11 astuces pour estimer un bien immobilier

Tout d’abord petite précision entre superficie habitable, superficie non habitable et superficie loi carrez :

Pour qu’une pièce soit considérée comme habitable elle doit être isolée, chauffée et doit avoir une hauteur sous plafond supérieure à 1,8 m.

Dans le cas contraire cette superficie n’est pas considérée comme habitable.

Pour exemple, une chambre mansardée a une superficie habitable et une superficie non habitable.

Sa superficie habitable est celle qui a une hauteur sous plafond supérieure à 1,8 m le reste est considéré comme non habitable.

Un garage, avec une hauteur sous plafond supérieure à 1.8 m est une superficie non habitable s’il est ni isolé, ni chauffé.

Les superficies loi carrez sont indiquées pour des biens immobilier situés en copropriété uniquement.

Pour déterminer une superficie loi carrez, on relève toutes les superficies propres au bien immobilier à estimer en déduisant : les surfaces des murs et cloisons, les escaliers, les gaines techniques, les pas de portes et les fenêtres.

Dressez donc une liste de vos pièces habitables ou non, et additionnez toutes ces superficies.

Dans le cas d’une mise en vente profitez-en pour réaliser un plan, il vous sera utile pour les visites.

Quel est le mode de chauffage du bien immobilier à estimer ? Son année d’installation ? Comment l’avez-vous entretenu ?

Rassurez-vous, ce n’est pas parce qu’une chaudière est ancienne qu’elle doit impérativement être remplacée.

Si cette dernière a été bien entretenue, elle pourra encore rendre service de nombreuses années.

Comment produisez-vous votre eau chaude sanitaire ? Et quel est l’année d’installation de cet équipement ? Comment cet équipement a été entretenu ?

Votre bien immobilier à estimer est-il équipé d’un adoucisseur d’eau, d’un forage, de volets roulants électriques ou manuels, d’un système domotique, d’une piscine, de dépendances ?

En résumé faites simplement une liste des équipements présents dans le bien immobilier à estimer et à chaque fois notez-vous l’année d’installation et comment cet équipement a été entretenu dans la durée.

Il faudra rester factuel et prendre en compte qu’un point positif pour vous ne l’est peut-être pas pour quelqu’un d’autre.

Exemple flagrant de la piscine ou d’un grand terrain : Certains acheteurs potentiels ne souhaitent pas de piscine ni de trop grands jardins, tout simplement pour éviter un entretien trop important et trop récurent.

​​​​​​Le commerce est régi par la loi de l’offre et de la demande.

Exemple : Le gasoil est rare et nécessaire pour nous déplacer, conséquence : Son prix augmente.

L’immobilier est aussi concerné par cette loi, seulement on ne finance pas un plein de gasoil comme on finance l’achat d’un bien immobilier.

Il faut donc prendre aussi en compte les conditions d’emprunt immobilier, en effet presque 90 % des achats immobiliers en France se font par un prêt immobilier.

Depuis quelques années les taux d’intérêt immobilier baissaient, de ce fait le budget des acheteurs potentiels augmentait.

Si en 2018 des acheteurs potentiels pouvaient emprunter 200 000 Euros pour acheter une maison de 90 m² avec trois chambres, en 2022 ces mêmes acheteurs potentiels pouvaient emprunter une somme beaucoup plus importante, pour la même mensualité.

Depuis le second trimestre 2023 les taux d’intérêt immobilier ont doublé, réduisant d'environ 15% le budget des acquéreurs potentiels.

Pour retrouver une harmonie entre vendeurs et acheteurs, les prix d'estimation et donc de mise en vente devront etre revus à la baisse.

Pour estimer votre bien immobilier à sa juste valeur vous devez donc connaitre le prix des biens similaires au votre ayant déjà été vendus récemment.

Cette information sera accessible après avoir déposé une annonce de vente ou une annonce de recherche sur le site vikingimmobilier.fr

On y est, vous avez listé toutes les caractéristiques du bien immobilier à estimer, vous avez trouvé un maximum de biens similaires au votre, dans l’idéal trois vendus et cinq à six en vente.

A partir de ce moment-là vous allez pouvoir y voir plus clair.

Lorsque le marché immobilier est équilibré, le prix des biens à vendre est sensiblement identique aux biens immobiliers vendus. Fixer un prix dans ce cas-là n’est pas très compliqué.

En revanche lorsque les prix augmentent, le prix des biens immobilier vendus est inférieur au prix des biens immobilier en vente, vous pourrez à ce moment-là fixer un prix plus élevé au départ puis l’ajuster par la suite en fonction de la réaction des acheteurs potentiels.

Par contre, lorsque les prix diminuent, le prix des biens vendus a tendance à être supérieur au prix des biens en vente.

Dans ce cas ajustez votre prix dans la fourchette basse.

​​​​​​En moyenne un bien immobilier reste sur le marché environ trois mois.

A ne pas confondre avec les délais de réalisations des conditions suspensives après la signature d’un avant contrat, ces derniers sont en moyenne aussi égaux à trois mois. (6 mois pour une construction).

Si vous souhaitez vendre un bien immobilier comptez donc un délai d’environ six mois (entre la publication de l’annonce et l’acte définitif, voire 9 mois si vous vendez un terrain constructible).

Lors d’une mise en vente, le meilleur indicateur de "vente imminente" est le nombre d’appels que vous recevrez.

Vous devrez ajuster votre estimation si le nombre d’appel et/ou de visite diminue.

Dans tous les cas vous-vous rendrez compte dés les premiers temps de mise en vent si votre estimation immobilière était juste.

De plus, plus vous attendrez et plus votre bien immobilier perdra de sa valeur sur le marché.

Soyez donc réactif et à l’affut des réactions des acheteurs potentiels.