Les 10 étapes d'une vente immobilière sans agence réussie
Comment se déroule une vente immobilière entre particuliers ? Pourquoi ne pas passer par une agence ? Qui fait le compromis de vente entre particuliers ? Vendre un bien immobilier sans agence comporte de nombreux avantages, voici tout ce que vous devrez savoir avant de vous lancer.
1 – Faire diagnostiquer votre bien immobilier
En France, faire diagnostiquer un bien immobilier pour le vendre avec ou sans agence est une obligation, cependant il ne concerne que les biens immobiliers étant occupés au moins quatre mois par an.
Si tel est votre cas, vous devrez pour cela prendre un rendez-vous avec un diagnostiqueur immobilier afin qu’il vous établisse un Dossier de Diagnostic Technique DDT.
Le Dossier de Diagnostic Technique DDT sera annexé et signé par votre futur acheteur devant le notaire, lors de la signature d’un compromis de vente, promesse synallagmatique de vente, ou encore promesse d'achat ou de vente.
Suivant l’année de construction de votre bien immobilier vous retrouverez dans ce dossier :
- Les performances énergétiques (avec ses consommations) DPE
- Les émissions de gaz à effet de serre GES
- L’état de l’installation électrique
- L’état de l’installation de gaz
- La présence ou non d’amiante
- La présence ou non de plomb
- La présence ou non de termites
- La présence ou non de mérules
- La superficie Carrez, pour les biens en copropriété
- L’état des risques naturels, pollutions et nuisances éventuelles de votre secteur
Les biens immobiliers ayant obtenu un Diagnostic de Performance Energétique DPE, supérieur à F devront fournir en complément un audit énergétique.
Cet audit énergétique vous permettra de connaitre les couts éventuels et solutions de remise aux normes de votre bien immobilier.
2 – Fixer un prix de mise en vente
Une fois votre bien immobilier diagnostiqué vous allez pouvoir fixer un prix de mise en vente.
Le Dossier de Diagnostic Technique DDT va vous aider car il vous donnera des indications sur les superficies habitables ou non, mais aussi sur l’état du bien dans sa globalité et de ses consommations énergétiques.
Pour estimer votre bien immobilier sans agence et à sa juste valeur rien de mieux que de le comparer avec :
- Des biens similaires déjà vendus
- Des biens similaires en vente actuellement
Après avoir déposé votre annonce immobilière de vente, gratuitement, sur vikingimmobilier.fr vous aurez accès à une carte répertoriant des biens similaires actuellement en vente, mais aussi une carte répertoriant des biens similaires au votre ayant déjà été vendus.
Ces informations vous permettront de vous placer au plus juste des prix immobiliers pratiqués proche de chez vous.
Commencez par vous placer en haut des prix de vente et ajustez ce prix au fur et à mesure des appels et/ou visites.
De plus votre marge de négociation sera plus importante car vous avez décidez de vendre sans agence.
3 – Réaliser des photos de qualité
Afin de réaliser des photos de qualité, mais surtout reflétant le plus fidèlement possible votre bien en vente, attendez un jour de beau soleil bien sûr, mais aussi :
- Faites un tri et commencez par retirer tous les objets et meubles superflus
- Pour plus de clarté, allumez toutes vos lumières
- Fermez toutes vos fenêtres, car des fenêtres ouvertes pourraient laisser penser à de mauvaises odeurs
- Prenez assez de reculs afin de pouvoir photographier la plus grande zone possible, faites-en sorte de prendre en photo une partie du sol et une partie du plafond pour les photos intérieures
- Pour les petites superficies et si votre appareil en est équipé, vous pourrez utiliser un objectif grand angle (attention cependant à ne l’utiliser qu’à bon escient pour éviter les mauvaises surprises lors des visites)
- Pour vos extérieurs prenez le temps de tailler haies et gazons, de remettre en eau la piscine s’il y a, mais aussi de réorganiser les mobiliers de jardins judicieusement
Ne retouchez pas vos photos, vous éviterez ainsi des visites inutiles.
Vous pourrez, par contre, les redresser pour qu’elles soient le plus représentatives possibles.
4 – Rédiger une annonce immobilière précise et complète
Commencez toujours par parler en premier de l’emplacement, à quelles distances sont les premières commodités ? Sont-elles accessibles à pied ? Les accès autoroutiers, les parkings à proximité, les parcs…
En résumé tous les lieux proches de chez vous et utiles à la vie de tous les jours.
Parlez ensuite de votre intérieur avec ses superficies, ses pièces, vous pourrez même en faire une liste pour indiquer chaque superficie (Vous retrouverez toutes ces informations dans votre Dossier de Diagnostic Technique).
Mettez en valeur les travaux effectués, les expositions ou encore la disposition des pièces.
Si vous possédez un extérieur : Terrasse, cours ou encore jardin, parlez de leur superficie, de leur état ou encore de leur exposition.
Parlez aussi de votre garage, de votre atelier ou encore de votre remise et détaillez leur superficie ou encore leur attenance à l'habitation principale.
Finissez par des points plus techniques avec votre système de chauffage ou de production d’eau chaude ou encore vos charges de copropriété ou tout autre point important devant être signalé.
5 – Fixer des rendez-vous de visite efficaces
Après avoir déposé votre annonce immobilière de vente, vous allez recevoir vos premiers contacts, sur vikingimmobilier.fr vous pourrez même proposer vous-même votre bien immobilier, à des acheteurs ayant un projet d’achat correspondant au bien que vous vendez et déjà inscrits sur notre site.
Lors des premiers contacts faites en sorte d’instaurer un dialogue facile et productif : Répondez aux questions mais permettez-vous aussi de poser quelques questions :
- Et vous quels sont vos critères de recherche ?
- Quel est votre budget ?
- Avez-vous réalisé une étude de solvabilité auprès de votre banque ?
Faites-en sorte de fixer des rendez-vous de visites efficaces, ne perdez pas votre temps et votre énergie avec des projets ne collant pas avec votre bien immobilier en vente.
6 – Argumenter et mettre en valeur votre bien immobilier
Anticipez les objections et mettez en valeur vos points forts !
Pour cela rien de tel que de dresser une liste de points positifs et de points négatifs du bien que vous souhaitez vendre sans agence, selon vous bien sûr, mais n’hésitez pas à demander un avis neutre, famille, ami ou encore entourage.
Faites-en sorte de trouver des arguments aux points négatifs que vous avez listés, dans la mesure du raisonnable bien sûr.
Une voie ferrée ou encore une autoroute sont des points négatifs du point de vue nuisance.
Mais ces nuisances peuvent très bien être réduites en soirée ou encore lors de week-end.
Ou alors réduite par l’installation de fenêtres double vitrages.
Enfin mettez en valeur vos points forts en fonction des critères de recherche des acquéreurs potentiels uniquement.
- Les acquéreurs ont besoin de trois chambres ? Mettez en valeur vos trois grandes chambres.
- Ils souhaitent un séjour lumineux ? Ça tombe bien votre salon est orienté plein sud.
Cependant, tenez-vous en aux faits, restez factuels, n’en dites pas trop au risque de faire naitre de nouvelles objections.
7 – Négocier une proposition d’achat
Un acquéreur potentiel est intéressé par le bien immobilier que vous vendez sans agence et souhaite vous faire une proposition d’achat ?
A présent, vous connaissez le prix de votre bien immobilier car vous savez à quel prix des biens immobiliers comme le vôtre se sont vendus dans le secteur.
De plus vous avez aussi pu constater à quel prix se situaient vos concurrents directs, c’est-à-dire les biens immobilier similaires au votre actuellement en vente avec ou sans agence, peu importe.
Voici vos principaux arguments si l’offre que vous recevez n’est pas au prix du marché.
Voilà un point positif de vendre sans agence, vous maitrisez votre négociation et de plus avez une marge de négociation plus importante due à l’absence de commission d’agence.
Prenez aussi des précautions en demandant à l’acheteur, dans le cas d’une demande de prêt, une attestation de la banque faisant foi.
8 – Prendre un rendez-vous chez un notaire
Avant de prendre contact avec un notaire, et afin d’obtenir un rendez-vous rapide, préparez les documents suivants :
- Pièces d’identité des vendeurs et acheteurs
- Livret de famille des vendeurs et acheteurs
- Titre de propriété du bien vendu
- Taxe foncière du bien vendu
- Diagnostics immobiliers du bien vendu
- Proposition d’achat contre signée
- Etude de financement des acheteurs
Pour les biens immobiliers vendus en copropriété :
- Les trois derniers appels de fonds
- Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générales
- Le règlement de copropriété
9 – Les conditions suspensives
Que vous vendiez avec ou sans agence, les acheteurs potentiels bénéficient de conditions suspensives les protégeant contre un éventuel :
- Refus de prêt
- Refus de demande d’urbanisme (Permis de construire ou demande de travaux)
- Refus de changement de destination (Acheter un appartement en rez de chaussée pour en faire en commerce par exemple)
- Tout autres demandes faisant l’objet d’un accord
Il est donc important, pour que la vente se réalise, que ces conditions suspensives aient été anticipées au maximum, c’est-à-dire que les acheteurs potentiels aient vus leur banque ou encore pris un rendez-vous de principe auprès de l’urbanisme pour leurs éventuels travaux.
En cas d’un refus, l’acheteur potentiel peut renoncer à la condition et trouver une autre solution personnelle.
10 – L’acte authentique
Lorsque toutes les conditions suspensives ont été remplies vous pourrez prendre un rendez-vous d’acte authentique chez un notaire.
Le notaire va prendre contact avec la banque des acquéreurs pour réaliser le virement nécessaire au paiement du bien immobilier vendu ainsi qu’aux divers impôts.
Avant le rendez-vous d’acte authentique vous pourrez réaliser une dernière visite de contrôle et en profiter pour relever les compteurs d’eau, gaz et électricité.
Et puis félicitations vous avez réussi à vendre sans agence et avez réalisé une belle économie.