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Achat immobilier : combien pouvez-vous réellement emprunter ?
Avant d’accorder un crédit, les banques analysent précisément la capacité d’emprunt immobilier afin de s’assurer que l’emprunteur pourra rembourser sans se mettre en difficulté. Cette étape est déterminante pour fixer un budget réaliste, que l’on achète une résidence principale ou que l’on investisse.
La capacité d’emprunt correspond au montant maximum qu’une banque accepte de prêter selon votre situation financière. Elle ne dépend donc pas uniquement de vos revenus, mais d’un ensemble de critères croisés.
Le premier élément étudié est le niveau de revenus nets et leur stabilité. Salaires, revenus locatifs ou professionnels sont pris en compte différemment selon leur régularité.
Le taux d’endettement est en principe limité à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Cette règle, largement suivie par les établissements, est rappelée par les autorités financières comme le Haut Conseil de Stabilité Financière.
Les charges fixes viennent ensuite réduire la capacité d’emprunt : crédits en cours, pensions, loyers, charges récurrentes.
Plus les charges sont élevées, plus le montant empruntable diminue, même avec de bons revenus. Cette logique explique pourquoi certains acheteurs se heurtent à des refus malgré un salaire confortable, notamment dans un contexte de marché sous tension analysé dans notre dossier sur le marché immobilier en 2026.
Enfin, les banques s’appuient sur des référentiels chiffrés et des données macro-économiques, comme celles publiées par la Banque de France sur le crédit immobilier. Ces critères se sont durcis après l’effondrement du marché immobilier en 2025, obligeant les acheteurs à affiner leur stratégie.
Dans ce contexte, certains profils cherchent des solutions alternatives, comme l’achat immobilier sans apport, ou ciblent des zones offrant encore de vraies marges de manœuvre, mises en lumière dans nos analyses des opportunités immobilières en 2026.