Vendre un bien immobilier en 10 étapes
Quelles sont les étapes pour vendre un bien immobilier ? Comment vendre votre appartement, votre maison ou votre terrain constructible dans de bonnes conditions ? Pour vous faciliter la tâche, nous avons dressé pour vous, la liste de tout ce que vous devrez préparer, pour vendre votre bien immobilier dans les meilleures conditions possibles.
1 - Fixer le juste prix
Bien estimer votre bien immobilier sera déterminant pour la réalisation de votre projet de vente.
Dans tous les cas, la manière la plus efficace et sûre de fixer un prix de vente correct, est de comparer votre bien immobilier avec des biens similaires déjà en vente mais aussi avec d’autres déjà vendus.
Afin de pouvoir comparer votre appartement, maison ou terrain constructible dans de bonnes conditions, vous devrez d’abord dresser une fiche technique de ce dernier.
Vous devrez prendre en compte :
- le secteur
- la superficie habitable
- la superficie non habitable
- la superficie de l’extérieur pour un appartement
- la superficie de la parcelle cadastrale pour une maison ou un terrain constructible
- son état général
Pour rappel une superficie habitable doit être chauffée, isolée et avoir une hauteur sous plafond supérieure à 1,8 m.
Vous allez maintenant pouvoir le comparer avec des biens immobiliers similaires déjà en vente (sur votre espace personnel vikingimmobilier.fr vous allez même pouvoir consulter des annonces immobilières de vente proche de chez vous sur un plan).
Pour cela :
Ces biens à vendre (Appartement, maison ou terrain constructible) sont vos concurrents directs, gardez à l’esprit que les personnes qui viendront visiter votre bien immobilier, iront probablement visiter ces autres biens à vendre.
Votre prix de vente doit donc être équivalent à la concurrence.
Il est aussi intéressant de connaitre le prix des biens vendus près de chez vous, ces informations seront aussi disponibles sur votre espace personnel vikingimmobilier.fr (nous recueillons le prix des ventes immobilières depuis le site du gouvernement français dvf ce site officiel répertorie les ventes immobilières depuis ces cinq dernières années en France).
Nous vous conseillons de fixer un prix en fonction de vos concurrents actuels mais aussi en fonction du prix des biens immobiliers déjà vendus près de chez vous, n’hésitez pas à réajuster ce prix en fonction du nombre d’appel et aussi des commentaires des acheteurs éventuels après les visites.
2 - Faire réaliser les diagnostics techniques
Vous devrez être en mesure de renseigner et de rassurer la ou les personne(s) qui viendra(ont) visiter votre bien immobilier.
Plus vous répondrez juste aux questions posées et plus l’acquéreur se sentira en confiance et sera donc en mesure de se projeter.
Si vous n’avez pas la réponse, n’inventez pas.
Notez la question, renseignez-vous, vous apporterez la réponse plus tard.
En plus cela vous donnera une bonne occasion de relancer après la visite ;)
Suivant la date de construction de votre bien immobilier, le rapport de diagnostic immobilier vous informera sur :
- Ses performances énergétiques (avec ses consommations) DPE
- Ses émissions de gaz à effet de serre GES
- L’état de l’installation électrique
- L’état de l’installation de gaz
- La présence ou non d’amiante
- La présence ou non de plomb
- La présence ou non de termites
- La présence ou non de mérules
- La superficie Carrez, pour les biens en copropriété
- L’état des risques naturels, pollutions et nuisances éventuelles de votre secteur
Tous ces points de contrôle ont une durée de validité, le plus court étant la validité des recherches des termites et l’état des risques et nuisances environnant : six mois.
Sachez que, pour les Diagnostics de Performances Energétiques (DPE) classés en F ou en G, un audit énergétique devra venir compléter le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT).
Cet audit énergétique, vous permettra de connaitre les travaux nécessaires à réaliser afin d’améliorer ses performances ainsi que ses dépenses.
En règle générale les diagnostiqueurs renouvellent la recherche de termites et l’état des risques et nuisances environnant gratuitement une fois, dans ce cas votre dossier de diagnostic sera donc valable un an.
3 - Faire établir un devis des travaux à entreprendre
Une toiture qui fuit, une chaudière vétuste, du carrelage à changer, une salle de bain démodée.
N’entreprenez pas des travaux couteux que vous allez reporter sur votre prix de vente, et qui de surcroît, risquent de ne pas plaire au futur acheteur.
Faites simplement établir des devis chiffrés, avec pourquoi pas des visuels 3D.
Certains acquéreurs ne souhaitent pas réaliser de gros travaux, lors de la prise de contact, si votre bien immobilier nécessite des travaux, annoncez la couleur dès la prise de rendez-vous.
4 - Réunir toutes vos factures d'entretien
L’entretien de votre chaudière, gaz ou électrique ou encore de votre climatisation réversible. Ces appareils sont garantis et bien souvent liés à des contrats d’entretien, n’hésitez pas à montrer ces factures au futur acheteur.
Travaux récents, de toiture, une nouvelle salle de bain ou une nouvelle cuisine, si vous avez une nouvelle piscine, un nouveau liner...
Rien de plus valorisant de prouver que vous êtes un propriétaire soigneux.
5 - Bien présenter votre bien immobilier
Ouvrez tous les volets, allumez toutes les lumières, il faut que votre intérieur soit lumineux. Bien sûr prenez le temps de ranger et de débarrasser les objets et effets inutiles qui encombrent.
Nous partons du principe que les utilisateurs du site vikingimmobilier.fr sont des personnes à l’hygiène irréprochable, aussi nous ne nous attarderons donc pas sur l’importance de la propreté : )
Rédigez une annonce claire et précise. Commencez toujours par parler de l’emplacement avec ses atouts et ses commodités proches.
Parlez ensuite de votre intérieur mettez en valeur les pièces lumineuses et grandes ainsi que leur fonctionnalité.
Ensuite parlez de l’extérieur, de l’exposition principale, de la superficie du jardin ou de la terrasse, le calme, la vue…
Ensuite listez tous les équipements de votre bien immobilier à vendre, mode de chauffage, mode de production d’eau chaude, domotique, panneaux solaires etc…
Et enfin parlez des charges (taxe foncière, charges de copropriété.)
6 - Faire des plans de vos pièces
Tout d’abord, pour les maisons, un plan de votre parcelle cadastrale récupérable et imprimable facilement sur le site du cadastre, vous allez pouvoir montrer à l’acquéreur potentiel les limites de votre propriété et aussi la superficie de votre parcelle cadastrale.
Ensuite un plan intérieur, même à main levée, avec les dimensions et superficies habitables ou non habitables des pièces.
Pour rappel une pièce habitable doit être isolée, chauffée et avoir une hauteur sous plafond supérieure à 1.8 m.
Ce plan pourra aussi servir à l’acheteur potentiel s’il possède des meubles imposants dont il ne souhaite pas se séparer.
7 - Bien lire votre titre de propriété
Ce document est utile lors des visites pour savoir si votre bien immobilier (Appartement, maison ou terrain constructible) est concerné par une éventuelle servitude ou non.
Ou pour savoir si votre bien immobilier peut être utilisé à des fins professionnelles ou commerciales (destination du bien immobilier).
Le titre de propriété est aussi utile pour connaitre votre numéro de parcelle cadastrale ainsi que sa superficie (pour les maisons et pour les terrains constructibles).
Pour les appartements en copropriété vous pourrez aussi consulter la superficie loi carrez.
Pour les appartements ou maison de moins de dix ans, la durée des garanties diverses.
Enfin ce document vous renseigne sur le mode de raccordement des eaux usées (tout à l’égout ou assainissement privé).
8 - Présentez votre taxe foncière
Evidemment pour justifier le montant que vous aurez renseigné sur votre annonce de vente immobilière.
9 - Présenter les documents liés aux charges de copropriétés
Concernant les biens immobiliers situés en copropriété immobilière
Tous les ans une assemblée générale est organisée par le syndic (professionnel ou bénévole). Des assemblées peuvent être aussi organisées entre temps, on appelle cela des assemblées extraordinaires.
Lors de cette assemblée générale annuelle, on élit les membres du conseil syndical, on valide le budget de l’année passée, on parle des travaux ou entretien à apporter à la copropriété l’année à venir.
On fait un point sur les dépenses courantes (eau, électricité, gaz, assurance) et l’on vote ce nouveau budget.
Toutes ces informations seront écrites sur le procès-verbal d’assemblée générale, il est donc important que vous montriez ce document au futur acheteur. Cela vous permettra aussi de répondre à la question suivante : Y’a-t-il des travaux à prévoir dans la copropriété ?
Enfin le budget voté est réparti selon des tantièmes (Si votre lot : appartement ou maison, représente les 1/1000 èmes des parties générales communes de la copropriété cela signifie que lorsque la copropriété va dépenser 1000 Euros, vous en devrez 1).
Vous recevez sans doute un appel de fond trimestriel, vous pourrez le présenter lors des visites pour justifier le montant de vos charges.
10 - Préparer un dossier papier et numérique
Papier, pour présenter les documents lors des visites.
Numérique (scanné), pour pouvoir envoyer facilement toutes ces pièces au notaire par mail et obtenir un rendez-vous de Compromis de vente, promesse synallagmatique de vente ou encore promesse d’achat ou de vente rapidement, lorsque vous aurez obtenu une proposition d’achat écrite bien sûr.
11 - Prendre des rendez-vous de visites efficaces
Votre annonce est en ligne ? vous allez recevoir vos premiers contacts.
Sur vikingimmobilier.fr vous allez même pouvoir démarcher vous-même des acheteurs potentiels.
Un acheteur potentiel souhaite vous faire une proposition d’achat ? Cette demande doit être écrite et doit mentionner :
- Le montant proposé écrit en toutes lettres et en chiffre
- Le projet de financement (étude de financement si crédit)
Sachez qu’une proposition d’achat n’engage en rien, ni le vendeur ni l’acquéreur.
Ce n’est qu’un accord écrit, un simple engagement sur l’honneur.
Enfin, montrez-vous disponible et patient, rappelez-vous quand c’est vous qui avez acheté le bien immobilier qu’aujourd’hui vous souhaitez vendre.
De plus vous voilà armé d’un dossier béton.