11 astuces pour estimer un bien immobilier
Prémisse de la mise en vente ou d’un futur achat, estimer au juste prix un bien immobilier sera essentiel pour la suite de votre projet de vente immobilière. Alors comment estimer un bien immobilier de la meilleure des manières possibles ?
1 - Prendre en compte votre secteur
Le secteur est un facteur incontrôlable, en effet vous n’allez pas pouvoir déplacer le bien immobilier que vous souhaitez estimer.
Cependant, ce sera un élément primordial à la détermination de votre estimation.
Pour cela vous dervrez lister toutes les commodités proches du logement à estimer :
- Les écoles
- Les commerces
- Les administrations
- Les parcs
- Les accès autoroutiers
- Le centre-ville
En somme tous les lieux utiles à la vie de tous les jours, se trouvant proche du bien immobilier à estimer.
Vous devrez mesurer toutes les distances et le temps de trajet nécessaire séparant tous ces lieux du bien.
2 - Bien connaitre votre environnement
En parlant d’environnement, on veut mettre en avant tous les éléments proches du bien immobilier à estimer.
Ces éléments peuvent être positifs comme :
- Le calme
- La vue
- L’exposition
- La végétation
- La luminosité
A l’inverse il faut aussi prendre en compte des éléments négatifs tels que :
- Le bruit
- Les mauvaises odeurs
- La vue
- L’exposition
- Le manque de luminosité
Faites une liste des points positifs et négatifs liés à votre environnement général, proche de votre bien immobilier à estimer.
3 - Mesurer toutes vos superficies habitables ou non habitables
Tout d’abord petite précision entre superficie habitable, superficie non habitable et superficie loi carrez :
Pour qu’une pièce soit considérée comme habitable elle doit être isolée, chauffée et doit avoir une hauteur sous plafond supérieure à 1,8 m.
Dans le cas contraire cette superficie n’est pas considérée comme habitable.
Pour exemple, une chambre mansardée a une superficie habitable et une superficie non habitable.
Sa superficie habitable est celle qui a une hauteur sous plafond supérieure à 1,8 m le reste est considéré comme non habitable.
Un garage, avec une hauteur sous plafond supérieure à 1.8 m est une superficie non habitable s’il est ni isolé, ni chauffé.
Les superficies loi carrez sont indiquées pour des biens immobilier situés en copropriété uniquement.
Pour déterminer une superficie loi carrez, on relève toutes les superficies propres au bien immobilier à estimer en déduisant : les surfaces des murs et cloisons, les escaliers, les gaines techniques, les pas de portes et les fenêtres.
Dressez donc une liste de vos pièces habitables ou non, et additionnez toutes ces superficies.
Dans le cas d’une mise en vente profitez-en pour réaliser un plan, il vous sera utile pour les visites.
4 - Dressez un état des lieux du bien immobilier que vous souhaitez estimer
L’état d’un bien immobilier n’a aucun rapport avec son année de construction, en effet mieux vaut un bien immobilier ancien, mais bien entretenu au fur et à mesure des années plutôt qu’un bien immobilier neuf mais mal fini.
Pour estimer votre logement à sa juste valeur vous devrez lister objectivement les travaux à terminer et ceux à réaliser.
Mais aussi mettre en avant toutes les améliorations et travaux d’entretien que vous avez entrepris dernièrement, bien sûr factures à l’appui pour les visites.
Ensuite, si nécessaire, il faudra faire chiffrer les travaux à prévoir avec un artisan.
L'état général d'un bien immobilier est un élément clé de l'estimation.
5 - Lister tous les équipements de votre bien immobilier
Quel est le mode de chauffage du bien immobilier à estimer ? Son année d’installation ? Comment l’avez-vous entretenu ?
Rassurez-vous, ce n’est pas parce qu’une chaudière est ancienne qu’elle doit impérativement être remplacée.
Si cette dernière a été bien entretenue, elle pourra encore rendre service de nombreuses années.
Comment produisez-vous votre eau chaude sanitaire ? Et quel est l’année d’installation de cet équipement ? Comment cet équipement a été entretenu ?
Votre bien immobilier à estimer est-il équipé d’un adoucisseur d’eau, d’un forage, de volets roulants électriques ou manuels, d’un système domotique, d’une piscine, de dépendances ?
En résumé faites simplement une liste des équipements présents dans le bien immobilier à estimer et à chaque fois notez-vous l’année d’installation et comment cet équipement a été entretenu dans la durée.
Il faudra rester factuel et prendre en compte qu’un point positif pour vous ne l’est peut-être pas pour quelqu’un d’autre.
Exemple flagrant de la piscine ou d’un grand terrain : Certains acheteurs potentiels ne souhaitent pas de piscine ni de trop grands jardins, tout simplement pour éviter un entretien trop important et trop récurent.
6 - Comparez votre bien immobilier avec des biens similaires, à vendre et vendus
Maintenant que vous avez dressé la fiche technique de votre bien immobilier à estimer (gardez la précieusement si vous souhaitez vendre, elle vous servira pour les visites et la rédaction de votre annonce immobilière).
Vous allez maintenant pourvoir comparer votre bien immobilier avec des biens immobiliers similaires ayant déjà été vendus et des biens immobiliers similaires actuellement en vente.
Sur vikingimmobilier.fr nous vous aidons à comparer votre bien immobilier à estimer en vous donnant accès à des annonces de biens immobilier en vente et vendus près de chez vous.
Pour vous aider à situer les biens immobilier similaires en ventes et vendus, nous les avons répertoriés sur une carte.
Les biens immobilier à vendre sont ceux enregistrés sur le site vikingimmobilier.fr, ceux vendus proviennent du site du gouvernement français dvf.
Vous accèderez à toutes ces informations aprés avoir déposé votre annonce immobilière de vente.
7 - Quelle est l’offre et la demande de votre secteur ?
Le commerce est régi par la loi de l’offre et de la demande.
Exemple : Le gasoil est rare et nécessaire pour nous déplacer, conséquence : Son prix augmente.
L’immobilier est aussi concerné par cette loi, seulement on ne finance pas un plein de gasoil comme on finance l’achat d’un bien immobilier.
Il faut donc prendre aussi en compte les conditions d’emprunt immobilier, en effet presque 90 % des achats immobiliers en France se font par un prêt immobilier.
Depuis quelques années les taux d’intérêt immobilier baissaient, de ce fait le budget des acheteurs potentiels augmentait.
Si en 2018 des acheteurs potentiels pouvaient emprunter 200 000 Euros pour acheter une maison de 90 m² avec trois chambres, en 2022 ces mêmes acheteurs potentiels pouvaient emprunter une somme beaucoup plus importante, pour la même mensualité.
Depuis le second trimestre 2023 les taux d’intérêt immobilier ont doublé, réduisant d'environ 15% le budget des acquéreurs potentiels.
Pour retrouver une harmonie entre vendeurs et acheteurs, les prix d'estimation et donc de mise en vente devront etre revus à la baisse.
Pour estimer votre bien immobilier à sa juste valeur vous devez donc connaitre le prix des biens similaires au votre ayant déjà été vendus récemment.
Cette information sera accessible après avoir déposé une annonce de vente ou une annonce de recherche sur le site vikingimmobilier.fr
8 - Soyez objectifs !
Le bien immobilier que vous souhaitez estimer a une valeur sentimentale, vous y avez vécu des moments forts et inoubliables.
Dans tous les cas, concentrez-vous et faites abstraction de tous sentiments affectifs, car il ne faudrait pas qu’ils viennent influencer le prix que vous allez fixer.
Pour vous aider, nous vous conseillons de réaliser cette estimation immobilière avec une personne neutre, quelqu’un en qui vous aurez confiance et qui vous donnera une vision objective et claire du prix que vous devrez fixer.
9 - Fixer votre prix de mise en vente
On y est, vous avez listé toutes les caractéristiques du bien immobilier à estimer, vous avez trouvé un maximum de biens similaires au votre, dans l’idéal trois vendus et cinq à six en vente.
A partir de ce moment-là vous allez pouvoir y voir plus clair.
Lorsque le marché immobilier est équilibré, le prix des biens à vendre est sensiblement identique aux biens immobiliers vendus. Fixer un prix dans ce cas-là n’est pas très compliqué.
En revanche lorsque les prix augmentent, le prix des biens immobilier vendus est inférieur au prix des biens immobilier en vente, vous pourrez à ce moment-là fixer un prix plus élevé au départ puis l’ajuster par la suite en fonction de la réaction des acheteurs potentiels.
Par contre, lorsque les prix diminuent, le prix des biens vendus a tendance à être supérieur au prix des biens en vente.
Dans ce cas ajustez votre prix dans la fourchette basse.
10 - Le prix au mètre carré
Le prix au mètre carré d’un appartement de 30 m² sera toujours supérieur au prix du mètre carré d’un appartement avec trois chambres situé dans la même rue.
Autrement dit plus la superficie du bien augmente, plus son prix du mètre carré diminue.
Le prix au mètre carré est donné à titre indicatif, nous vous déconseillons d'estimer votre bien immobilier en fonction du prix au mètre carré pratiqué en moyenne dans votre ville.
De plus les équipements, les niveau de finitions ou encore les prestations diverses varient d’un bien immobilier à l’autre affectant ainsi ce prix au mètre carré.
Avec cette technique vous n’aurez qu’une estimation immobilière moyenne.
11 - Les délais de vente
En moyenne un bien immobilier reste sur le marché environ trois mois.
A ne pas confondre avec les délais de réalisations des conditions suspensives après la signature d’un avant contrat, ces derniers sont en moyenne aussi égaux à trois mois. (6 mois pour une construction).
Si vous souhaitez vendre un bien immobilier comptez donc un délai d’environ six mois (entre la publication de l’annonce et l’acte définitif, voire 9 mois si vous vendez un terrain constructible).
Lors d’une mise en vente, le meilleur indicateur de "vente imminente" est le nombre d’appels que vous recevrez.
Vous devrez ajuster votre estimation si le nombre d’appel et/ou de visite diminue.
Dans tous les cas vous-vous rendrez compte dés les premiers temps de mise en vent si votre estimation immobilière était juste.
De plus, plus vous attendrez et plus votre bien immobilier perdra de sa valeur sur le marché.
Soyez donc réactif et à l’affut des réactions des acheteurs potentiels.