9 étapes à réaliser avant de découper votre parcelle
Découper son terrain (parcelle cadastrale) pour en vendre une partie ou encore réaliser plusieurs constructions dessus. Quelles sont les démarches à effectuer pour diviser une parcelle cadastrale ? On vous dit tout avant de commencer vos formalités.
1 – Consulter le Plan Local d’Urbanisme PLU
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est une cartographie délimitant des espaces urbains, d’activité commerciale, d’activité industrielle, naturel ou encore portuaire ou fluvial.
Certaines zones sont protégées, il est donc impossible d’y réaliser une construction immobilière.
Les zones non constructibles sont en général des parcelles agricoles, naturelles ou encore portuaires ou fluviales.
Pour toutes nouvelles constructions immobilières votre parcelle doit être située dans une zone urbaine.
Depuis la loi de Solidarité et du Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est le remplaçant du Plan d’Occupation des Sols (POS).
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) régit aussi les règles de construction comme les distances et hauteurs des maisons, le style architectural, la création d’étage etc…
2 – Lire le plan de Prévention des Risques Naturels
Chaque zone urbaine sera cependant concernée par un Plan de Prévention des Risques Naturels PPRN ce plan primera toujours sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Suivant les risques, les constructions pourront être soit interdites car trop dangereuses, soit soumises à des adaptations.
Pour exemple, une construction de maison de plain-pied sera interdite dans une zone inondable avec un risque important.
Dans ce cas la création d’un étage sera obligatoire afin que les habitants puissent se réfugier à l’étage en cas de fortes crues.
3 – Demander un certificat d’urbanisme opérationnel
Nous vous conseillons de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et le Plan Particuliers des Risques Naturels (PPRN) avec un responsable du service urbanisme de votre commune.
Ce dernier sera en mesure de vous indiquer si votre projet de découpe parcellaire et/ou de construction sera réalisable.
Lors de ce rendez-vous, le responsable du service urbanisme de votre commune pourra aussi vous proposer de faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, ce document sera important pour la suite de votre projet de découpage parcellaire.
En effet il vous indiquera toutes les règles d’urbanisme en vigueur dans le secteur de votre parcelle cadastrale.
Il vous indiquera aussi, si vous serez concernés par des taxes communales telles que la Taxe Locale d’Equipement ou encore de participation aux équipements publics.
Mais surtout vous aurez la confirmation que votre projet de découpe parcellaire et de construction sera réalisable.
Afin de déposer cette demande vous aurez besoin du concours d’un géomètre expert.
Le géomètre expert réalisera des plans de votre projet ainsi qu’une description détaillée de la découpe parcellaire.
La mairie dispose d’un délai de deux mois pour traiter votre demande de certificat d’urbanisme opérationnel et sa durée de validité sera de dix-huit mois.
4 – Réaliser une déclaration préalable
Pour une découpe parcellaire « simple », votre commune vous demandera de compléter une déclaration préalable de division foncière cette démarche devra aussi être réalisée avec l’aide d’un géomètre expert.
En effet la création de plans et la pose de bornes sur le terrain seront nécessaires.
Le délai d’instruction de votre dossier sera d’un mois.
Sans réponse de la mairie durant un mois, vous pourrez considérer que votre demande a été acceptée.
Cependant ce délai pourrait être allongé si la commune souhaite vous demander des pièces complémentaires, dans ce cas-là, la mairie prendra contact avec vous avant la fin du délai d’instruction réglementaire d'un mois.
Après acceptation de la mairie, vous devrez afficher un panneau de recours des tiers.
Afin de vous justifier vous devrez faire constater la pose du panneau par un huissier de justice.
Ce panneau devra être en place durant toute la durée des travaux d’aménagement et de construction des futurs biens immobiliers, et devra décrire votre projet de découpe parcellaire.
Les tiers (les voisins en général) auront donc deux mois à compter de la pose du panneau pour émettre un recours.
C’est-à-dire s’opposer à la création de votre découpe parcellaire.
5 – Demander un permis d’aménager
Si vous souhaitez réaliser une découpe parcellaire plus « complexe », c’est-à-dire réaliser plusieurs constructions sur une même parcelle, avec création de voieries, accès sur le domaine public, réseaux de distribution en communs.
Vous devrez déposer auprès de la mairie de votre commune un permis d'aménager
Afin de réaliser cette démarche vous devrez prendre contact avec un géomètre expert.
En effet un bornage sera obligatoire avec la création de nouvelles références cadastrales sur un plan.
Vous recevrez une réponse de la commune sous un délai de trois mois, si ce dernier doit s’avérer plus long, la mairie vous en informera durant le premier mois qui suivra votre demande.
Après acceptation de la mairie, vous devrez aussi afficher un panneau de recours des tiers.
Afin de vous justifier, vous devrez aussi faire constater la pose du panneau par un huissier de justice.
Ce panneau devra être en place durant toute la durée des travaux d’aménagement et de construction des futurs biens immobiliers, et devra décrire votre projet de découpe parcellaire.
Les tiers auront donc deux mois à compter de la pose du panneau pour émettre un recours.
C’est-à-dire s’opposer à la création de votre découpe parcellaire.
De plus un extrait du permis d’aménager sera affiché publiquement en mairie.
Le permis d’aménager sera valable trois ans.
Ce délai pourra cependant être prolongé deux fois pour une durée d’un an chaque fois.
6 – Demander un permis de construire
Votre permis d’aménager ou votre découpe parcellaire a été accepté et vous avez pu réaliser les travaux d’aménagement.
Afin de pouvoir construire des biens immobiliers vous allez maintenant devoir déposer un, voire plusieurs permis de construire, en fait autant de permis de construire que de maisons individuelles à bâtir.
Ce ou ces permis de construire est ou sont obligatoire(s) pour toute(s) construction(s) de plus de 20 m².
Le recours à un architecte sera obligatoire pour la construction de biens immobiliers supérieurs à 150 m² habitables.
A savoir, les constructions inférieures à 20 m² doivent être déclarées via une déclaration préalable de travaux.
Formulaire de dépôt de demande préalable de travaux
Formulaire de dépôt de permis de construire
Le délai d’instruction d’une demande de permis de construire est de deux mois.
Ce permis de construire sera accepté s’il est conforme aux règles d’urbanismes et aux prescriptions des règles de protections des risques naturels environnant.
Comme pour le permis d’aménager, après acceptation de la mairie, vous devrez afficher un panneau de recours des tiers.
Nous vous conseillons encore de faire constater la pose du panneau par un huissier de justice.
Ce panneau devra être en place durant toute la durée des travaux de construction.
Les tiers auront aussi deux mois à compter de la pose du panneau pour émettre un recours.
C’est-à-dire s’opposer à la création de votre construction.
De plus un extrait du permis de construire sera affiché publiquement en mairie.
Le permis de construire sera valable trois ans.
Ce délai pourra cependant être prolongé deux fois pour une durée d’un an chaque fois.
7 – Viabiliser votre parcelle
Pour les raccordements de gaz, électricité, téléphone et eau potable vous devrez prendre contact avec les différents fournisseurs d’énergie et de réseaux.
Concernant les réseaux d’eaux usées, si votre commune dispose d’un réseau de tout à l’égout public et accessible, vous devrez obligatoirement vous raccorder à ce réseau.
Si votre habitation est trop éloignée, ou si la commune ne possède pas de réseau de tout à l’égout public, vous devrez alors opter pour l’installation d’un système d’assainissement non collectif (micro-station d’épuration).
Vous devrez alors prendre contact avec le Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC)
Si votre commune dispose d’un réseau de récupération des eaux pluviales vous devrez bien évidement vous connecter à ce réseau.
8 – Prendre contact avec un géomètre expert
Le métier de géomètre expert est encadré par la loi, ce professionnel doit justifier d’un diplôme d’ingénieur de niveau BAC+5, ou encore avoir obtenu un diplôme de géomètre expert foncier DPLG.
Il devra être inscrit au tableau d’ordre des géomètres experts et devra respecter une obligation de formation continue, règles déontologiques, assurance professionnelle.
Le concours de ce professionnel est donc indispensable pour réaliser une découpe parcellaire.
Il va dans un premier temps réaliser des plans, ces derniers vous seront demandés lors de votre dépôt de déclaration préalable ou encore lors de votre demande de permis d’aménager.
Ensuite il rédigera un document modificatif du parcellaire cadastral (DPMC) et l’enverra au cadastre afin de créer de nouvelles références cadastrales.
Enfin il implantera sur votre terrain des bornes afin de délimiter les limites séparatives.
Pour finir ce dernier vous enverra, ainsi qu’aux propriétaires des parcelles voisines, un procès-verbal d’abornement.
9 – Consulter les architectes des bâtiments de France (ABF)
Suivant le secteur où se trouve la parcelle à découper, votre projet de construction pourra être soumis à l’avis d’un architecte des bâtiments de France.
Sa mission est de protéger, entretenir et restaurer le patrimoine Français.
Il veille à ce que les nouvelles constructions soient en adéquation avec le « paysage urbain » existant.
Cet architecte pourrait donc vous interdire par exemple :
La construction de maison de style contemporain avec des toits plats ou encore une toiture avec des tuiles noires.
Il sera aussi regardant sur la couleur et le style des menuiseries, sur la forme des ouvertures ou encore sur la couleur de la façade.
Sachez aussi qu’il sera à votre disposition dès le début de votre projet, et ce gratuitement.
Il sera de bons conseils et vous permettra ainsi de gagner du temps sur l’élaboration de votre projet de découpe parcellaire.