Les 10 infos de base du viager
Depuis le début de l’année 2023, obtenir un prêt immobilier est devenu compliqué voire même impossible dans certains cas. La vente à terme ou encore la vente en viager restent des options pour devenir propriétaire sans devoir demander de prêt immobilier. Alors, comment fonctionne une vente à terme ou un achat en viager ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? On vous dit tout dans ce nouvel article, suivez le guide.
1 Quelle est la différence entre une vente à terme et un viager ?
Lorsque vous réalisez une vente à terme, vous convenez avec l’acheteur du montant du versement d’un bouquet initial (somme d’argent payable à l’achat), et vous déterminez ensuite le montant d’une rente mensuelle sur une durée totale maximum.
Cette durée est fixe et incompressible, aussi si le vendeur venait à décéder avant la fin de la dernière échéance, ce sont ses héritiers qui percevront la suite des mensualités jusqu'à ce qu’elles arrivent à leur terme.
Lors d’un achat en viager, vous définissez aussi le montant d’un bouquet initial et vous définissez également un montant de rentes mensuelles.
A l’inverse d’une vente à terme, ces mensualités prendront fin lors du décès du vendeur.
Si vous achetez un viager à un couple, celui-ci prendra fin lors du décès du dernier des conjoints.
2 Quels sont les différents types de viager ?
Il existe deux types de viager :
Premièrement, le viager occupé :
Dans ce cas, les vendeurs conservent leur droit d’habiter le bien immobilier, ils gardent donc leur droit d’usage et d’habitation jusqu’à la fin de leur vie. C’est le cas le plus fréquent.
Etant donné que le bien reste habité par les vendeurs, une décote du prix du bien immobilier sera appliquée, cette dernière sera calculée en fonction de l'âge et du sexe des vendeurs.
Il va s’en dire que plus l'âge des vendeurs est élevé, plus cette décote sera faible.
Deuxième type de viager, le viager libre :
Dans ce cas, le bien immobilier sera vendu libre de toute occupation. C'est-à-dire que le vendeur quitte définitivement le bien immobilier vendu en viager.
L’acheteur pourra dans ce cas vendre, habiter ou bien encore louer le bien immobilier, il en aura la pleine propriété.
Dans ce cas, le bouquet et les rentes d’un viager vendu libre seront plus importantes qu’une vente en viager occupé.
En effet, comme vu précédemment, un viager acheté libre peut être par la suite soit loué, soit vendu soit habité par l’acheteur.
3 Peut-on acheter un viager sans verser de rentes, juste en payant un bouquet ?
La réponse est oui, dans ce cas le bouquet est versé en une seule fois, à l’achat en viager.
Cependant ce type de viager n’est possible que si ce dernier reste occupé.
L’avantage pour le vendeur est de pouvoir continuer à profiter de son bien immobilier jusqu’à son départ mais aussi d’obtenir la somme de sa vente d’un seul coup, le protégeant ainsi du défaut de paiement des futures rentes.
L’avantage pour l’acheteur est de pouvoir financer cet achat avec un prêt immobilier, mais surtout de pouvoir négocier fortement le prix du bien immobilier et ainsi obtenir le bien à moindre coût.
En effet, vendre un bien immobilier en viager uniquement avec un bouquet représente un sérieux avantage pour le vendeur.
4 Comment sont calculés le bouquet et la rente d'un viager ?
Pour déterminer le montant du bouquet et des rentres vous devrez tenir compte de trois éléments :
-
La valeur vénale du bien, vous devrez pour cela réaliser une étude de marché ou une estimation réaliste
-
L'âge des propriétaires, vous serez alors en mesure d'appliquer la fameuse décote sur la valeur du bien, pour cela vous devrez tenir compte de l’espérance de vie moyenne en fonction du sexe des vendeurs
-
Le type d’occupation : Libre ou occupé
En règle générale le bouquet représente 30% de la valeur vénale (estimation) du bien immobilier après décote, les 70% restant seront versés sous forme de rente mensuelles.
Pour résumer :
Commencez par déterminer la valeur du bien immobilier et appliquez la décote en fonction de l'âge.
En fonction de l'âge des vendeurs et de leur espérance de vie vous serez en mesure de calculer le montant du bouquet et des rentes, le but étant que tout le monde y trouve son compte, c’est à dire des vendeurs qui profitent pleinement de leur retraite mais aussi des acheteurs qui réalisent un investissement intéressant.
5 Peut-on occuper le bien si le vendeur part en maison de retraite ?
Lorsque que vous achetez un bien immobilier en viager occupé ou libre, vous devez passer par la case notaire.
Premièrement vous signerez un compromis de vente dans lequel seront détaillées toutes les clauses et conditions de la vente en viager.
Deuxièmement, lorsque toutes les conditions suspensives auront été réalisées, vous signerez alors un acte authentique de vente en viager, à ce moment le vendeur n’est plus propriétaire c’est l’acheteur qui devient le nouveau propriétaire.
Pour répondre à la question posée :
On appelle libération anticipée lorsque, dans le cas d'un viager occupé, le propriétaire vendeur doit quitter son logement pour partir en maison de retraite ou alors partir chez de la famille.
Pour que l’acheteur puisse occuper le bien immobilier, une clause de libération anticipée devra être définie dans le compromis et acte de vente en viager.
Dans ce cas les rentes se verront revalorisées et l’acheteur (nouveau propriétaire donc) pourra à ce moment-là occuper ou bien louer voire même revendre le bien immobilier acheté en viager.
Attention toutefois car la libération anticipée est irréversible, c'est-à-dire, lorsque le vendeur quitte son logement il ne pourra plus l’occuper.
6 Les charges courantes ou exceptionnelles, qui paie quoi ?
Dans le cas d’une vente en viager en nu-propriété (en nu-propriété vous ne pouvez pas occuper le bien, on parle donc d’une vente en viager occupée) l’acheteur ne paiera que les dépenses liées aux gros travaux, c’est le vendeur qui continuera à assumer les dépenses courantes (facture d’eau, électricité, taxe habitation, petit entretien).
Dans le cas d’une vente en viager libre, c’est l’acheteur qui assume toutes les dépenses du bien immobilier s'il l’occupe, si le bien immobilier a été loué entre-temps, c’est le nouveau locataire qui prendra en charge les petites dépenses.
Dans tous les cas, le nouveau propriétaire, l’acheteur donc, assumera le paiement de la taxe foncière et des gros travaux de remise en état.
7 Quels avantages et les inconvénients d’acheter en viager ?
Les avantages :
-
Acheter un bien immobilier à moindre coût, en effet la négociation est beaucoup plus facile et surtout décotée suivant l'âge des vendeurs
-
Pas de risques d’impayés ou de dégradation à l’inverse d’un investissement locatif
-
Constitution d’une épargne et d’un patrimoine immobilier sur du long terme, un paiement échelonné composé d’un bouquet et de rentes mensuelles
-
L’acheteur peut occuper, louer ou encore vendre le bien immobilier en cas de libération anticipée
-
Adapter son investissement en fonction de ses capacitées financières
-
Acheter en viager ne nécessite pas de gestion locative
-
Lors d’un viager occupé, la taxe d’habitation, si il y a et les frais courant d’entretien sont à la charge du vendeur
Les inconvénients :
-
L'inconvénient principal d’acheter un viager est de s’exposer au risque de longévité du vendeur
-
Vous allez devoir assumer toutes les grosses dépenses ainsi que la taxe foncière
-
Si vous décédez avant le vendeur ce sont vos héritiers qui devront supporter les rentes mensuelles
-
Si vous ne pouvez plus payer les rentes, la vente se verra annulée et le vendeur récupérera son bien immobilier pleinement
9 Quels sont les avantages et les inconvénients pour le vendeur du viager ?
Les avantages :
-
Profitez d’une épargne et d’une rente mensuelle pour améliorer son quotidien
-
Occuper le bien comme avant et ne plus avoir à assumer les grosses dépenses de type travaux de gros oeuvres et de taxe foncière
-
En cas de décès, le conjoint survivant continue d’occuper le bien et de percevoir les rentes
-
Le bouquet ou encore les rentes peuvent être léguées aux héritiers progressivement sans avoir à subir d’éventuelles taxes
Les inconvénients :
-
Si l’acheteur ne peut plus verser les rentes, vous ne pouvez plus profiter de cette dernière, cependant la vente sera annulée
-
Vos enfants ne pourront plus hériter du bien immobilier que vous aurez vendu en viager
10 Peut-on vendre en viager si l'on a des enfants
Il est possible de vendre son bien immobilier en viager si l’on a des enfants, il est toutefois normal de leur parler de ce projet et de les rassurer avant de vous lancer.
En effet après la vente, les enfants n’hériteront pas du bien immobilier vendu en viager par leurs parents.
De plus, si la vente en viager intervient après le décès du premier conjoint, les enfants, alors devenus propriétaires à moitié du bien immobilier, devront donner leur accord pour la vente.
En effet, ils devront eux aussi signer le compromis de vente et l’acte authentique.
Enfin, la vente en viager devient même un avantage pour les enfants, en effet cette dernière offre une certaine indépendance financière aux parents, leur permettant de continuer à vivre confortablement.