Frais de notaire : combien prévoir lors d’un achat immobilier ?

Concrètement, les frais de notaire se composent de trois grandes catégories.
Environ 80 % des frais de notaire sont des taxes reversées à l’État et aux collectivités. Il s’agit principalement des droits de mutation, détaillés sur le site officiel de Service-public.fr – frais de notaire.

La part réellement perçue par le notaire correspond aux émoluments, fixés par décret et identiques partout en France. Ces honoraires sont strictement encadrés, comme l’expliquent les Notaires de France. À cela s’ajoutent les frais et débours, qui couvrent les formalités administratives (cadastre, copies, inscriptions).

Les frais de notaire doivent être payés au moment de la signature définitive chez le notaire. Cette étape intervient après le compromis, dont les délais sont détaillés dans notre article sur les délais entre compromis et vente définitive.

Dans un contexte de prix immobiliers contrastés, analysé dans notre étude sur les prix de l’immobilier en 2026, bien comprendre ces frais permet d’éviter les mauvaises surprises et d’arbitrer plus sereinement son projet, notamment pour ceux qui envisagent d’acheter sans apport.

Dans l’immobilier ancien, les frais de notaire représentent en moyenne 7 à 8 % du prix du bien. Ce niveau élevé s’explique par le poids des droits de mutation, qui constituent la majeure partie des frais.
Dans l’ancien, les taxes représentent l’essentiel des frais de notaire. Ces montants sont détaillés par l’administration sur le site officiel des droits de mutation immobilière.

À l’inverse, dans l’immobilier neuf, les frais sont nettement plus faibles, généralement compris entre 2 et 3 %. La raison est simple : les droits de mutation y sont fortement réduits, car le bien est soumis à la TVA. Les règles de calcul sont expliquées par les Notaires de France – achat dans le neuf.

Acheter dans le neuf permet donc de réduire significativement les frais de notaire. Cet avantage peut peser dans la balance, notamment pour les investisseurs à la recherche d’optimisation globale, dans un contexte analysé dans notre article sur les opportunités immobilières en 2026.

Pour un bien ancien acheté 250 000 €, les frais de notaire s’élèvent en moyenne à 18 000 € à 20 000 €.
Pour un bien neuf au même prix, ils se situent plutôt autour de 6 000 € à 7 500 €.
La différence de frais peut représenter plusieurs années de loyers ou une part importante de l’apport.

Dans un marché encore marqué par les ajustements post-2025, comme évoqué dans notre analyse de la crise du logement en 2025, intégrer précisément ces calculs permet de sécuriser son projet et d’éviter les mauvaises surprises au moment de la signature.

Même si les frais de notaire sont en grande partie composés de taxes incompressibles, il existe plusieurs leviers légaux pour en réduire le montant. Ces optimisations concernent aussi bien les primo-accédants que les investisseurs attentifs à la rentabilité globale de leur projet.
Il est possible de réduire les frais de notaire, à condition de respecter strictement le cadre légal. Une bonne connaissance des règles permet d’économiser plusieurs milliers d’euros sans prendre de risque.

Le premier levier consiste à déduire la valeur du mobilier inclus dans la vente (cuisine équipée, électroménager, placards).
Les frais de notaire sont calculés uniquement sur la valeur du bien immobilier, hors mobilier. Cette règle officielle est précisée sur le site de Service-public.fr – calcul des frais de notaire. La valeur du mobilier doit être réaliste, justifiée et clairement mentionnée dans l’acte.

Un autre levier réside dans le choix du type de bien. Acheter dans le neuf ou dans certains programmes assimilés permet de bénéficier de frais de notaire réduits. Cette stratégie est souvent intégrée par les investisseurs, notamment dans les zones identifiées comme attractives.

Enfin, depuis la réforme des émoluments, une remise partielle sur les honoraires du notaire est possible pour les biens de valeur élevée.
Les émoluments du notaire peuvent être réduits jusqu’à 20 % sur la part supérieure à 100 000 €. Cette possibilité est encadrée et expliquée par les Notaires de France.

Certaines pratiques sont à proscrire absolument.
Sous-évaluer le prix du bien ou gonfler artificiellement le mobilier est illégal. Ces tentatives exposent à un redressement fiscal et à des sanctions, comme le rappelle l’administration fiscale.

Dans un contexte de marché sous tension et de coûts élevés, maîtriser ces leviers permet d’optimiser son budget sans compromettre la sécurité juridique de la transaction.

Les frais de notaire représentent en moyenne 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ce pourcentage inclut les taxes, les émoluments du notaire et les frais annexes liés à la transaction.

Les frais sont plus élevés dans l’ancien car les droits de mutation y sont plus importants. Ces taxes, reversées à l’État et aux collectivités, constituent la majeure partie des frais de notaire lors d’un achat dans l’ancien.

Il n’est pas possible de négocier les taxes, mais une remise partielle sur les émoluments du notaire est possible dans certains cas. Cette réduction est encadrée par la loi et s’applique principalement aux biens de valeur élevée.

En général, les frais de notaire ne sont pas inclus dans le crédit immobilier. Ils doivent être financés par l’apport personnel, même si certaines banques acceptent de les intégrer sous conditions spécifiques.

Les frais de notaire sont payés le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ils sont appelés en même temps que le solde du prix du bien et doivent être disponibles avant la signature définitive.