi est-il composé et quels sont les points à connaitre avant de vous engager ?
1 – Les obligations du constructeur de maison individuelle
Le constructeur de maison individuelle doit être en possession d’une garantie financière de livraison et de remboursement, cette dernière doit être délivrée par un établissement de crédit ou d’assurance.
Elle sera utile si le constructeur de maison individuelle n’est plus en mesure de terminer la construction (ex : dépôt de bilan entre le début et la fin du chantier) et vous permettra donc de récupérer les sommes déposées en garantie au moment de la signature du CCMI : Contrat de Construction de Maison Individuelle.
Cette assurance pourrait aussi se charger de vous trouver un nouveau constructeur-relais pour terminer votre maison.
Ce professionnel de la construction doit aussi vous présenter son assurance de garantie et de responsabilité professionnelle et décennale.
Il doit bien évidemment réaliser la construction en respectant le plan que vous avez défini avec lui, mais aussi respecter les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune concernée.
Enfin la société de construction doit s’engager sur un prix et un délai de fin de chantier, si ce délai ou ce prix est dépassé vous aurez droit à des indemnités.
2 – Le contenu du CCMI
Un CCMI doit être signé obligatoirement avant le début des travaux avec votre constructeur, dans ce contrat il sera mentionné :
- Adresse du terrain constructible avec son numéro de parcelle cadastrale
- Attestation de la garantie de livraison et de remboursement
- Références de la dommage ouvrage
- Attestation du respect du code de la construction et du Plan Local d’Urbanisme
- Notice descriptive de la construction
- Conditions d’obtention des demandes administratives (entre autre le permis de construire)
- Date d’ouverture du chantier
- Prix de la construction en mentionnant les travaux pris en charge par le maitre d’ouvrage (le client)
- Calendrier des appels de fonds en fonction de l’avancement du chantier (échéancier de construction)
- Modalités de financement
- Notice d’information sur la réglementation applicable du secteur
- Conditions suspensives (permis de construire, prêt, dommage ouvrage…)
Pour information un constructeur de maison individuelle ne peut vous obliger à :
- Le mandater pour vous trouver un prêt immobilier
- Lui fournir plusieurs refus de prêt pour la restitution de votre dépôt de garantie
- Accepter un permis de construire faisant état de prescriptions techniques ou architecturales entrainant une modification de la construction prévue
- Accepter d’autres conditions pour le retard de la livraison que les intempéries ou les cas de force majeure
- Vous priver de votre droit à consigner les sommes restant dues si vous souhaitez émettre des réserves, en d’autres termes si vous considérez que les réalisations ne sont pas conformes ou présentent des malfaçons
- Vous interdire l’accès au chantier avant de vous demander de débloquer les échéances prévues
3 – Les délais de rétractation du CCMI
Le délai de rétractation est de 10 jours.
Ce délai débute le lendemain de la première présentation de la lettre notifiant le CCMI.
Si vous souhaitez vous rétracter il faudra le notifier au constructeur par courrier recommandé avec accusé de réception ou tout autre moyen équivalent, avant un délai de 10 jours.
4– Les garanties du CCMI
La garantie de parfait achèvement :
Vous aurez un an pour signaler au constructeur tous défauts de finitions.
La garantie biennale ou de bon fonctionnement :
Cette garantie est applicable sur tous les éléments de la construction pouvant être démontés tels que : le chauffe-eau, les volets, les portes.
Cette dernière sera valable deux ans.
La garantie décennale ou dommage ouvrage :
Ces deux garanties assurent le gros œuvre de la construction.
La différence entre les deux ?
La garantie dommage ouvrage prend en charge immédiatement les frais de réparations ou de reconstruction.
La garantie décennale va chercher qui est fautif et va demander au responsable de réparer les dégâts, c’est beaucoup plus long…
La garantie de livraison à prix et délais convenus :
Vous protège financièrement contre des délais de construction plus importants ou un prix de construction plus élevé que prévus.
Bon à savoir, si le bien immobilier est vendu avant la fin des garanties, ces dernières resteront valables pour le nouveau propriétaire.
5– Vos obligations dans le CCMI
Impérativement souscrire une assurance dommage ouvrage avant le début du chantier.
Comme vu plus haut cette assurance prendra en charge le financement des réparations liées aux dégâts pouvant survenir sur le gros œuvre de la construction.
Elle débutera dès la fin de la garantie de parfait achèvement, et finira en même temps que la garantie décennale.
Si vous souhaitez déclarer une malfaçon vous devrez mettre en demeure le constructeur de maisons individuelles de réaliser les travaux de réparation.
Si le constructeur de maisons individuelles refuse, vous devrez déclarer le sinistre auprès de votre dommage ouvrage, toujours par lettre recommandée avec accusé de réception bien sûr.
L’assurance dommage ouvrage dispose de 90 jours pour vous faire parvenir une offre d’indemnisation.
6 – Le permis de construire dans le CCMI
Un permis de construire est obligatoire pour toute nouvelle construction supérieure à 20 m², c’est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie.
Le formulaire du permis de construire pourra être complété ou déposé soit par le constructeur de maisons individuelles soit par le maitre d’ouvrage (client).
Pour toutes constructions supérieures à 150 m² de surface de plancher un recours à un architecte sera obligatoire.
Le permis de construire ne sera accordé qu’à conditions que les travaux prévus soient conformes au Plan Local d’Urbanisme
Après acceptation de la mairie, le permis sera valable trois ans.
Ce délai pourra être prolongé deux fois, pour une durée d’un an chaque fois.
La mairie a deux mois pour répondre à votre demande de permis de construire.
Si vous ne recevez pas de notification durant ce délai, vous pourrez considérer que le permis est accepté.
L’obtention du permis de construire est bien évidemment une condition suspensive à l’achat du terrain et à la construction de la maison.
7 – Les raccordements sont-ils prévus dans le CCMI ?
Vous entendrez parler de VRD (Voierie Raccordement Réseaux), vous l’aurez compris il s’agit de raccorder votre maison neuve aux réseaux publics ou privés tels que :
- Réseaux d’eau potable
- Réseaux d’eaux usées ou micro station
- Réseaux d’eau pluviales
- Réseaux électrique
- Réseaux gaz
Ces prestations peuvent être comprises dans le devis du constructeur de maison individuelle.
Vous pouvez aussi demander un devis auprès d’un terrassier et comparer le rapport prestations/prix entre les deux.
Prévoyez aussi le budget nécessaire afin de pourvoir payer votre future taxe d'aménagement
8 – L'échéancier de construction du CCMI
Le CCMI : Contrat de Construction de Maison Individuelle prévoit un échéancier de construction.
Lorsqu’une étape est terminée le constructeur de maison individuelle se doit de vous inviter sur le chantier afin de vous montrer la réalisation concernée.
Si vous n’émettez pas de réserve du fait d’une malfaçon, à chaque étape le constructeur vous délivrera donc une facture.
Si vous financez la construction avec un prêt immobilier, vous devrez fournir à la banque la facture en question, la banque se chargera de payer le constructeur de maison individuelle.
L’échéancier prévoit un appel de fond de maximum :
- 5 % à la signature du CCMI : Contrat de Construction de Maison Individuelle
- 5 % à l’obtention du permis de construire
- 5 % à l’ouverture du chantier
- 10 % à l’achèvement des fondations
- 10 % à l’achèvement des murs
- 20 % à l’achèvement de la toiture (hors d’eau)
- 20 % à l’achèvement des cloisons
- 20 % à l’achèvement des travaux d’équipement
- 5 % à la remise des clés, sauf si vous constatez des malfaçons et souhaitez émettre des réserves
Si vous financez la construction avec un prêt immobilier, prévoyez de payer des frais intercalaires durant toute la durée des travaux.
Ces frais sont habituellement égaux à environ 30 % de la mensualité prévue.
9 – La clause de révision du prix prévus dans le CCMI
Soyez vigilant car certains CCMI : Contrat de Construction de Maison Individuelle contiennent une clause de révision des prix des matériaux, cette clause peut être présente même avec la garantie de prix et délais convenus.
En effet entre la signature du CCMI : Contrat de Construction de Maison Individuelle et la fin des travaux le cours du prix des matériaux peut avoir augmenté, si votre contrat comporte une clause de révision du prix des matériaux, le constructeur pourra vous demander un surplus financier.
Le cours des matériaux est régi par l’indice BT01, cet indice est fixé par l’INSEE et est révisable chaque mois.
L’indice BT01 est fixé en fonction des salaires et des charges, du cout des matériaux, des frais de transports, des frais d’énergies…
Prenez donc le temps de bien lire votre CCMI : Contrat de Construction de Maison Individuelle afin de vérifier s’il contient cette clause.
10 – L'attestation d’achèvement et de conformité des travaux du CCMI
Votre maison est terminée ?
Il vous reste une dernière étape à réaliser :
Déclarer la fin du chantier et demander une attestation de conformité auprès de votre mairie.
Pour réaliser cette étape vous devrez compléter un formulaire attestant la fin et la conformité des travaux
Si la mairie constate que les travaux réalisés sont conformes à votre autorisation de permis de construire, cette dernière vous délivrera une attestation d’achèvement et de conformité des travaux sous un délai de 15 jours calendaires.
Conservez bien tous les documents liés à votre construction, ils vous seront utiles si vous souhaitez vendre votre maison dans un délai de moins de dix ans.