Quelles sont les 10 étapes de la vente d'un bien immobilier ?
Quelles sont les 10 étapes de la vente d'un bien immobilier ? Pour vous faciliter la tâche nous avons énuméré pour vous, toutes les étapes importantes sous forme de schéma.
Les étapes d'une vente immobilière
1 – Faire diagnostiquer le bien immobilier en vente
Faire diagnostiquer votre bien immobilier pour le vendre sera la première étape à réaliser.
Pour cela vous devrez prendre contact avec un diagnostiqueur agréé afin qu’il vienne visiter votre bien immobilier et vous remettre un Dossier de Diagnostic technique DDT.
Suivant l’année de construction du bien immobilier en vente ce rapport vous renseignera sur :
- Les performances énergétiques (avec ses consommations) DPE
- Les émissions de gaz à effet de serre GES
- L’état de l’installation électrique
- L’état de l’installation de gaz
- La présence ou non d’amiante
- La présence ou non de plomb
- La présence ou non de termites
- La présence ou non de mérules
- La superficie Carrez, pour les biens en copropriété
- L’état des risques naturels, pollutions et nuisances éventuelles de votre secteur
Le Dossier de Diagnostic Technique DDT sera obligatoire pour signer un compromis de vente, mieux vaut donc anticiper et commencer par cette première étape.
Les biens immobiliers ayant obtenu un Diagnostic de Performance Energétique DPE, supérieur à F devront fournir en complément un audit énergétique.
Cet audit énergétique vous permettra de connaitre les couts éventuels et solutions de remise aux normes de votre bien immobilier.
2 – Fixer un prix de mise en vente
Fixer un prix de mise en vente en adéquation avec le prix du marché de votre secteur sera aussi très important.
Pour estimer votre bien immobilier vous devrez « comparer » ce dernier, avec des biens similaires déjà en vente et d’autres déjà vendus.
Sur vikingimmobilier.fr, vous aurez accès à toutes ces informations, sous forme de carte, après avoir déposé votre annonce immobilière de vente.
Toutefois, soyez attentif au nombre d’appel et aux réactions des premiers acquéreurs, il sera peut-être nécessaire de réajuster votre prix de vente en fonction de vos premiers contacts.
3 – Réaliser des photos de mise en vente
Avant de réaliser des photos mettant en valeur le bien que vous souhaitez vendre, procédez premièrement à un grand ménage de printemps.
Mettez de côté tout objet ou meuble encombrant, le but étant de valoriser vos mètres carrés et d’éclaircir vos pièces.
« Vous n’aurez pas deux fois l’occasion de faire une première bonne impression » ne négligez donc pas, non plus, ménage et jardinage.
Bien évidemment attendez un jour de beau soleil, fermez toutes vos fenêtres, pour plus de clarté allumez toutes vos lumières et faites-en sorte de prendre assez de recul pour pouvoir photographier toute la pièce, dans l’idéal photographiez une partie du sol et du plafond.
Pour les petites pièces et si votre appareil en est équipé, vous pourrez aussi utiliser un objectif grand angle, attention cependant car ce dernier déforme les photos et ne reflète pas fidèlement les espaces réels.
Evitez les mauvaises surprises lors des visites, vous pourrez procéder à un recadrage/redressage des photos, éviter quand même de trop retoucher ces dernières.
4 – Rédiger une annonce immobilière de vente
Pour déposer une annonce immobilière, vous devrez rédiger un texte décrivant votre bien immobilier en vente.
Dans ce dernier il conviendra de mettre en valeur votre bien immobilier en vente bien sûr mais tout étant le plus intègre possible.
Parlez en premier de votre secteur en mettant en valeur ses commodités, ses accès autoroutiers ou encore ses écoles.
Décrivez ensuite votre environnement, l’absence de vis-à-vis, l’exposition, ou encore la vue imprenable.
Vous possédez un extérieur ? Si oui, mettez en valeur sa superficie ou encore son orientation.
Grace au Dossier de Diagnostic technique DDT vous connaitrez la superficie de toutes vos pièces et dépendances.
Dans votre annonce de vente n’hésitez pas à lister toutes vos pièces avec leurs superficies, leur exposition et leur niveau (étage).
Enfin parlez de toutes les informations techniques avec :
- Les travaux récemment réalisés
- Comment vous chauffez ou rafraichissez les pièces
- Comment l’eau chaude est-elle produite
Si des travaux sont à prévoir faites réaliser des devis.
Vous pourrez aussi informer les acquéreurs potentiels des charges à prévoir, comme la taxe foncière, les consommations énergétiques ou encore les charges de copropriété s’il y a.
5 – Fixer des rendez-vous de visites
Après avoir déposé votre annonce immobilière de vente vous allez recevoir vos premiers contacts, vous devrez à ce moment, décrire votre bien en fonction des questions posées, répondez simplement aux demandes, restez factuels.
Permettez-vous, vous aussi, de poser quelques questions, en effet vous êtes en droit également d’avoir des informations sur les projets de recherche des personnes qui viendront, chez vous, pour visiter.
- Et vous que recherchez-vous ?
- Quels sont vos critères de recherche ?
- Comment allez-vous financer cet achat ?
- Avez-vous réalisé une étude de financement ?
Sur vikingimmobilier.fr vous aurez accès à toutes ces informations, avant les visites, car les acquéreurs potentiels les auront renseignées, au moment de leur inscription et de leur dépôt d’annonce de recherche.
Pour cela : déposez gratuitement votre annonce immobilière de vente.
6 – Réaliser des visites efficaces
« Nous possédons deux oreilles et une bouche, écoutez donc deux fois plus que ce que vous ne parlerez »
Plus familièrement aussi : « Ne vous tirez pas une balle dans le pied ».
Répondez uniquement aux questions posées, quelques fois en voulant en faire trop on en devient maladroit.
De plus vous avez déjà des informations sur les critères de recherche des acquéreurs potentiels, mettez donc en valeur votre bien en vente, uniquement en fonction de ces informations :
- Les acquéreurs ont besoin de trois chambres ? Mettez en valeur vos trois grandes chambres.
- Ils souhaitent un séjour lumineux ? Ça tombe bien votre salon est orienté plein sud.
7 – Recevoir une proposition d’achat
Vous avez suivi tous nos conseils ?
Et il faut le reconnaitre aussi, vous avez eu de la réussite.
Vous allez donc avoir des personnes intéressées par l’achat de votre bien immobilier en vente.
Vous devrez demander une proposition d’achat écrite avec :
- Une description rapide du bien et son adresse
- Le prix proposé en chiffre et en lettre
- Le mode financement (Crédit, paiement cash, revente)
Demandez également, si un pret immobilier doit etre souscrit, une étude de financement ou encore mieux un accord de principe.
Si la proposition d’achat est inférieure au prix de mise en vente, ne répondez pas desuite, prenez le temps de réfléchir avant de négocier.
Par ailleurs vous devez savoir qu’une proposition d’achat n’a aucune valeur légale, elle reste simplement un engagement moral.
8 – Négocier une proposition d’achat
Vous avez vous-même, estimé votre bien immobilier avant de le présenter à la vente.
De ce fait, vous connaissez avec perfection son prix de vente et avez donc toutes les armes nécessaires pour le défendre avec justesse.
Si vous jugez que le prix proposé n’est pas suffisant, émettez une contre-proposition.
Inscrivez, en bas de la proposition d’achat initiale, la mention :
« Proposition d’achat refusée, contre-proposition au prix de (En chiffre et en lette) »
Bien sûr si la proposition vous convient, confirmez la en inscrivant la mention :
« Proposition d’achat acceptée »
9 – Signer un compromis de vente
Vous êtes tombés d’accord sur un prix de vente, vous allez maintenant pouvoir signer un compromis de vente chez un notaire.
Afin d’obtenir un rendez-vous de signature rapide, préparez-vous un dossier avec :
- Pièces d’identité des vendeurs et acheteurs
- Livret de famille des vendeurs et acheteurs
- Titre de propriété du bien vendu
- Taxe foncière du bien vendu
- Diagnostics immobiliers du bien vendu
- Proposition d’achat contre signée
- Etude de financement des acheteurs
Pour les biens immobiliers vendus en copropriété :
- Les trois derniers appels de fonds
- Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générales
- Le règlement de copropriété
Il est même conseillé de commencer à réunir tous ces documents dès la mise en vente.
Le compromis de vente comporte des conditions suspensives, ces conditions « protègent » l’acheteur en cas :
- De refus de prêt
- De refus d’une demande d’urbanisme diverse
- De refus d’une demande de travaux ou de construction
Il sera donc important pour vous, de connaitre ces conditions suspensives avant de signer le compromis de vente, pour cela n’hésitez pas à demander un rendez-vous avec votre notaire avant la signature du compromis de vente.
10 – Signer un acte authentique de vente
Une fois toutes les conditions suspensives réalisées vous allez pouvoir signer un acte authentique.
Les délais de signatures peuvent varier d'un cas à l'autre.
Comptez environ trois mois pour une vente sans demande de permis de construire, de travaux ou encore d’urbanisme diverse.
Six à neuf mois dans les autres cas.
Lors de ce rendez-vous le notaire va reprendre les éléments convenus dans le compromis de vente, il confirmera que les fonds ont bien été perçus et donc que la vente peut être officielle et définitive.
Avant ce rendez-vous, vous pourrez proposer à l’acheteur de réaliser une dernière visite de contrôle, lors de cette ultime contre visite, vous pourrez aussi relever les compteurs énergétique (eau, gaz et électricité) ensemble.
Enfin, aprés le rendez-vous d'acte authentique, vous obtiendrez de la part du notaire une attestation de vente vous permettant de résilier tous vos abonnements.
