10 astuces pour un achat immobilier réussi
Quelles sont les 10 étapes d'un achat immobilier ? Nous détaillons avec vous tous les points importants à connaitre avant de vous lancer dans votre projet d'achat immobilier.
1 – Fixer votre budget d’achat avec soin
Comment allez-vous financer votre achat immobilier ?
Allez-vous demander un Prêt immobilier?
Vous souhaitez revendre un bien immobilier pour en financer un nouveau ?
Vous disposez de la totalité des fonds sur votre compte bancaire ?
Peu importe votre mode de financement, il sera important de déterminer pour la suite un budget maximum pour l’achat de votre futur bien immobilier.
Pour un prêt immobilier vous pourrez demander à vote banque ou encore à un courtier, de réaliser avec vous, une étude de financement.
Prenez le temps de comparer les différentes offres que ces derniers pourront vous proposer, vous pourrez même d’ores et déjà, commencer à négocier votre taux d’emprunt.
Si vous devez vendre pour acheter, commencez par estimer le bien immobilier qui vous servira à financer votre nouvel achat immobilier.
Enfin si vous disposez des fonds sur votre compte bancaire, vous n’aurez aucune démarche particulière à effectuer, vous devrez tout de même prendre en compte les frais annexes d’un achat immobilier.
2 – Quels seront les frais d’achat à prévoir ?
Tout d’abord, et dans tous les cas d’achat immobilier, vous devrez vous acquitter des frais d’enregistrement ou plus communément appelés, les frais de notaires.
Ces frais d’achat immobilier sont composés de taxes diverses et aussi de la rémunération du notaire en charge de la vente.
Les frais d’enregistrements sont en général de l’ordre de huit pourcent du prix d’achat immobilier.
Pour être plus précis et suivant votre commune d’achat, vous pouvez estimer vos futur frais d’enregistrement.
Si vous avez choisi d’acheter un terrain constructible vous devrez faire chiffrer :
- La construction de la maison
- Les frais de raccordements
- Les aménagements extérieurs et intérieurs
- Les taxes communales diverses (raccordement, équipement ou encore de voirie)
Un constructeur de maison individuelle sera en mesure de vous chiffrer tous ces frais d’achat avant de signer un Contrat de Construction de Maison Individuelle CCMI.
Enfin si vous prévoyez de rénover et/ou agrandir le bien immobilier que vous souhaitez acheter, pensez à faire réaliser plusieurs devis, mais surtout de parler de délai de fin de chantier avec le professionnel que vous aurez choisi.
3 – Déposer une annonce immobilière de recherche
Acheter un bien immobilier peut prendre, dans certains cas, plusieurs mois, vous le savez, vous n’allez pas acheter une baguette de pain.
Cependant certains biens immobiliers sont vendus très rapidement.
Il est donc important de déposer une annonce immobilière de recherche.
Nous avons créé la plateforme d’annonces immobilières entre particuliers vikingimmobilier.fr pour que vous puissiez d’une part, consulter des annonces immobilières de vente correspondant uniquement à vos critères de recherche et d’autre part pour qu’un nouveau vendeur puisse prendre connaissance de votre recherche immobilière et donc vous proposer en avant-première son bien immobilier en vente.
4 – Réaliser des visites efficaces
Demander en premier lieu l’adresse du bien immobilier que vous souhaitez visiter.
Rendez-vous ensuite sur le site du cadastre afin de visualiser les bâtiments existants, ensuite sur place vous pourrez constater les bâtis « cadastrés » et ceux n’ayant pas encore été enregistrés.
Sur le plan cadastral, les bâtiments jaunes représentent des parties habitables, en jaune clair les bâtis non habitables (Garage, atelier, remise).
Les bâtiments non déclarés ne pourront pas etre assurés, vous ne serez donc pas indemnisé en cas de sinistre.
Vérifiez ensuite que le bien immobilier se situe bien dans votre secteur d’achat, mesurez les distances et le temps de trajet entre le bien immobilier convoité et les commodités importantes de votre quotidien.
Vous avez validé le secteur ? Lors de la visite commencez par demander des renseignements sur la toiture, est-ce que des travaux de gros œuvres ont été réalisés ?
Comment le bien immobilier est-il chauffé ? Comment l’eau chaude est-elle produite ? Est-ce qu’un adoucisseur d’eau a été installé ?
A chaque équipement vous pourrez aussi vous renseigner sur l’année d’installation et ainsi prévoir un remplacement si besoin.
Comment le bien immobilier est-il isolé ? Renseignez-vous sur les montants des factures d’énergies, vous aurez ainsi une idée de vos futures charges énergétiques.
Faites aussi un point sur la taxe foncière ainsi que les charges de copropriété si le bien immobilier est concerné.
Enfin visualisez les limites de la parcelle cadastrale et demandez au propriétaire si le bien immobilier que vous visitez est concerné par des servitudes.
5 – Réaliser des devis pour les travaux éventuels
Gagnez du temps ! Si le bien immobilier que vous souhaitez visiter doit être rénové, visitez-le avec un ou des artisans, ces derniers seront en mesure de vous éditer un devis et donc vous permettre rapidement de proposer un prix cohérent avec votre budget mais aussi avec le prix du marché.
Si vous avez décidé d’acheter un bien immobilier à rénover, vous devrez aussi demander à l’artisan le délai de fin des travaux.
Dans le cas où vous prévoyez de modifier l’aspect extérieur du bâtiment, (nouvelle fenêtre, agrandissement, modification de façade) vous devrez vous renseigner auprès du service urbanisme de la commune dans laquelle vous souhaitez acheter votre nouveau bien immobilier, en effet, une autorisation de travaux, un permis de construire ou encore une simple déclaration sera sans doute nécessaire, en général les délai d’instruction sont d’environ deux mois.
Une autorisation par le service urbanisme de la commune dans laquelle vous souhaitez acheter peut constituer une condition suspensive du compromis d’achat.
6 – Consulter les diagnostics immobiliers
Suivant l’année de construction du bien immobilier que vous projetez d’acheter, les diagnostics immobiliers vous renseigneront sur :
- Les performances énergétiques (avec ses consommations) DPE
- Les émissions de gaz à effet de serre GES
- L’état de l’installation électrique
- L’état de l’installation de gaz
- La présence ou non d’amiante
- La présence ou non de plomb
- La présence ou non de termites
- La présence ou non de mérules
- La superficie Carrez, pour les biens en copropriété
- L’état des risques naturels, pollutions et nuisances éventuelles de votre secteur
Les diagnostics immobiliers feront partie intégrante du compromis d’achat, ils devront donc vous être présentés si vous souhaitez aller plus loin dans l’achat.
7 – Réaliser une contre visite
Demandez toujours à revisiter le bien immobilier que vous souhaitez acheter, ainsi vous pourrez confirmer ou pas votre coup de cœur.
A ce moment vous pourrez même commencer à parler prix et pourquoi pas négocier votre futur achat.
Cependant ne vous prononcez pas trop vite sur un prix fixe, prenez le temps, à ce moment-là vous pourrez par exemple demander au vendeur quel est sera son dernier prix.
8 – Rédiger une proposition d’achat
Une proposition d’achat n’a aucune valeur juridique, autrement dit, on ne pourra pas vous obliger à acheter si vous changez d’avis entre temps.
Vous ne serez pleinement engagés qu’après le délai de rétractation que prévoit le compromis d’achat.
La proposition d’achat a cependant une forte valeur d’engagement sur l’honneur, en principe elle est censée bloquer le bien immobilier pour vous.
Pour rédiger une proposition d’achat mentionnez l’adresse exacte du bien que vous souhaitez acheter, faites une description succincte de ce dernier et inscrivez votre prix proposé en chiffre et en lettre.
Si vous devez demander un prêt immobilier, vous pourrez mentionner son montant, sa durée et son taux, dans ce cas, appuyez votre proposition d’achat avec une étude de financement de la banque ou encore mieux un accord de principe.
Si vous devez vendre un bien immobilier pour en acheter un nouveau vous devrez mentionner cette condition, vous opterez alors pour une vente longue.
9 – Le compromis de vente ou la promesse d’achat
Un compromis d’achat ou promesse d’achat, pourrait être signé entre particuliers, cependant au vu de sa valeur juridique il sera préférable de faire appel à un notaire.
Ce dernier rédigera cet avant contrat et convoquera, acheteur et vendeur, pour signer ce dernier.
Afin de gagner du temps vous devrez faire parvenir au notaire les documents suivants :
- Pièces d’identité des vendeurs et acheteurs
- Livret de famille des vendeurs et acheteurs
- Titre de propriété du bien acheté
- Taxe foncière du bien acheté
- Diagnostics immobiliers du bien acheté (à jour)
- Proposition d’achat contre signée
- Etude de financement des acheteurs
Le compromis d’achat ou promesse d’achat, détaillera les points suivants :
- L’identité complète des vendeurs
- L’identité complète des acheteurs
- Une désignation précise du bien immobilier étant vendu
- L’usage du bien (habitation, commerce, professionnel…)
- Le prix vendu
- Les conditions de financement
- Les conditions suspensives diverses
- Les différents délais (délai de rétraction ou délai de demande de prêt ou encore délai d’une demande d’autorisation d’urbanisme)
- Les éventuelles pénalités en cas de non-respect du contrat
- Le montant du dépôt de garantie
- Si le bien est concerné par des servitudes
- Les diagnostics immobiliers
Enfin, le compromis d’achat ou promesse d’achat, prévoira des conditions suspensives d’obtention, vous protégeant ainsi si vous devez demander un prêt immobilier ou encore des autorisations de travaux ou de construction.
10 - L’acte de vente
Lors de ce rendez-vous, le notaire va confirmer que toutes les conditions suspensives ont bien été réalisées :
- La mairie n’a pas préempté
- La somme de l’achat est bien sur son compte
- La mairie a accepté les travaux
C’est à la fin de ce rendez-vous que le vendeur donne les clés à l’acheteur et que la vente sera enfin réalisée.
Afin de signer en toute confiance demandez au vendeur de réaliser une dernière visite de contrôle avant le rendez-vous d’acte authentique.