Statut du bailleur privé 2026 : réforme fiscale et impacts concrets

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique ne peuvent plus être proposés à la location en France. Cette interdiction de location 2025 découle directement de la Loi Climat et Résilience, dont l’objectif est de faire disparaître progressivement les passoires thermiques du parc locatif. D’après le ministère de la Transition écologique, ces logements G figurent parmi les plus énergivores, avec des consommations qui dépassent largement les seuils jugés acceptables. Concrètement, un bien classé G entraîne des factures élevées pour le locataire et une empreinte carbone nettement supérieure à la moyenne. Le message est clair : sans amélioration de la performance énergétique, un logement ne peut plus être considéré comme « décent » au sens de la réglementation. Cette mutation du marché est d’ailleurs analysée dans l’article « La fin des passoires thermiques dès 2025, que faire ? » publié sur Viking Immobilier, qui explique en détail les conséquences de cette interdiction et les options possibles pour les propriétaires.

Pour les bailleurs, cette nouvelle donne impose une remise à plat de leur stratégie locative. Un appartement ou une maison classé G ne peut plus être traité comme un simple bien de rapport : il devient un actif conditionné à sa performance énergétique. Le site Service-Public.fr rappelle que la notion de logement décent intègre désormais des critères minimaux de performance, et qu’un locataire peut contester un bail si le bien ne respecte pas ces exigences. Ne pas anticiper, c’est donc prendre le risque de voir son bien bloqué sur le marché, voire de subir une décote à la revente, comme le souligne aussi l’article « Diagnostic énergétique 2025 : un frein ou une opportunité pour vendre son bien immobilier ? ». L’interdiction des logements G en 2025 n’est en réalité que la première marche : dès 2028, ce sont les logements classés F qui seront à leur tour exclus du marché locatif, ce qui renforce l’urgence d’agir.

Au cœur de cette réforme, le DPE location devient l’outil de référence pour décider si un bien est louable ou non. Le Diagnostic de Performance Énergétique, encadré par l’ADEME, attribue une étiquette de A à G en fonction de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre du logement. Une étiquette G signifie que le bien est officiellement identifié comme passoire thermique et qu’il ne peut plus être loué sans travaux. Le DPE n’est donc plus une simple formalité administrative, mais un véritable pivot réglementaire, technique et économique : il conditionne la signature du bail, la fixation du loyer et, indirectement, la valeur patrimoniale du bien.

Dans la pratique, un mauvais DPE met en lumière les faiblesses structurelles du logement : isolation inexistante ou insuffisante, système de chauffage vétuste, simples vitrages, ventilation inadaptée… Autant de points qui doivent être corrigés si le propriétaire souhaite sortir de la classe G. Les travaux peuvent paraître lourds, mais ils s’accompagnent d’aides substantielles détaillées sur France Rénov’ et MaPrime Rénov’, ce qui permet de réduire significativement le reste à charge. À moyen terme, un DPE amélioré sécurise la location, limite le risque de vacance locative et rend le bien plus attractif dans un marché où les locataires comparent de plus en plus les performances énergétiques. Pour un propriétaire, considérer le DPE comme un simple document obligatoire serait une erreur : c’est désormais un levier stratégique pour continuer à louer légalement, préserver la valeur de son bien et se positionner dans un marché locatif de plus en plus sélectif.