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3 astuces pour devenir propriétaire sans crédit
Lorsque vous réalisez un achat en viager, vous convenez avec le vendeur du montant du versement d’un bouquet initial (somme d’argent payable à l’achat), et vous déterminez ensuite le montant d’une rente mensuelle, ces mensualités prendront fin lors du décès du vendeur.
Si vous achetez un viager à un couple, le versement des rentes prendra fin, lors du décès du dernier des conjoints.
Il existe deux types de viager :
Premièrement, le viager occupé :
Dans ce cas, les vendeurs conservent leur droit d’habiter le bien immobilier, c’est le cas le plus fréquent.
Etant donné que le bien reste habité par les vendeurs, une décote du prix du bien immobilier sera appliquée, cette dernière sera calculée en fonction de l'âge et du sexe des vendeurs.
Il va s’en dire que plus l'âge des vendeurs est élevé, plus cette décote sera faible.
Deuxième type de viager, le viager libre :
Dans ce cas, le bien immobilier sera vendu libre de toute occupation. C'est-à-dire que le vendeur quitte définitivement le bien immobilier vendu en viager.
L’acheteur pourra dans ce cas vendre, habiter ou bien encore louer le bien immobilier, il en aura la pleine propriété.
Le bouquet et les rentes d’un viager vendu libre seront plus importantes qu’une vente en viager occupé.
En effet, comme vu précédemment, un viager acheté libre peut être par la suite soit loué, soit vendu soit habité par l’acheteur.
L’avantage d’acheter en viager est de pouvoir négocier fortement le prix du bien immobilier et ainsi obtenir le bien à moindre coût.
Pour déterminer le montant du bouquet et des rentres vous devrez tenir compte de trois éléments :
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La valeur vénale du bien, vous devrez pour cela réaliser une étude de marché ou une estimation réaliste
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L'âge des propriétaires, vous serez alors en mesure d'appliquer la fameuse décote sur la valeur du bien, pour cela vous devrez tenir compte de l’espérance de vie moyenne en fonction du sexe des vendeurs
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Le type d’occupation : Libre ou occupé
En règle générale le bouquet représente 30% de la valeur vénale (estimation) du bien immobilier après décote, les 70% restant seront versés sous forme de rente mensuelles.
Pour résumer :
Commencez par déterminer la valeur du bien immobilier et appliquez la décote en fonction de l'âge.
Lorsque que vous achetez un bien immobilier en viager occupé ou libre, vous devez passer par la case notaire.
Ensuite, vous signerez un compromis de vente dans lequel seront détaillées toutes les clauses et conditions de la vente en viager.
Lorsque toutes les conditions suspensives auront été réalisées, vous signerez alors un acte authentique de vente en viager, à ce moment le vendeur n’est plus propriétaire c’est l’acheteur qui devient le nouveau propriétaire.
Les avantages :
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Acheter un bien immobilier à moindre coût, en effet la négociation est beaucoup plus facile et surtout décotée suivant l'âge des vendeurs
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Pas de risques d’impayés ou de dégradation à l’inverse d’un investissement locatif
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Constitution d’une épargne et d’un patrimoine immobilier sur du long terme, un paiement échelonné composé d’un bouquet et de rentes mensuelles
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L’acheteur peut occuper, louer ou encore vendre le bien immobilier en cas de libération anticipée
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Adapter son investissement en fonction de ses capacitées financières
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Acheter en viager ne nécessite pas de gestion locative
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Lors d’un viager occupé, la taxe d’habitation, si il y a et les frais courant d’entretien sont à la charge du vendeur
Les inconvénients :
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L'inconvénient principal d’acheter un viager est de s’exposer au risque de longévité du vendeur
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Vous allez devoir assumer toutes les grosses dépenses ainsi que la taxe foncière
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Si vous décédez avant le vendeur ce sont vos héritiers qui devront supporter les rentes mensuelles
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Si vous ne pouvez plus payer les rentes, la vente se verra annulée et le vendeur récupérera son bien immobilier pleinement