7 points à connaitre sur les délais minimums entre le compromis et la vente définitive
Suivant les conditions suspensives inscrites dans votre compromis de vente, les délais de signature de vente peuvent varier de deux à six mois en moyenne. Dans les cas les plus complexes vous devrez même compter plus de neuf mois. Pour que ce soit plus clair pour vous, on vous dit tout sur les délais minimums entre le compromis et la vente définitive.
1 – Délai pour la préemption de la mairie
Lorsqu’un compromis de vente a été signé entre un vendeur et un acheteur potentiel, le notaire en charge de la vente ou encore le vendeur lui-même si la vente se déroule de particulier à particulier, devra transmettre à la mairie de la commune concernée un formulaire de Déclaration d’Intention d’Aliéner DIA.
Ce formulaire permet donc d’informer la mairie qu’une vente est sur le point de se réaliser sur la commune.
Dans certains cas, la mairie, avec des raisons valables d’intérêts généraux bien sûr, pourrait se substituer à l’acheteur potentiel, c’est-à-dire, tout simplement, qu’elle pourrait le remplacer.
La mairie devra alors respecter les conditions de la vente inscrites dans le compromis de vente initial, ainsi le prix de vente et les délais resteraient inchangés.
Le délai d’instruction est de l’ordre de deux mois, passé ce délai et si la mairie n’a pas fait savoir son intention d’acheter le bien immobilier devant être vendu, vous pourrez considérer que cette dernière ne préemptera pas, la vente peut donc se poursuivre.
2 – Délai pour l’obtention d’une autorisation de travaux
Pour la réalisation de travaux, l’acheteur potentiel devra déposer une déclaration préalable auprès du service urbanisme de la mairie concernée.
En général, le compromis de vente laisse à l’acheteur, un délai maximum de un mois pour déposer cette déclaration préalable.
Cette déclaration préalable sera suffisante pour la réalisation de travaux ne nécessitant pas de permis de construire.
Par ailleurs vos travaux devront être conformes au règlement d’urbanisme Plan Local d’Urbanisme PLU, l’acheteur potentiel devra donc en premier lieu se renseigner auprès de la mairie pour savoir si son projet de travaux est réalisable.
Dans le cas ou votre dossier de déclaration préalable serait complet le délai d’instruction sera d’un mois.
Si des pièces complémentaires sont nécessaires, le service urbanisme prendra contact avec vous dans le mois suivant votre dépôt de dossier, vous aurez alors trois mois pour fournir les pièces complémentaires demandées, si vous ne fournissez pas ces dernières dans le délai imparti, votre demande de déclaration préalable sera rejetée.
Le délai d’instruction démarrera donc lorsque votre dossier d’instruction sera complet.
Concernant les déclarations préalables pour des biens immobiliers situés dans des secteurs protégés, le contenu, le nombre d’exemplaire et les délais d’instruction seront modifiés et pourront donc etre plus importants.
Voici un exemple de travaux nécessitant une déclaration de travaux auprès du service urbanisme de la mairie concernée :
- Construction de 20 m² maximum
- Division parcellaire
- Agrandissement et surélévation d'une maison individuelle
- Aménagement des combles
- Transformation d'un garage en chambre
- Travaux sur la toiture
- Installation d'une fenêtre de toit
- Création d'une ouverture
- Changement de fenêtres ou de volets ou de porte par un autre modèle
- Ravalement de façade
- Installation d'une piscine
- Creuser une cave
- Construction d'un abri de jardin
- Installation d'une serre
- Construction d’une véranda
- Construction d'un garage
- Construction d’une pergola ou d'un carport
- Construction d’une terrasse
- Pose de boitier de climatisation ou de pompe à chaleur
- Pose de panneaux solaires au sol
- Mur et clôture
- Cabane de chantier
- Installation de caravane dans votre jardin
- Changement de destination
3 – Délai pour l’obtention d’un permis de construire
Dans bien des cas, la déclaration de travaux ou déclaration préalable, ne sera pas suffisante.
Le service urbanisme de la mairie vous demandera donc de déposer un permis de construire.
Là encore, le compromis de vente laisse à l’acheteur, un délai maximum de un mois pour déposer sa demande de permis de construire.
Un permis de construire peut-être déposé soit par le propriétaire ou soit par le futur acheteur dans le cadre de la réalisation de conditions suspensives du compromis de vente.
Si vous avez choisi de faire appel à un professionnel, par exemple pour la construction d’une maison individuelle, vous pourrez mandater ce dernier, cette demande pourra même être inscrite dans le Contrat de Construction de Maison Individuelle CCMI.
Pour la construction d’une maison individuelle, le délai d’instruction est de deux mois, dans les autres cas le délai d’instruction sera de trois mois.
Votre autorisation de permis de construire vous sera remise par courrier avec accusé de réception, cette autorisation prendra la forme d’un arrêté communal signé par le maire.
Dans le cas où vous n’auriez reçu aucune autorisation, vous pourrez considérer que cette dernière a été acceptée.
Il s’agira d’un permis de construire tacite.
Lorsque vous aurez reçu votre permis de construire vous devrez afficher un panneau détaillant votre future construction, ce dernier devra rester en place jusqu’à l'achèvement des travaux.
Vous devrez faire appel à un huissier de justice pour constater la date de pose du panneau, à partir de cette date, les tiers auront deux mois pour s’opposer à votre construction, c’est ce que l’on appelle « le délai de recours des tiers ».
4 – Délai pour l’obtention d’un permis d’aménager
Dans le cadre de certaines divisions parcellaires « complexes », le service urbanisme de la mairie de la commune concernée pourrait vous demander de déposer un permis d’aménager.
Ce permis d’aménager vous permettra de prévoir des accès routiers, de prévoir l’installation de compteurs énergétiques mais aussi de prévoir l’installation d’éclairage public ou encore d’un réseau d’assainissement ou pluvial.
Là encore, le compromis de vente laisse à l’acheteur, un délai maximum de un mois pour déposer sa demande de permis d’aménager.
Après avoir déposé votre dossier de permis d’aménager, le délai d’instruction sera de trois mois, si le délai devait être plus long, le service de la mairie devra vous en prévenir dans le premier mois suivant votre demande de permis d’aménager.
Vous devrez compter un délai d’instruction de quatre mois si votre demande se trouve dans un secteur situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable.
Enfin le délai d’instruction sera porté à cinq mois si le projet est concerné par des autorisations d’exploitation commerciale.
5 – Délai pour l’obtention d’un crédit immobilier
Le compromis de vente laisse à l’acheteur, un délai maximum de un mois pour déposer sa demande de crédit immobilier auprès d’un organisme bancaire, l’acheteur potentiel peut démarcher plusieurs banque si il le souhaite, avec l’aide ou non d’un courtier en crédit immobilier.
Toutefois, si l’acheteur potentiel a déjà choisi sa banque, il pourra directement déposer son dossier et ainsi gagner un mois de délai sur la vente finale.
Une fois le dossier de demande de prêt immobilier déposé et le taux d’intérêt définit, la banque disposera d’un délai de un mois pour vous éditer les offres de prêt.
Vous devrez enfin compter un délai d’un mois supplémentaire pour que le notaire en charge de la vente finale et la banque puissent rentrer en contact et ainsi réaliser le virement nécessaire.
6 – Délai dans le cas d’une vente sans demande particulière
Alors voyant si vous avez bien suivi :
L’acheteur potentiel ne demande :
- Ni prêt immobilier
- Ni déclaration préalable
- Ni permis de construire
- Ni permis d’aménager
Le délai maximum entre le compromis et la vente définitive sera de ?
- Réponse A : deux mois
- Réponse B : trois mois
- Réponse C : six mois
C’est exact deux mois, le délai nécessaire à la mairie pour émettre son souhait de préempter ou pas.
Si toutefois, la mairie répond dans un délai de un jour après que le formulaire de Déclaration d’Intention d’Aliéner DIA ait été déposé, vous pourrez signer la vente définitive la semaine suivante, le temps à la banque de rentrer en contact avec le notaire et de réaliser le virement nécessaire.
7 – Délai dans le cas où l’acheteur cumule plusieurs demandes
Prenons le cas le plus défavorable :
- Vous vendez une parcelle de 5000 m²
- L’acheteur prévoit de bâtir trois maisons dessus
- Il souhaite financer cet achat aves un prêt immobilier
L’acheteur va devoir dans un premier temps déposer un permis d’aménager, si tout va bien il obtiendra ce permis dans un délai de : quatre mois (un mois pour déposer son dossier + trois mois d’instructions).
Il devra ensuite déposer trois permis de construire, un pour chaque maison, il obtiendra ses permis de construire dans un délai de : trois mois (un mois pour déposer son dossier + deux mois d’instructions).
Une fois tous les divers permis accordés, il va devoir maintenant aller demander à sa banque un prêt immobilier.
Bon à ce niveau-là il aura eu le temps de bien ficeler son dossier de demande de prêt immobilier, il ne devrait pas avoir besoin de son délai d’un mois pour le déposer.
Cependant la banque disposera quand même d’un délai d’un mois pour éditer les offres de prêt et d’un mois supplémentaire pour virer les fonds sur le compte du notaire en charge de la vente.
Pour résumer :
4 mois de délai pour le permis d’aménager
+ 3 mois de délai pour les permis de construire
+ 2 mois de délai pour la demande de prêt immobilier
=
9 mois de délai minimum entre le compromis et la vente définitive de ce cas peu courant et très complexe.