9 points à connaitre sur le compromis de vente
Quelles sont les différences entre la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique ? Quel document peut remplacer le compromis de vente ? Toutes les réponses à vos questions sont dans ce nouvel article, suivez le guide.
1 – Offre ou proposition d’achat
Avant tout, parlons d’offre ou proposition d’achat car c’est l’étape précédant la préparation et la signature d’un avant contrat de type compromis de vente, promesse synallagmatique de vente, promesse de vente ou d’achat.
L’offre d’achat est un accord moral et écrit entre un propriétaire vendeur et un acheteur potentiel, concernant l’achat ou la vente d’un bien immobilier.
Légalement, elle n’engage en rien ces deux particuliers.
Attention toutefois si vous êtes vendeur et avez choisi de mandater une agence immobilière.
Si cette dernière obtient une offre d’achat au prix figurant sur le mandat de vente, et que vous ne souhaitez plus vendre, l’agence immobilière serait en droit de vous demander les honoraires fixés sur ce mandat.
2 – Compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente
Un compromis de vente ou une promesse synallagmatique de vente (c’est la même chose) est un avant contrat dans lequel vous allez :
- Situer le bien géographiquement
- Décrire sa composition
- Renseigner l’identité des vendeurs et des acheteurs
- Bien sûr fixer un prix de vente
- Définir des conditions suspensives (on en parle plus loin)
- Fixer des dates limites
- Connaitre les frais et taxes liés à cette transaction
Cet avant contrat pourrait être rédigé directement entre particuliers, mais au vu de sa complexité et de sa valeur juridique nous vous conseillons fortement de recourir aux services d’un notaire.
On parle d’avant contrat car il précède la signature du contrat définitif de vente ou d’achat, plus communément appelé acte de vente authentique.
Dans le compromis de vente le vendeur s’engage donc à vendre à un acheteur potentiel et un acheteur potentiel s’engage à acheter le bien immobilier dans les conditions prévues.
Toutefois, des conditions d’achat peuvent être émises par l’acheteur, on appelle cela des conditions suspensives :
- Obtention d’offres de prêt immobilier
- Autorisation de permis de construire
- Autorisations d’urbanisme diverses concernant des travaux
- Une demande de changement de destination
La vente sera réputée conclue dès que les conditions suspensives auront été réalisées :
Dès que l’acheteur aura obtenu son prêt et ses autorisations de travaux par exemple.
Un dépôt de garantie pourra être versé par l’acquéreur, ce dépôt ne pourra pas dépasser 10% du prix de vente.
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, cependant il rassure le vendeur et met en valeur l’engagement de l’acheteur.
Cette somme viendra en déduction du prix de vente, si cette dernière se réalise ou serait restituée à l’acheteur si les conditions suspensives n’étaient pas accordées.
3 – La déclaration d’intention d’aliéner DIA
Les mairies définissent des zones sur lesquelles elles pourraient avoir un intérêt public d’acquérir un bien immobilier.
Ce bien pourrait constituer un local technique, un bureau ou encore un projet de construction d’utilité publique.
Lors d’une vente immobilière, le vendeur est donc tenu de fournir à la mairie un formulaire d'intention d'aliéner.
En pratique c’est le notaire qui le fait aprés la signature du compromis de vente .
La mairie a deux mois pour manifester son intention d’acheter, passé ce délai et si elle ne s’est pas manifestée, vous pourrez considérer qu’elle ne préemptera pas (elle n’achètera pas le bien immobilier vendu).
4 – La promesse unilatérale de vente ou d’achat
Dans ce cas c’est le vendeur qui s’engage auprès d’un acheteur, à lui vendre son bien immobilier.
Cependant il fixera un délai au-delà duquel, si la vente ne s’est pas réalisée, il pourrait annuler son engagement et vendre le bien immobilier à quelqu’un d’autre.
L’acheteur quant à lui, versera au vendeur une indemnité d’immobilisation représentant jusqu’à 10% du prix de vente, cette somme sera due si l’acheteur renonce à l’achat mais déduite du prix de vente si la transaction se réalise.
Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées l’indemnité d’immobilisation sera restituée à l’acquéreur.
La promesse unilatérale de vente ou d’achat doit être rédigée et présentée par et chez un notaire.
Effectivement, contrairement au compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente cette promesse de vente ou d’achat devra être inscrite au service de publicité foncière de votre secteur, cette inscription engendrera des frais à l’acheteur.
5 – Les clauses suspensives
Les clauses suspensives sont des conditions à réunir sans lesquelles la vente serait caduque, c’est-à-dire nulle ou annulée.
Par exemple la vente pourra être conditionnée à l’obtention d’un prêt immobilier, d’un certain montant maximum à un certain taux maximum aussi.
Dans le cas où la banque n’accorderait pas le prêt immobilier ou alors accorderait ce prêt à des conditions moins avantageuses, avec un taux d’intérêt plus élevé par exemple, la vente pourrait être annulée par l’acheteur sans que ce dernier ne subisse des pénalités financières.
Pour pouvoir se désengager du compromis de vente l’acheteur devra fournir au moins deux refus de prêt de deux banques différentes.
Par ailleurs, si la vente était conditionnée à l’obtention d’un permis d’urbanisme ou à l’obtention d’une demande de travaux, ou encore l’accord de la mairie pour un changement de destination (transformer un appartement en commerce par exemple) l’acheteur devra aussi prouver ce refus par un écrit de la mairie.
Il pourra alors se retirer du compromis de vente sans devoir une indemnité au vendeur.
Enfin, dans le cas où toutes les conditions suspensives ont toutes été réalisées et que l’acheteur ne souhaite quand même plus acheter le bien immobilier, ce dernier devra une indemnité au vendeur d’un montant maximum de 10% du prix de vente.
6 – Les délais
Concernant les délais de rétraction, l’acquéreur dispose de 10 jours pour renoncer à l’achat.
Ce délai débute dès le lendemain de la remise en main propre ou de la première présentation par courrier avec accusé de réception notifiant l’avant contrat (Compromis de vente, promesse synallagmatique de vente, promesse de vente ou d’achat).
Durant cette période il peut donc renoncer à l’achat du bien immobilier sans devoir se justifier.
Le vendeur n’a droit à aucun délai de rétractation, s’il souhaite annuler la vente il pourrait devoir à l’acheteur une indemnité de 10% du prix de vente.
Le délai moyen entre la signature du compromis de vente et de l’acte définitif est d’environ trois mois pour un achat dans l’ancien sans demande de permis de construire ou de travaux.
Pour les ventes soumises à des permis de construire ou demande de travaux ou encore une demande de changement de destination vous devrez compter environ six mois.
- Au bout d’un mois, l’acheteur devra fournir une attestation de demande de prêt ou une attestation de demande d’autorisation d’urbanisme (demande de permis de construire ou demande de travaux ou demande de changement de destination)
- Un mois après, la banque devra vous fournir un accord de principe
- Deux mois se sont écoulés, si la mairie ne s’est pas manifestée vous pourrez considérer qu’elle ne préemptera pas
- Concernant les demandes d’urbanisme les délais de réponses des mairies sont de l’ordre d’environ deux mois (les mairies demandent toujours des modifications de plans ou des pièces justificatifs supplémentaires, comptez toujours au moins deux mois supplémentaires)
- Lorsque l’acheteur a reçu ses offres de prêt ainsi que ses autorisations d’urbanisme vous pourrez fixer une date de rendez-vous d’acte authentique avec votre notaire
7 – L’appel de fond
Toutes les conditions suspensives ont été réalisées, vous allez maintenant pouvoir organiser un rendez-vous d’acte authentique chez un notaire.
Jusqu’à présent il n’était question que d’un avant contrat (compromis de vente) , vous allez maintenant pouvoir signer un contrat final et soit devenir propriétaire soit vendre définitivement votre bien immobilier.
Lors d’un achat immobilier dans l’ancien sans travaux, c’est le notaire qui va prendre contact avec la banque et leur fournir un appel de fond avec un montant précis à virer sur son compte.
Pour faciliter cette tache l’acheteur devra fournir au notaire ses offres de prêts.
Pour que la vente se fasse, il sera primordial que cet argent soit présent sur le compte du notaire au moment du rendez-vous de l’acte authentique.
Lors d’un achat dans l’ancien avec travaux ou lors d’un achat d’un terrain avec la construction d’une maison individuelle. Selon le même principe, le notaire demandera à la banque le montant nécessaire à l’achat soit du terrain soit du bien immobilier à rénover.
Ensuite, différents appels de fonds suivront en fonction de l’avancement des travaux de rénovations ou de constructions, le constructeur de maison individuelle ou encore les artisans vous fourniront des factures afin de débloquer les fonds au fur et à mesure de l’avancement du chantier.
8 – L’acte de vente
Comme vu précédemment l’acte de vente sera signé devant un notaire, son contenu est similaire au compromis de vente ou à la promesse de vente.
Il relate simplement le fait que les conditions suspensives prévues ont bien été réalisées et que la vente peut être à présent actée.
Lorsque les différentes parties auront signé, le notaire conservera l’acte original avec lui, cet original est appelé la minute.
Le notaire prendra ensuite contact avec le service de publicité foncière, le centre des impôts et le cadastre du secteur concerné.
L’acheteur ne recevra son acte de propriété original qu’environ deux mois après la signature de l’acte authentique.
Le jour de la signature de l’acte authentique le notaire vous remettra soit une attestation de vente soit une attestation d’achat.
C’est lors de ce rendez-vous que le vendeur remet les clés à l’acheteur, avant de signer l’acte de vente il est aussi appréciable de réaliser une dernière de visite de contrôle, vous pourrez aussi en profiter pour réaliser les relevés de compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.
9 – Les vices cachés
Lors d’un achat immobilier dans l’ancien vous ne bénéficierez d’aucune garantie, on dit que vous achetez en l’état.
Cependant acheter en l’état ne donne pas le droit au vendeur de vous cacher volontairement les défauts de son bien immobilier.
On appelle vice caché, un défaut qui rendra le bien immobilier acheté, impropre à l’usage auquel on le destine.
Afin de faire jouer la garantie des vices cachés vous devrez prouver que les défauts ont été volontairement masqués ou maquillés.
Exemple : Une tache d’humidité recouverte de peinture, ou encore une fissure rebouchée.
Le vendeur sera entièrement responsable si le vice caché est avéré, l’acheteur pourrait demander soit de rendre le bien immobilier avec remboursement intégral soit de garder le bien immobilier et demander des dommages et intérêts au vendeur.
Vous aurez un délai maximum de deux ans pour notifier un vice caché et bénéficier de cette garantie.