8 astuces a connaitre avant d'acheter un bien immobilier entre particuliers
Quelles sont les étapes pour acheter un bien immobilier ? Pour éviter toutes mauvaises surprises, on vous dit tout dans cet article.
1 - Définir son budget
Si vous devez demander un crédit immobilier pour acheter un bien immobilier entre particuliers. Vous devrez connaitre votre capacité d’emprunt maximale.
Vous devrez alors, prendre un rendez-vous avec votre banque actuelle.
Rien ne vous empèche par la suite, de comparer cette offre avec un courtier en crédit immobilier.
Votre banque en premier, car elle vous connait bien et souhaite sans doute, vous garder en tant que client.
Un courtier en crédit immobilier en deuxième, car il va démarcher pour vous plusieurs autres banques, qui n’attendent qu’une chose, vous récupérer en tant que nouveau client.
Toutefois prévenez votre courtier en crédit immobilier que vous avez vue votre banque, ça lui évitera de la démarcher une deuxième fois, cette situation pourrait même vous desservir.
Vous êtes déjà en position de force sans avoir même commencé à négocier votre taux d’intérêt immobilier.
Bien évidemment, votre enveloppe financière sera composée du prix du bien immobilier que souhaitez acheter, mais pas que.
A ce prix viennent s’ajouter des frais annexes.
2 - Prévoir tous les frais annexes
Pour acheter un bien immobilier entre particuliers déjà construits, autrement dit un achat dans l’ancien :
- Les frais d’enregistrements, appelés aussi frais de notaires, représentant environ 8% du prix de vente, ce montant varie légèrement en fonction des régions
- Pour estimer vos frais d’enregistrements : cliquez ici
- Les travaux à prévoir, pour cela rien de mieux que de faire réaliser des devis avant de rédiger une proposition d’achat
Pour acheter un bien immobilier entre particuliers neuf, ou en VEFA : Vente en Etat Futur d’Achèvement:
- Les frais d'enregistrement ou de notaires sont diminués à 3 %.
- Pensez aux aménagements tels que la cuisine, la salle d’eau ou encore les aménagements de placards ainsi que les peintures. Ces installations peuvent être négociées lors de la signature de votre réservation.
- Coté impôt vous bénéficierez d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans minimum.
- Attention quand même aux taxes applicables par votre commune, pour les nouvelles constructions certaines mairies demandent une participation pour la création des réseaux et des divers aménagements.
- Plus d’informations sur service-public.fr ou rendez-vous directement dans la mairie du bien immobilier que vous souhaitez acheter.
Pour les CCMI : Contrat de Construction de Maison Individuelle :
- Les frais d’enregistrement sont aussi d’environ 8% et sont applicables uniquement sur le prix de vente du terrain seul.
- Bien sur le prix de la construction de la maison, en moyenne comptez 1300 à 1400 Euros le mètre carré.
- Les aménagements extérieurs tels que les clôtures, l’étalement et l’enlèvement des terres, les raccordements (VRD), le gazonnage, la construction de la terrasse, la construction de la piscine etc…
- Pensez aussi aux revêtements de sols et murs (peinture et carrelage) s’ils ne sont pas compris dans le devis de la construction de la maison.
- Pensez également aux aménagements intérieurs tels que la cuisine, la salle d’eau ou encore les aménagements de placards.
- Coté impôt vous bénéficierez, comme pour la VEFA : Vente en Etat Futur d’Achèvement, d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans minimum.
- Attention aussi aux taxes applicables par votre commune, plus d’informations sur service-public.fr ou prenez contact directement avec votre mairie.
3 - Chiffrer les travaux à réaliser
Acheter un bien immobilier entre particuliers à rénover mérite également quelques explications.
En effet, les travaux ont un cout, mais aussi des délais de réalisation.
Lorsqu’un artisan ou un constructeur de maison individuelle vous remet un devis chiffré, il est aussi important qu’il s’engage sur les délais de réalisation de ce chantier.
Vous pouvez financer des travaux avec un prêt immobilier, dans ce cas votre mensualité prévue ne débutera que lorsque vous aurez fourni à la banque toutes les factures des travaux prévues.
Tant que tous les fonds ne seront pas entièrement débloqués, autrement dit tant que vous n’aurez pas fourni à la banque toutes vos factures prévues, vous ne paierez que des frais intercalaires mensuels, en général ces frais sont de l’ordre de 30 % de la mensualité prévue.
Vous disposez de deux ans pour fournir toutes ces factures et donc pour terminer votre construction ou votre rénovation.
Ces travaux peuvent être de plus ou moins grande ampleur, cela peut aller d’une simple mise en peinture jusqu’à une rénovation complète.
Concernant l’achat d’un terrain pour la construction d’une maison neuve CCMI : Contrat de Construction de Maison Individuelle, c’est le même principe, vous ne payez que des frais intercalaires tant que la maison n’est pas terminée.
La banque paie au fur et à mesure :
- Le terrain au propriétaire via le notaire.
- Les différentes étapes de la construction au constructeur, les virements ne se font que lorsque vous signez les factures. (Fondations, plancher, élévation des murs, toiture, isolation)
Suivant les communes les travaux seront soumis à autorisation, cela peut être :
- Des travaux non soumis à un permis de construire déclaration préalable de travaux
4 - Lire les diagnostics techniques
Pour qu’une vente soit réalisée le vendeur est dans l’obligation de vous présenter un dossier de diagnostic immobilier (DDT) complet, à son nom.
Bon à savoir, les biens immobiliers présentant un Diagnostic de performance énergétique compris entre F et G devront aussi subir un audit énergétique, cet audit doit apporter des solutions afin de faire réduire les dépenses en énergie du bien concerné.
Afin d'acheter un bien immobilier entre particuliers dans les meilleures conditions possibles et suivant la date de construction du bien immobilier les éléments suivants auront été vérifiés :
- Les performances énergétiques (Avec ses consommations) DPE
- Les émissions de gaz à effet de serre GES
- L’état de l’installation électrique pour un bien immobilier de plus de quinze ans
- L’état de l’installation de Gaz pour un bien immobilier de plus de quinze ans
- La présence ou non d’amiante pour un bien immobilier construit avant juillet 1997
- La présence ou non de plomb pour un bien immobilier construit avant 1949
- La présence ou non de termites
- La présence ou non de mérules
- La superficie Loi Carrez, pour les biens immobiliers en copropriété
- Etat des risques naturels et pollutions éventuelles de votre secteur
N’hésitez pas à contacter le diagnostiqueur ayant réalisé l’expertise, il sera à même de vous expliquer ce qui ne va pas.
5 - Consulter le titre de propriété
Avant d'acheter un bien immobilier entre particuliers prenez le temps de consulter le titre de propriété du propriétaire actuel.
Ce document vous sera utile pour vous indiquer si le bien immobilier convoité est concerné par une servitude quelconque.
Il vous indiquera aussi la destination du bien immobilier.
Cela pourrait vous servir si vous souhaitez exercer votre activité professionnelle depuis votre nouveau logement.
Les différentes destinations connues sont :
- Exploitation agricole
- Habitation
- Commerces et activités de services
- Intérêts collectifs et services publics
- Secteurs secondaires et tertiaires
Le titre de propriété est aussi utile pour connaitre le numéro de la parcelle cadastrale ainsi que sa superficie (pour les maisons et pour les terrains constructibles).
Pour les appartements en copropriété vous pourrez aussi consulter la superficie loi carrez.
Pour les appartements ou maison de moins de dix ans, la durée des garanties diverses.
Enfin ce document vous renseigne sur le mode de raccordement des eaux usées (tout à l’égout ou assainissement privé).
6 - Consulter les factures d'entretien et des travaux
Les chaudières gaz, électriques ou fioul sont souvent liées à des contrats d’entretien et dans ce cas sont encore sous garantie.
N’hésitez pas à demander les factures d’entretien ainsi que le contrat en cours.
Enfin, si des travaux ont été réalisés vous êtes aussi en droit de demander les factures.
Surtout si ces travaux sont récents et encore garantie.
7 - Lire les documents de copropriété
Si vous vous apprétez à acheter un bien immobilier entre particuliers en copropriété immobilière vous devrez demander :
Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générales.
Soyez attentifs aux travaux ayant été votés mais aussi aux travaux à prévoir et surtout vérifiez si le budget annuel a tendance à augmenter ou pas (d’où l’importance de demander les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générales).
Dans le cas d’une augmentation régulière cela pourrait vouloir dire que l’immeuble vieillit mal et que ces charges vont avoir tendance à augmenter avec le temps.
Soyez attentifs aux impayés, théoriquement vous n’êtes pas concernés.
Cependant pour pallier aux impayés, les mauvais payeurs se voient quelques fois destitués de leur bien immobilier pour rembourser leur dette.
Si le prix de la vente n’est pas suffisant, le syndic pourrait demander à l’ensemble des copropriétaires restant de combler la différence.
C’est rare mais ça peut arriver.
Demandez à consulter les trois derniers appels de fonds, ces appels de fonds sont émis par le syndic en général tous les trimestres.
Ils servent à payer les charges courantes de la copropriété immobilière et les travaux votés.
Si le bien immobilier que vous souhaitez acheter entre particuliers représente les 1/1000 èmes des parties communes générales, cela signifie que lorsque la copropriété immobilière va payer mille euros votre contribution sera d’un euro.
Exemple :
Le budget voté pour 2023 est de 10 000 Euros.
Votre bien immobilier représente les 10/1000 èmes des parties communes générales.
Votre appel de fond annuel sera de 100 Euros par an soit 25 Euros par trimestre.
Vous pouvez aussi demander au syndic le carnet d’entretien et les diagnostics immobiliers de l’immeuble.
8 - Signer un compromis de vente
Acheter un bien immobilier entre particuliers, implique de faire appel à un notaire. Lui seul va être habilité à authentifier la vente. Cette dernière va se dérouler en deux étapes.
Le premier rendez-vous sert à rédiger un avant contrat de type compromis de vente, promesse synallagmatique de vente ou encore promesse d’achat ou de vente, Lors de cet entretien le notaire va :
- Valider l’identité et la capacité des vendeurs et acquéreurs
- Parler du bien immobilier en question avec adresse, numéro de parcelle cadastrale ou numéro de lot pour les copropriétés immobilières
- Vous présenter les diagnostics immobiliers
- Evoquer le prix de vente
- Vous parler des délais qui vous seront accordés pour le dépôt et l’obtention de votre demande de crédit immobilier
- Vous parler des délais qui vous seront accordés si vous déposez un permis de construire ou demande de travaux
- Définir la date maximale à laquelle un acte authentique devra être signé.
Les demandes de crédit immobilier ou de travaux sont des conditions suspensives.
Cela signifie que si la banque refuse le crédit immobilier ou si la mairie de la commune dans laquelle vous achetez le bien immobilier refuse les travaux que vous vouliez réaliser, vous serez en droit de renoncer à la vente.
Lorsque toutes ces conditions ont été réalisées un rendez-vous d’acte authentique sera fixé.
Pensez à réaliser une dernière visite de contrôle et à faire un relevé des compteurs électriques, d’eau et de gaz si cela est le cas.
A la fin de ce rendez-vous, vous voilà propriétaire, félicitation !