9 points à savoir sur la copropriété immobilière
De quoi est composée une copropriété immobilière et comment fonctionne-t-elle ? On fait le point avec vous dans ce nouvel article.
1 – A quoi ça sert une copropriété immobilière ?
On parle de copropriété immobilière lorsque plusieurs biens immobiliers ont des parties en commun.
Exemple :
- Une toiture
- Un local poubelle
- Un chemin d’accès
- Un mur porteur
- Une clôture
- Un chemin
La création d’une copropriété immobilière peut donc aussi bien concerner un appartement qu’une maison individuelle.
Elle servira à gérer, assurer et entretenir les parties communes aux différents biens immobiliers.
2 – L'état Descriptif de Division EDD de la copropriété immobilière
Un Etat Descriptif de Division EDD détaille avec précision chaque lot privatif (appartement ou maison) de l’ensemble de la copropriété immobilière, c’est un document technique édité en général par un géomètre.
Il attribue à chaque bien immobilier un numéro de lot, une superficie privative et des tantièmes ou millièmes.
Les tantièmes ou millièmes sont les parts détenues par chaque lot, ils seront utiles lors de la répartition des charges liés à l’immeuble mais aussi au moment des votes lors des assemblées générales.
Exemple :
- Un immeuble de 10 appartements doit effectuer 10 000 Euros de travaux. Vous êtes propriétaire du lot numéro 1 d’une superficie privative de 50 m² représentant les 100/10 000 ème (tantièmes) ou 10/1000 ème (millièmes) des parties communes générales de l’immeuble. Vous participerez donc à hauteur de 100 Euros aux travaux d’un montant de 10 000 Euros = 100/10 000 ème.
Par ailleurs un plan sera établi afin de situer physiquement chaque lot dans la copropriété immobilière.
Si l’immeuble subit des travaux de transformation, voire d’agrandissement, il sera nécessaire de recréer un nouveau Etat Descriptif de Division EDD.
Enfin, ce document sera annexé au règlement de copropriété immobilière.
3 – Le règlement de copropriété
C’est un document obligatoire au moment de la création d’une copropriété immobilière, il doit être bien sûr écrit, il définira les règles de vie dans l’ensemble de la copropriété.
Le règlement de copropriété doit être rédigé par un notaire et sera écrit à l’aide de l’Etat Descriptif de Division EDD.
Il fera aussi état des droits et obligations des habitants de l’immeuble qu’ils soient propriétaires ou locataires.
Le syndic est responsable du bon fonctionnement de l’immeuble et doit veiller à ce que le règlement de copropriété soit respecté de tous.
En cas de non-respect du règlement de copropriété le syndic devra écrire au copropriétaire fautif afin de lui rappeler les règles visées dans ce règlement de copropriété immobilière.
Si la situation perdure, le syndic pourra faire un recours auprès du tribunal du lieu de situation de l'immeuble.
Le règlement de copropriété sera rédigé dès l’arrivée des premiers habitants et il encadrera par exemple :
- L’accrochage du linge aux fenêtres
- Heure et durée des travaux divers
- Usage des parties communes
Le règlement de copropriété immobilière pourra limiter l’usage des parties privatives, c’est-à-dire interdire l’usage du bien à des fins professionnelles ou commerciales.
Il pourra aussi prévoir qu’en cas de vente, les copropriétaires soient prioritaires à l’achat.
Le règlement de copropriété immobilière pourrait aussi interdire la division ou le regroupement de parties privatives.
Avec l’Etat Descriptif de Division EDD, il servira à répartir les charges et appels de fonds liés à l’ensemble de la copropriété immobilière.
Chaques copropriétaires et locataires doivent posséder une copie de ce règlement, le syndic doit en posséder une aussi.
4 – Le syndic de gestion de la copropriété immobilière
Le syndic de gestion sert à gérer et à administrer la copropriété immobilière. Il pourra être soit professionnel soit bénévole.
Dans le cas d’un syndic professionnel, les copropriétaires mandatent en général une agence immobilière détentrice de la carte professionnelle de gestion immobilière.
L’ensemble des copropriétaires devra signer un mandat de gestion avec le syndic professionnel, ce dernier restera valable 3 ans.
Le syndic pourra être non professionnel, dans ce cas on dit qu'il est bénévole, ce sont les copropriétaires qui gèreront eux-mêmes la copropriété.
Qu’il soit professionnel ou bénévole le syndic de copropriété immobilière devra veiller au bon état général de l’immeuble.
Il devra donc rappeler aux copropriétaires les règles de bon fonctionnement de l’immeuble lorsque cela sera nécessaire.
Le syndic devra aussi ouvrir un compte bancaire spécifique au nom de la copropriété immobilière.
Ce compte servira à percevoir les appels de fonds versés par les copropriétaires mais aussi à assurer les dépenses courantes de la copropriété immobilière.
Enfin c’est le syndic qui organisera les assemblées générales annuelles ou encore extraordinaires.
5 – Les budgets prévisionnels de la copropriété immobilière
Il s’agit en réalité de constituer une trésorerie suffisante pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété immobilière, ce budget est demandé aux copropriétaires sous forme d’appels de fonds trimestriels.
Avant de déterminer le montant de ce budget le syndic doit consulter les membres du conseil syndical (des copropriétaires élus).
Ils détermineront ensemble ce montant en fonction des sommes dépensées l’année d’avant mais aussi en tenant compte des dépenses à venir.
Ainsi ce budget va permettre de financer :
- Les honoraires du syndic
- Salaire du gardien
- Réparations diverses
- Assurances de la copropriété immobilière
En revanche ce budget ne pourra pas être utilisé pour financer :
- Des travaux d’agrandissement de l’immeuble
- L’installation d’équipements supplémentaires (un portail électrique par exemple)
- Les diagnostics immobiliers des parties communes
- Des travaux concernant des parties privatives
Ce budget est donc présenté à tous les copropriétaires chaque année au moment de l’assemblée générale.
Il devra être validé à l’unanimité par l’ensemble des copropriétaires.
6 – Les Assemblées générales de la copropriété immobilière
Il est obligatoire que le syndic professionnel ou bénévole organise une assemblée générale au moins une fois par an.
Comme vu précédemment cette assemblée sert, entre autre, à voter le budget prévisionnel à venir.
Chaque copropriétaire reçoit donc une convocation individuelle ainsi qu’un ordre du jour dans lequel sera mentionné l’ensemble des points qui seront abordés lors de cette assemblée générale.
Ces documents vous seront envoyés par courrier avec accusé de réception.
Les copropriétaires souhaitant demander, lors de l’assemblée générale de la copropriété immobilière, une autorisation personnelle (comme par exemple l’installation d’un moteur de climatisation en façade) devront prendre contact avec le syndic avant l’envoi des convocations et de l’ordre du jour.
Afin de vous organiser, le syndic sera toutefois tenu d’afficher dans les parties communes la date de la prochaine assemblée générale avant l’envoi de ces convocations.
En effet seuls les points présents dans l’ordre du jour ne pourront être votés.
Si la demande d’autorisation ne peut pas attendre la prochaine assemblée générale, vous devrez demander au syndic d’organiser une assemblée générale extraordinaire, à vos frais par contre.
Chaque décision fera donc l’objet d’un vote à l’unanimité pour être validée.
Sachez aussi que le syndic est dans l’obligation de vous laisser libre accès à tous les documents concernant la copropriété immobilière, comme les factures, devis ou encore différents contrats.
Lors de cette réunion vous allez :
- Elire les membres du conseil syndical
- Valider le budget de l’année passée
- Valider le budget prévisionnel (de l’année à venir)
- Voter à l’unanimité les différentes requêtes des copropriétaires
- Dans le cas de travaux non prévus, fixer un montant maximum au-delà duquel le syndic devra consulter les membres du conseil syndical avant d’effectuer les dépenses
Avec la convocation vous recevrez également un formulaire de vote par procuration, vous donnerez votre voix à un autre copropriétaire, si vous ne pouvez pas être présent.
Quelques temps après l’assemblée générale de copropriété immobilière vous recevrez par courrier avec accusé de réception aussi, le procès-verbal (compte rendu) de l’assemblée générale.
7 – Les appels de fonds de la copropriété immobilière
Une fois le budget prévisionnel fixé, le syndic vous enverra un appel de fond le plus souvent trimestriel.
Exemple :
- Le montant du budget prévisionnel de copropriété immobilière nécessaire pour l’année à venir est de 10 000 Euros. Vous êtes toujours propriétaire du lot numéro 1 d’une superficie privative de 50 m² représentant les 100/10 000 ème (tantièmes) ou 10/1000 ème (millièmes) des parties communes générales de l’immeuble. Vous participerez donc à hauteur de 100 Euros du budget prévisionnel de 10 000 Euros = 100/10 000 ème. Soit un appel de fond de 25 Euros par trimestre.
En fin d’année, et si les dépenses s’avèrent plus importantes que prévues, le syndic procèdera à une régularisation des charges appelées.
Pour les dépenses non prévues de copropriété immobilière deux scénarios seront possibles :
- Le montant des travaux est inférieur à celui fixé en assemblée générale et donne droit au syndic de réaliser les dépenses : vous recevrez un appel de fond extraordinaire à hauteur de vos parts.
- Le montant des travaux est supérieur à celui fixé en assemblée générale : le syndic devra présenter les différentes options aux membres du conseil syndical ou bien organiser une assemblée générale extraordinaire.
8 – Les impayés de la copropriété immobilière
Lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses charges, ce dernier met en déséquilibre financier l’ensemble de la copropriété immobilière.
Le syndic se doit de faire le nécessaire afin de récupérer les sommes dues le plus rapidement possible, ce dernier devra :
- Mettre en demeure le mauvais payeur par lettre recommandée avec accusé de réception
- Envoyer une lettre de rappel si le problème persiste, toujours en recommandée avec accusé de réception
- Saisir un tribunal afin de procéder à une procédure de recouvrement, si aucune solution n’a été trouvée entre temps
Les frais d’envoi ou d’acte d’huissier resteront à la charge du copropriétaire en dette.
On pourrait aussi lui demander des pénalités de retard s’il a engendré des préjudices.
9 – Le diagnostic technique global
C’est un diagnostic général concernant les parties communes de la copropriété immobilière, il devra comporter les informations suivantes ;
- Analyse générales des parties communes (Couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps…)
- Conformité et état des constructions
- Diagnostic de Performance Energétique de l’immeuble DPE
- Liste et cout des travaux d’amélioration de l’immeuble.