8 astuces pour acheter un appartement en copropriété
Comment acheter un appartement en copropriété ? Quelles sont les particularités d’un achat d’appartement situé dans une copropriété ? Avant d’aller plus loin dans votre projet d'achat, on fait le point avec vous dans ce nouvel article.
1 Lire le règlement de copropriété
C’est un document édité au moment de la création de la copropriété, il doit être bien sûr écrit, il définit les règles de vie dans l’ensemble de l’immeuble.
Le règlement de copropriété doit être rédigé par un notaire et sera écrit à l’aide de l'État Descriptif de Division EDD.
Il fera aussi état des droits et obligations des habitants de l’immeuble qu’ils soient propriétaires ou locataires.
Le syndic est responsable du bon fonctionnement de l’immeuble et doit veiller à ce que le règlement de copropriété soit respecté de tous.
En cas de non-respect du règlement de copropriété, le syndic devra écrire au copropriétaire fautif afin de lui rappeler les règles de vie visées dans ce dernier.
Si la situation perdure, le syndic pourra même faire un recours auprès du tribunal du lieu de situation de l'immeuble.
Le règlement de copropriété sera rédigé dès l’arrivée des premiers habitants et il encadrera par exemple :
-
L’accrochage du linge aux fenêtres
-
L’heure et la durée des travaux divers
-
L’usage général des parties communes
Le règlement de copropriété pourra aussi limiter l’usage des parties privatives des appartements, c’est-à-dire interdire l’usage du bien à des fins professionnelles, commerciales ou encore limiter le nombre de jours de location saisonnière.
Il pourra aussi prévoir qu’en cas de vente, les copropriétaires soient prioritaires à l’achat.
Le règlement de copropriété pourrait aussi interdire la division ou le regroupement de parties privatives des appartements.
Avec l'État Descriptif de Division EDD, il servira à répartir les charges et appels de fonds liés à l’ensemble de l’immeuble.
Chaque copropriétaire et locataires doivent posséder une copie de ce règlement, le syndic doit en posséder une aussi, ce document vous sera remis lors de votre futur achat.
Consulter le règlement de copropriété de l’appartement que vous souhaitez acheter vous permettra donc de connaître les règles de vie de votre futur immeuble.
2 Prendre connaissance du titre de propriété
Avant d'acheter un appartement en copropriété prenez le temps de consulter le titre de propriété de l’appartement que vous souhaitez acheter.
Ce document vous sera utile pour vous indiquer si l’appartement convoité est concerné par une servitude quelconque.
Pour les appartements achetés en copropriété vous pourrez aussi consulter la superficie loi carrez.
Les superficies loi carrez sont indiquées pour des appartements situés en copropriété uniquement.
Pour déterminer une superficie loi carrez, on relève toutes les superficies propres à l’appartement acheté en déduisant :
-
les surfaces des murs et cloisons
-
les escaliers
-
les gaines techniques
-
les pas de portes
-
les fenêtres
Enfin le titre de propriété vous renseigne sur le mode de raccordement des eaux usées de l’immeuble (tout à l’égout ou assainissement privé).
3 Connaître le syndic de copropriété
Le syndic de gestion sert à diriger et à administrer l’immeuble en général.
Ce syndic pourra être soit professionnel soit bénévole.
Dans le cas d’un syndic professionnel, les copropriétaires mandatent en général une agence immobilière détentrice de la carte professionnelle de gestion immobilière.
L’ensemble des copropriétaires devra signer un mandat de gestion avec le syndic professionnel, ce dernier restera valable 3 ans maximum.
Le syndic pourra être non professionnel, dans ce cas on dit qu'il est bénévole, ce sont les copropriétaires qui gèreront eux-mêmes leur immeuble.
Qu’il soit professionnel ou bénévole, le syndic devra veiller au bon état général de l’immeuble.
Il devra aussi rappeler aux occupants des appartements les règles de vie élémentaires lorsque cela sera nécessaire.
Le syndic devra aussi ouvrir un compte bancaire spécifique au nom de la l’immeuble.
Ce compte bancaire servira à percevoir les appels de fonds versés par les copropriétaires et donc à assurer les dépenses courantes de l’immeuble.
Enfin c’est le syndic qui organisera les assemblées générales annuelles ou encore extraordinaires.
Identifier et contacter le syndic pourrait vous être utile si vous souhaitez avoir des informations complémentaires sur l’appartement que vous souhaitez acheter.
4 Prendre connaissance des trois derniers procès verbaux d’assemblée générale
Il est obligatoire que le syndic professionnel ou bénévole organise une assemblée générale au moins une fois par an, après cette réunion annuelle, le syndic envoie à chaque copropriétaire d’appartement un procès-verbal d’assemblée générale.
Après avoir acheté votre bien immobilier et lors de cette réunion vous et les autres copropriétaires :
-
Élirez les membres du conseil syndical
-
Validerez le budget de l’année passée
-
Validerez le budget prévisionnel (de l’année à venir)
-
Voterez à l’unanimité les différentes requêtes des copropriétaires
-
Voterez les différents projets individuels ou collectifs
Lors de la lecture de ce document soyez attentif :
-
Au montant des budgets votés, vérifiez que ce montant n’augmente pas au fur et à mesure des années, cela pourrait laisser croire que l’immeuble vieillit mal
-
Aux travaux votés, si tel est le cas vous devrez alors connaitre le montant des futurs appels de fonds liés à ces travaux, s'ils n’ont pas été réglés avant votre achat
Si une assemblée générale est prévue avant l’achat définitif de votre futur appartement, le propriétaire pourrait vous laisser procuration afin que vous participiez aux votes de votre prochain immeuble.
5 Prendre connaissance des trois derniers appels de fond
Une fois le budget prévisionnel fixé, lors de la dernière assemblée générale, le syndic transmet au propriétaire de l'appartement un appel de fond le plus souvent trimestriel.
Exemple :
Le montant du budget prévisionnel nécessaire au bon fonctionnement de l’immeuble pour l’année à venir est de 10 000 Euros. Vous souhaitez acheter un appartement correspondant au lot numéro 1 d’une superficie privative de 50 m² représentant les 100/10 000 ème (tantièmes) ou 10/1000 ème (millièmes) des parties communes générales de l’immeuble. Vous participerez donc à hauteur de 100 Euros du budget prévisionnel de 10 000 Euros = 100/10 000 ème. Soit un appel de fonds de 25 Euros par trimestre. Vous serez concernés par ces appels de fonds uniquement après avoir acheté le bien immobilier.
En fin d’année, et si les dépenses s’avèrent plus importantes que prévues, le syndic procédera à une régularisation des charges appelées.
Pour les dépenses non prévues deux scénarios seront alors possibles :
Le montant des travaux est inférieur à celui fixé en assemblée générale et donne droit au syndic de réaliser les dépenses : le propriétaire de l’appartement reçoit un appel de fonds extraordinaire à hauteur de ses parts, il ne participe donc pas à la décision de réaliser les travaux.
Le montant des travaux est supérieur à celui fixé en assemblée générale : le syndic devra présenter les différentes options aux membres du conseil syndical ou bien organiser une assemblée générale extraordinaire.
Consulter les trois derniers appels de fond, vous permettra également de savoir si l'appartement que vous souhaitez acheter est à jour de ses cotisations.
6 La copropriété est-elle concernée par des impayés ?
Le syndic est aussi tenu de vous faire parvenir un décompte des dépenses effectuées avec les sommes perçues et celles non perçues.
De ce fait vous saurez si la copropriété est concernée par d’importants impayés.
Lorsqu’un propriétaire n’est plus à jour de ses appels de fonds, le syndic va dans un premier temps, le mettre en demeure de payer, une ou plusieurs relances peuvent être nécessaires.
Toutefois si la situation n'évolue pas favorablement le syndic pourra alors entamer une action en justice.
L’appartement pourra être saisi et revendu à un prix d’achat peu élevé.
La somme de la vente viendra combler le déficit de l’ancien propriétaire.
Dans certains cas, la somme impayée est tellement importante que la vente de l’appartement ne suffit pas, c’est un cas rare mais, dans ce cas, il pourrait être demandé au reste des copropriétaires de combler le reste à payer.
Avant d’acheter votre futur appartement en copropriété prenez donc le temps de vous assurer que l’ensemble de cette dernière n’est pas concernée par d’importants impayés.
Aussi de nombreux “petits impayés” pourraient vouloir dire que les propriétaires sont mécontents de l’immeuble en général, soyez donc attentifs aux différents impayés qu’ils soient importants ou non.
7 consulter les diagnostic immobilier de l’appartement acheté mais aussi celui de l'immeuble
Le diagnostic technique global concerne les parties communes de la copropriété immobilière, il devra comporter les informations suivantes ;
Analyse générales des parties communes (Couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps…)
Conformité et état des constructions
Diagnostic de Performance Énergétique de l’immeuble DPE
Liste et coût des travaux d’amélioration de l’immeuble.
L’appartement que vous souhaitez acheter en copropriété est lui aussi concerné par son propre diagnostic technique, suivant l’année de construction de l’immeuble le Dossier de Diagnostic Technique DDT vous renseignera sur :
- Les performances énergétiques (avec ses consommations) DPE
- Les émissions de gaz à effet de serre GES
- L’état de l’installation électrique
- L’état de l’installation de gaz
- La présence ou non d’amiante
- La présence ou non de plomb
- La présence ou non de termites
- La présence ou non de mérules
- La superficie Carrez
- L’état des risques naturels, pollutions et nuisances éventuelles de votre secteur
Les diagnostic technique feront partie intégrante du compromis d’achat, ils devront donc vous être présentés si vous souhaitez aller plus loin dans l’achat de votre appartement.
8 Déposer une annonce immobilière d'achat
Le marché immobilier français a beaucoup évolué ces dernières années.
Les taux d'intérêts qui ont beaucoup varié, les multiples confinements qui ont développé, la pratique du télétravail, des moyens de transports en commun de plus en plus rapides et nombreux.
Encore aujourd’hui, et ce malgré la hausse des taux d'intérêt immobilier, la demande reste encore importante.
De ce fait, il n'est pas rare qu’un appartement soit acheté assez rapidement.
Bien souvent, ces achats rapides sont réalisés sans même que le vendeur n’ait eu besoin de publier une annonce immobilière de vente.
Il en a tout simplement parlé autour de lui, ou bien encore, il a tout simplement consulté des sites d’annonces immobilières de recherche.
En 2023, Il est donc devenu tout aussi utile de déposer une annonce immobilière de recherche, c’est donc pour cela que nous avons créé le site vikingimmobilier.fr.
En effet, nous permettons aux vendeurs de proposer leur bien immobilier de particulier à particulier en avant première aux acheteurs déjà inscrits sur le site.
Afin de créer, vous aussi, votre annonce immobilière d’achat, vous devrez tout simplement remplir un formulaire de critères de recherche.