9 astuces pour acheter en SCI
Quel est l'intérêt d'acheter en SCI ? Comment fonctionne un achat en SCI ? Est-ce plus facile d'acheter en SCI qu’en nom propre ? Pourquoi acheter en SCI avec ses enfants ? Voici toutes les informations nécessaires avant de vous lancer.
1 Créer une SCI avant d'acheter
Vous ne serez pas obligé d’avoir créé votre SCI avant d’avoir trouvé le logement que vous souhaitez acheter.
En effet vous pourrez signer un compromis d’achat avec une faculté de substitution.
Dans ce cas, vous signerez le compromis d’achat en nom propre et ensuite vous signerez un acte authentique avec votre SCI.
Bien entendu votre demande de prêt immobilier, si tel est le cas, sera réalisée au nom de votre SCI.
2 Comment créer une SCI pour acheter ?
Afin de créer une SCI vous devrez au minimum être deux associés.
Cependant, aucune limite au nombre d'associés ne sera fixée, il sera même possible qu’un mineur soit lui aussi associé dans le cadre d’une SCI familiale.
Cette société sera limitée dans son activité, en effet une SCI ne pourra pas acheter un bien immobilier pour une revente en l’état, par exemple.
Ce type de transaction concerne l’activité de marchands de biens, dans ce cas une carte professionnelle sera nécessaire.
Vous pourrez toutefois acheter un terrain constructible pour y réaliser des maisons individuelles et ainsi revendre ces biens immobiliers une fois construits.
Aussi, vous pourrez acheter un immeuble pour y réaliser des travaux et vendre les appartements à l’unité une fois ces derniers rénovés.
La durée de vie d’une SCI est de 99 ans maximum, cette durée sera écrite dans les statuts.
3 Le régime fiscal pour acheter en SCI
Lors de la rédaction des statuts vous choisirez comment vous souhaitez déclarer les bénéfices réalisés par votre SCI.
Vous pouvez choisir de déclarer ces bénéfices avec l’Impôt sur la Société IS ou bien alors en déclarant ces bénéfices avec l’impôt sur le revenu IR.
Le régime de l’Impôt sur la Société sera obligatoire si les bénéfices concernent des revenus locatifs d’un bien immobilier loué meublé ou encore équipé.
Le choix de la fiscalité est irréversible.
Aussi, au moment de l’achat, il faudra bien calculer lequel sera le plus intéressant pour vous avant la création de votre SCI.
4 Faut-il un apport pour acheter en SCI ?
Lors de l’achat, chaque associé est tenu de fournir un apport (somme d’argent ou bien propre ou encore services en nature), ces derniers constituent un transfert et seront par la suite la propriété exclusive de la SCI.
En contrepartie, ces associés recevront des parts, ces dernières étant proportionnelles à la hauteur de la valeur de l’apport fourni.
Pourra donc être considéré comme un apport une compétence ou savoir faire.
Par exemple l’entretien général du bien immobilier ou encore au bon fonctionnement de l’immeuble concerné.
Dans tous les cas, il sera obligatoire que chaque associé fournisse un apport qu’il soit matériel, financier ou encore en nature.
5 Acheter en SCI familiale
Vous aurez la possibilité d’acheter en SCI familiale.
La SCI familiale concerne des associés ayant un lien de parenté.
Elle sera utile lors d’une succession (personne qui décède) ou encore en cas de donation, car elle évitera l’intervention d’un notaire.
En règle générale, acheter un bien immobilier en SCI simplifie grandement la tâche lorsqu’un des associés quitte cette société.
Lors du départ d’un des associés il suffira simplement de mettre à jour les statuts, si ces derniers ne prévoyaient pas ses conditions de rachat de parts.
A contrario lorsqu’un des propriétaires quitte une indivision (c’est le régime par défaut lorsque vous êtes propriétaire à plusieurs), il sera nécessaire qu’un notaire intervienne, et qui dit notaire, dit frais d'enregistrement (frais de notaire).
Comme vu au début de l’article, un mineur pourra même être un associé et ainsi pourra acheter une SCI.
Vous pouvez donc créer une SCI familiale avec votre conjoint(e) et vos enfants et ainsi faciliter toutes les futures transmissions.
6 Quels statuts choisir pour acheter en SCI ?
Comme pour une société classique, une SCI doit posséder des statuts.
Les Statuts sont en réalité un document détaillé dans lequel sera décrit le fonctionnement et la composition générale de la SCI.
Dans ce contrat sera renseigné qui est le gérant, quels sont les associés et déterminera quelles sont leurs parts respectives d’achat.
Les statuts renseigneront aussi sur les règles de majorités lors des votes en assemblées générales.
Si besoin, ils pourront aussi limiter le droit de vote aux usufruitiers uniquement.
Ils prévoient des clauses en cas de vente, d’achat ou d’échange de parts.
Lors d’un achat immobilier avec création d’une SCI, votre notaire sera en mesure de la créer, entre le compromis d’achat et l’acte de vente définitif.
Comme vu au début, Il est donc possible d'attendre de trouver un bien immobilier avant de créer votre SCI.
Dans ce cas vous signerez un compromis d’achat en nom propre, avec une clause de faculté de substitution.
L’acte authentique, lui, sera signé au nom de votre SCI.
Bien évidemment les associés seront responsables des dettes souscrites par la SCI.
Les créanciers pourront se retourner contre les différents associés et pourront même aller jusqu’à leur saisir des biens propres à hauteur, bien sûr, de leur part initiale.
Une SCI pourra donc demander un prêt immobilier.
7 Acheter des parts de Société Civile de Placement Immobilier SCPI
Une Société Civile de Placement Immobilier SCPI est un organisme qui gère un ensemble immobilier avec des revenus locatifs.
La SCPI collecte des fonds auprès de particuliers disposant d’un apport limité, en effet, en moyenne une part d’achat vaut entre 150 et 1000 Euros.
A l’inverse d’un investissement immobilier avec une SCI, vous ne percevrez pas de loyers mais un dividende, le plus souvent versé trimestriellement.
Ce dividende sera à hauteur du nombre de parts achetées mais aussi du montant des loyers perçus.
En achetant des parts dans une SCPI vous diversifiez votre placement car ce dernier sera utilisé dans plusieurs projets immobiliers, vous réduisez donc les risques.
Attention cependant car ni le rendement ni le capital ne seront garantis.
En effet ces derniers seront tributaires du marché immobilier (valeur de votre part achetée) ainsi que du montant des loyers perçus (valeur du dividende).
Par ailleurs, investir dans une Société Civile de Placement Immobilier a un coût :
- Frais d’entrée compris entre 5 à 12 % de la valeur de votre part achetée
- Frais de gestions égaux à environ 8 à 10 % du dividende versé
Enfin vous devrez déclarer les revenus perçus lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu.
8 Les avantages d’un achat en SCI
Acheter en SCI vous permettra de transmettre votre patrimoine facilement et à moindre coût.
En effet, vous n’aurez qu’à mettre à jour les statuts de la SCI et les transmettre au greffe du tribunal de commerce de votre secteur.
Cette solution est peu coûteuse et surtout vous évitera de passer par la case notaire, indispensable pour modifier les propriétaires sur un titre de propriété en indivision.
La SCI reste propriétaire seuls les actionnaires changent.
Créer une SCI au moment de votre achat ne vous demandera pas de débloquer un gros capital au moment de sa création.
En effet la législation n’impose pas de montant minimum, vous pourrez donc créer une SCI avec un capital de un euro.
Lorsque vous achetez en SCI vous choisissez le régime d’imposition qui vous arrange financièrement :
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Si vous avez opté pour une déclaration de l'Impôt sur la société, vous pourrez alors séparer votre impôt sur le revenu des bénéfices générés par la SCI. Ainsi, si tel est le cas, vous ne risquez pas d’augmenter votre impôt sur le revenu personnel. Il sera donc intéressant d’opter pour ce principe dans le cas où les bénéfices générés par votre SCI augmenteraient votre impôt sur le revenu.
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Si vous avez opté pour une déclaration de l'impôt sur le revenu, vous pourrez alors déclarer votre bénéfice tout simplement lors de votre déclaration d'impôt annuelle. Dans ce cas vous n’aurez donc pas besoin d’un comptable ni de tenir une comptabilité d’engagement ni de déposer vos comptes au greffe du tribunal de commerce tous les ans. Dans le cas où vous arriverez à réaliser un déficit foncier vous pouvez même réduire votre impôt sur le revenu personnel.
9 Les inconvénients d’un achat en SCI
Créer une SCI vous demandera :
- De rédiger les statuts
- De constituer un dépôt des apports en capital
- De nommer un gérant
- Rédiger et publier une annonce légale
- Déposer un dossier au greffe du tribunal de commerce compétent pour immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés (RCS)
Toutefois vous pourrez quand même demander au notaire chargé de votre achat de réaliser ces démarches pour vous, il sera en mesure de les réaliser juste après avoir signé un compromis d’achat.
Si vous avez opté pour la déclaration de l'Impôt sur la société, vous devrez tenir une comptabilité d’engagement et déposer vos comptes au greffe du tribunal de commerce tous les ans, comme pour une société classique.
De plus, si vous souhaitez vous verser des dividendes, ces derniers seront concernés par un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) ou flat tax.
Le taux de taxation des dividendes est de 30 % répartis comme suit :
- Prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %
- Impôt sur les revenus à hauteur de 12,8 %
Si l’associé opte pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, il pourra bénéficier d’un abattement de 40 % des dividendes.
Enfin créer une SCI au moment de votre achat vous obligera à être au minimum deux associés, vous ne pourrez donc pas acheter seul en SCI.