Loyers encadrés : tout ce qui change pour les propriétaires à partir de septembre 2025
L’encadrement des loyers s’intensifie en 2025. Dès septembre, de nouvelles règles s’imposent aux propriétaires dans plusieurs grandes villes françaises. Objectif : lutter contre la flambée des loyers dans les zones tendues, tout en garantissant un accès au logement à un prix raisonnable. Pour les bailleurs, la législation évolue, avec des impacts concrets sur la rentabilité locative et la gestion des biens. Décryptage.
Les nouvelles règles d’encadrement des loyers en 2025
Quelles villes sont concernées par la loi immobilière 2025 ?
La loi immobilière 2025 élargit le périmètre des villes soumises à l’encadrement des loyers. En plus de Paris, Lyon et Bordeaux, de nouvelles métropoles comme Nantes, Montpellier et Lille sont intégrées au dispositif.
Carte des zones concernées disponible sur le site officiel du ministère du Logement.
Les zones dites « tendues » sont définies par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, ce qui justifie cette régulation.
Comment calculer un loyer conforme en 2025 ?
Le loyer est encadré par trois valeurs de référence, publiées chaque année par les préfectures, voici comment est calculé un loyer conforme :
- Loyer de référence (au m²)
- Loyer de référence majoré : plafond à ne pas dépasser
- Loyer de référence minoré : plancher de loyer
Un complément de loyer peut être appliqué si le bien présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles. Exemple : vue sur monument classé, terrasse sur les toits, équipements haut de gamme.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?
En cas de non-conformité voici les sanctions auxquelles vous vous exposerez :
- Le bailleur s’expose à une amende jusqu’à 5 000 € (15 000 € pour les personnes morales).
- Le locataire peut exiger le remboursement du trop-perçu.
- La DGCCRF intensifie les contrôles, notamment sur les annonces publiées.
Impact de la réforme sur la rentabilité locative
L’encadrement limite mécaniquement les revenus locatifs pour certains biens, notamment ceux loués au-dessus du loyer majoré.
Exemple : à Paris, un studio de 20 m² situé dans le Marais pouvait se louer 1 200 € en 2024. En 2025, le loyer de référence majoré est fixé à 950 €. Résultat : baisse de 20 % de rentabilité brute.
Certaines villes conservent toutefois un rendement stable, notamment grâce à des prix d’achat plus bas ou à des régimes fiscaux avantageux.
Comment rester conforme tout en optimisant sa location ?
Astuces pour justifier un complément de loyer
Les propriétaires peuvent optimiser leur rentabilité légalement via des compléments de loyer. Quelques critères :
- Mobilier de qualité, cuisine équipée haut de gamme
- Caractère unique du bien : hauteur sous plafond, parquet ancien
- Services inclus : gardiennage, parking privé, terrasse privative
Les justificatifs doivent être clairement indiqués dans le bail.
Rénover pour valoriser son bien malgré l’encadrement
Investir dans la rénovation énergétique ou passer à la location meublée permet d’ajuster le niveau de loyer dans les clous de la loi, tout en valorisant le bien à long terme.
- Travaux éligibles aux aides 2025 : isolation, chauffage performant, ventilation.
- Meublé : loyer souvent plus élevé, fiscalité plus souple (régime LMNP).
Questions fréquentes sur l’encadrement des loyers 2025 et les droits des propriétaires
Quelles villes sont concernées par l'encadrement des loyers 2025 ?
Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Nantes, Montpellier, et d'autres grandes villes situées en zone tendue.
Comment vérifier si mon loyer est conforme ?
Rendez-vous sur le site officiel des préfectures pour consulter les loyers de référence 2025 selon votre adresse.
Puis-je appliquer un complément de loyer ?
Oui, si votre bien présente des caractéristiques exceptionnelles justifiables. Mention obligatoire dans le bail.
Que faire en cas de litige avec un locataire ?
Tenter une conciliation amiable. En cas d’échec, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
L'encadrement des loyers concerne-t-il la location meublée ?
Oui, le dispositif s’applique aussi aux logements meublés dans les zones concernées.