Comment calculer votre budget d’achat immobilier : impact des taux et des frais annexes

L’apport personnel est la somme que vous pouvez investir immédiatement dans votre projet sans recourir à l’emprunt.
Il provient généralement :

• De votre épargne personnelle ;
   

• D’une aide familiale ;
   

• Ou de la vente d’un bien existant.

Les banques exigent en général un apport d’au moins 10 % du prix d’achat pour couvrir les frais de notaire et les frais de garantie.

Exemple : pour un bien à 300 000 €, un apport d’au moins 30 000 € est recommandé.
Un apport plus conséquent peut aussi vous permettre de négocier un meilleur taux d’intérêt et d’alléger le coût total du crédit.

Votre capacité d’emprunt immobilier dépend de trois critères essentiels :

• Vos revenus mensuels nets ;
   

• Vos charges financières existantes (autres crédits, pensions, loyers, etc.) ;
   

• Et le taux d’endettement maximal, fixé à 35 % par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
   

La formule est simple :

Capacité d’emprunt = (revenus nets × 35 %) – charges mensuelles

Ainsi, si vous gagnez 3 000 € nets par mois, votre mensualité maximale ne doit pas dépasser 1 050 €.
En fonction du taux d’intérêt et de la durée du prêt, cela déterminera le montant total que vous pouvez emprunter.

Des simulateurs fiables comme ceux de la CAFPI ou de la Banque de France peuvent vous aider à estimer ce montant.

L’une des erreurs les plus fréquentes des acheteurs consiste à se concentrer uniquement sur le prix du bien. Or, un achat immobilier comprend plusieurs frais complémentaires à prévoir dès le départ.

a. Les frais de notaire

Ils représentent :

• 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien ;
   

• 2 à 3 % dans le neuf.
   

Ces frais comprennent les droits de mutation, les honoraires du notaire et les taxes d’État.

Exemple : pour un bien de 250 000 €, comptez environ 20 000 € de frais dans l’ancien.
Vous pouvez faire une simulation précise sur le site officiel des notaires.

b. Les frais de garantie

Ils servent à protéger la banque contre les impayés.
Ils peuvent prendre la forme d’une hypothèque, d’un privilège de prêteur de deniers (PPD) ou d’une caution mutuelle (comme Crédit Logement).
Ils représentent entre 0,5 % et 2 % du montant emprunté.

c. L’assurance emprunteur

Cette assurance, obligatoire, couvre les risques de décès, invalidité et perte d’emploi.
Elle coûte environ 0,2 à 0,4 % du capital emprunté par an.
Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt à tout moment, ce qui permet souvent d’alléger considérablement le coût global du crédit.
Pour en savoir plus, consultez le site de l’ACPR – Banque de France.

Le taux d’intérêt détermine le coût total de votre emprunt.
Une simple variation de 0,5 % peut augmenter la facture de plusieurs milliers d’euros.

Prenons un exemple :
Un prêt de 250 000 € sur 20 ans à 3 % entraîne environ 83 000 € d’intérêts.
Si le taux monte à 3,5 %, le coût total grimpe à 98 000 €, soit 15 000 € de plus sur la durée du crédit.

Ces variations dépendent :

• De la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) (site officiel) ;
   

• Du profil de l’emprunteur (revenus, stabilité, apport) ;
   

• Et de la conjoncture économique.
   

Un taux plus élevé réduit mécaniquement votre capacité d’achat. À l’inverse, une baisse de taux vous permet d’acheter plus grand ou dans un meilleur secteur.

Lorsque les taux montent, plusieurs solutions existent pour maintenir un budget cohérent :

• Allonger la durée du prêt (25 ans au lieu de 20) pour réduire les mensualités ;
   

• Augmenter l’apport personnel afin d’emprunter moins ;
   

• Négocier le taux d’assurance pour compenser la hausse du taux d’intérêt.
   

Les courtiers immobiliers peuvent vous aider à comparer les offres et à optimiser votre financement.
Pour mieux comprendre comment ajuster votre stratégie, découvrez nos conseils sur l’achat et la vente de biens immobiliers.

Imaginons un couple dont les revenus cumulés atteignent 4 000 € nets par mois.
En respectant la règle des 35 % d’endettement maximum, ils peuvent supporter une mensualité allant jusqu’à 1 400 €.

Sur une durée de 20 ans, avec un taux d’intérêt fixe de 3,5 %, ce couple peut donc emprunter environ 245 000 €.
S’ils disposent d’un apport personnel de 25 000 €, leur budget total d’achat s’élève à environ 270 000 €.

À cela, il faut ajouter les frais annexes :

• Les frais de notaire, environ 20 000 € ;
   

• Les frais de garantie, estimés à 3 000 € ;
   

• Et l’assurance emprunteur, représentant environ 10 000 € sur la durée du prêt.
   

Au final, le budget global du projet immobilier avoisine 300 000 € tout compris.
Cet exemple concret montre l’importance d’inclure tous les frais dès le départ pour éviter les mauvaises surprises.
Pour aller plus loin, consultez nos conseils sur la préparation d’un achat immobilier.

Beaucoup d’acheteurs oublient d’intégrer les frais de notaire, d’assurance et de garantie.
Ces postes peuvent représenter jusqu’à 12 % du coût total du projet, un montant non négligeable.

Une différence de taux, même légère, change drastiquement le coût du crédit et les mensualités.
Avant de signer, demandez plusieurs simulations avec différents taux et durées.

Une fois le bien acquis, il faut prévoir :

• Les travaux éventuels ;
   

• Les charges de copropriété ;
   

• La taxe foncière.
  Ces coûts récurrents doivent être intégrés à votre budget global pour éviter une situation financière tendue.

Additionnez votre apport personnel et le montant que vous pouvez emprunter, sans dépasser 35 % d’endettement.

Les principaux sont les frais de notaire, les frais de garantie bancaire et l’assurance emprunteur.

Calculez-la selon vos revenus, vos charges et la limite d’endettement de 35 %.
Un simulateur comme celui de CAFPI peut vous aider.

Une hausse de taux réduit votre capacité d’achat, car elle augmente la part d’intérêts dans vos mensualités.

C’est parfois possible, mais les banques privilégient les profils présentant un apport couvrant les frais annexes.