La fin des passoires thermiques dès 2025, que faire ?

On appelle passoire thermique un logement dont la consommation énergétique est excessive. Selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), il s’agit des biens classés F ou G.

Dès 2025, ce sont les logements classés G (soit environ 600 000 logements en France, selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique – source gouvernement.fr) qui seront exclus du marché locatif.

• 2023 : interdiction d’augmenter les loyers des logements DPE F et G.
   
• 2025 : interdiction de louer un logement DPE G.
   
• 2028 : interdiction de louer un logement DPE F.
   
• 2034 : interdiction de louer un logement DPE E.
   

Un calendrier strict qui pousse les propriétaires à anticiper dès maintenant les travaux de rénovation.

Un bail signé sur un logement interdit à la location pourra être contesté et annulé. Le propriétaire s’expose aussi à des sanctions financières. Selon la DGCCRF, une amende de jusqu’à 3 000 € pour une personne physique (15 000 € pour une personne morale) est prévue en cas de fraude volontaire.

Un logement classé G subit une décote pouvant aller de 10 à 30 % selon les zones, car il ne peut plus générer de revenus locatifs. La revente s’avère plus difficile sans rénovation.

Depuis 2023, un audit énergétique est exigé lors de la vente d’un logement classé F ou G. Ce document propose un plan de travaux par étapes, permettant d’atteindre une meilleure étiquette énergétique.

Les principaux leviers d’amélioration sont :

• Isolation thermique (murs, toitures, planchers)
   
• Chauffage performant (pompe à chaleur, chaudière à condensation)
   
• Menuiseries isolantes (fenêtres double ou triple vitrage)
   
• Ventilation adaptée pour réduire l’humidité et améliorer la qualité de l’air
   

Un bouquet de travaux bien pensé permet de gagner 2 à 3 classes énergétiques et d’éviter l’interdiction.

Le dispositif MaPrimeRénov évolue en 2025 avec des montants renforcés pour les rénovations globales.

• Jusqu’à 20 000 € d’aides pour un ménage modeste sur une rénovation complète.
   
• Cumul possible avec les CEE (certificats d’économies d’énergie), l’éco-PTZ et certaines aides locales.
   

Plus d’infos officielles : France Rénov’, le portail public de référence.

• Isolation d’une maison : 15 000 à 25 000 €
   
• Remplacement d’une chaudière par une PAC : 10 000 à 15 000 €
   
• Changement de fenêtres : 6 000 à 12 000 €
   
• Rénovation globale : 30 000 à 50 000 €, selon la surface et l’état initial.

Une rénovation énergétique bien réalisée permet de :

• Maintenir la valeur du bien
   
• Continuer à percevoir des loyers légaux
   
• Réduire les charges pour le locataire, atout concurrentiel en location
   
• Profiter d’une plus-value potentielle à la revente

Certains propriétaires préfèrent vendre leur passoire thermique avant de financer de lourds travaux. Cela génère un afflux de biens à prix décotés, intéressant pour les investisseurs.
Voir notre analyse sur le sujet : Immobilier : acheter ou vendre en 2025 ?

Les investisseurs aguerris achètent ces logements avec l’intention de rénovation + revente ou de location optimisée. Une stratégie gagnante si les travaux sont bien chiffrés et les aides maximisées.

C’est un logement classé DPE G, interdit à la location dès 2025.

Tous les logements dont le DPE affiche la lettre G.

Annulation possible du bail, amende, et perte de valeur du bien.

MaPrimeRénov, éco-PTZ, CEE, aides locales, cumulables.

Entre 20 000 et 50 000 €, selon l’ampleur des travaux et la surface.