Immobilier neuf : quelles opportunités avec la fin du dispositif Pinel ?

Le Pinel permettait une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant investi, sous condition de louer son bien pour 6, 9 ou 12 ans dans une zone éligible. En contrepartie, les loyers étaient plafonnés et les ressources des locataires limitées.

• Coût élevé pour l’État : plusieurs milliards d’euros chaque année.
   
• Manque d’efficacité : selon la Cour des comptes, le dispositif a parfois contribué à une inflation artificielle des prix.
   
• Volonté de transition : l’État souhaite encourager une approche plus qualitative, centrée sur la performance énergétique et la pertinence géographique (Ministère de l’Économie).

Le LMNP reste l’une des solutions les plus flexibles. Il permet de louer un logement meublé et de bénéficier du régime fiscal des revenus BIC. L’amortissement comptable du bien et du mobilier réduit fortement l’imposition sur les loyers.

• Idéal pour les petites surfaces (studios, T2) dans les grandes villes étudiantes.
   
• Pas de plafond de ressources des locataires ni de plafonnement des loyers.
   
• Forte demande en colocation et en location étudiante.
   

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Peu connu, le Denormandie vise les logements anciens à rénover situés dans les centres-villes dégradés.

• Réduction d’impôt similaire au Pinel (jusqu’à 21 %).
   
• Obligation de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
   
• Idéal dans les villes moyennes qui bénéficient du programme Action Cœur de Ville.

Le Pinel+, aussi appelé Super Pinel, a prolongé le dispositif classique avec des critères plus exigeants :

• Logements conformes à la RE2020 (réglementation environnementale).
   
• Surface minimale par typologie de logement.
   
• Présence d’espaces extérieurs privatifs.
  Attention : le Pinel+ disparaît également fin 2024. En 2025, il ne sera plus possible d’y recourir.

• Nue-propriété : achat avec décote, sans gestion locative, permettant de préparer sa retraite.
   
• Locatif en résidence gérée (étudiante, senior, tourisme d’affaires) : possibilité de récupérer la TVA sur l’achat.
   
• Dispositifs régionaux : certaines métropoles (comme Nantes ou Bordeaux) proposent des primes locales pour favoriser la construction durable (Le Monde Immobilier).

Le prix au m² élevé et la réglementation stricte (DPE, loyers encadrés) rendent l’investissement moins attractif dans les très grandes métropoles.

• Toulouse : pôle aéronautique et universitaire.
   
• Rennes : forte croissance démographique et qualité de vie.
   
• Montpellier : dynamisme étudiant et attractivité économique.
   

Pour en savoir plus sur les tendances des villes attractives, consultez notre rubrique achat-vente.

Les villes comme La Rochelle, Nice ou Annecy offrent un fort potentiel en location meublée et en résidences secondaires.

• LMNP à Lille : studio de 25 m² acheté 140 000 €, loué 600 €/mois → rentabilité brute de 5,1 %.
   
• Denormandie à Clermont-Ferrand : T2 ancien rénové 110 000 €, réduction d’impôt 23 000 €, loyers 500 €/mois → rentabilité nette proche de 6 %.

• Achat : T2 neuf à Rennes.
   
• Financement : 25 ans avec apport minimal.
   
• Stratégie : LMNP étudiant, amortissement et fiscalité allégée.
   
• Résultat : revenus nets optimisés, capitalisation patrimoniale sur le long terme.

• Achat : Appartement ancien à rénover à Orléans (programme Denormandie).
   
• Objectif : réduction d’impôt immédiate, plus-value à long terme.
   
• Résultat : double avantage fiscal + valorisation du bien dans un centre-ville en développement.

• Achat : Appartement neuf éco-responsable à Annecy.
   
• Objectif : location saisonnière haut de gamme via LMNP.
   
• Résultat : forte demande locative + potentiel de revente avec plus-value grâce au standing.
   

Vous souhaitez en savoir plus sur la vente d’un bien immobilier avant réinvestissement ? Consultez notre rubrique dédiée sur Viking Immobilier.

Les investisseurs ne pourront plus bénéficier de la réduction d’impôt Pinel. Cependant, d’autres solutions comme le LMNP et le Denormandie permettent encore de réduire son imposition.

Oui, surtout dans les villes moyennes dynamiques. Les logements neufs offrent une meilleure performance énergétique, un confort accru et une forte attractivité locative (service-public.fr).

Non, le Pinel+ s’arrête fin 2024. À partir de 2025, il faudra se tourner vers d’autres dispositifs fiscaux.

Les métropoles régionales comme Rennes, Toulouse et Montpellier sont des zones attractives, avec une forte demande locative et des prix encore accessibles.