Evolution de la fiscalité immobilière en 2025 : ce que les propriétaires doivent savoir

En 2025, de nombreuses communes continuent d’augmenter la taxe foncière afin de compenser la suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Selon l’INSEE, cette évolution concerne une majorité de grandes agglomérations.

• Pour un appartement en centre-ville, la hausse peut représenter +5 % à +10 % par an.
   
• Les propriétaires bailleurs voient leur rentabilité locative diminuée, car ces coûts supplémentaires viennent s’ajouter aux charges déjà existantes.
   

Pour ajuster votre stratégie, vous pouvez envisager une optimisation entre achat et revente. Retrouvez nos conseils détaillés sur l’achat-vente immobilier.

La loi Climat et Résilience impose des restrictions de plus en plus strictes pour les biens considérés comme des « passoires thermiques ». En 2025 :

• Les logements classés G sont interdits à la location.
   
• Les biens classés F suivront d’ici 2028.
   

Le Ministère de la Transition écologique rappelle que des aides existent (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro).

• Les travaux de rénovation peuvent bénéficier de déductions fiscales pour les bailleurs.
   
• Les propriétaires qui anticipent la transition énergétique préservent la valeur patrimoniale de leur bien et limitent la vacance locative.

Les revenus locatifs restent soumis à deux régimes principaux :

• Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % pour les revenus fonciers inférieurs à 15 000 €.
   
• Régime réel : déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances).
   

Le Service Public détaille les conditions pour chaque régime.

• Le plafond du micro-foncier n’a pas évolué, mais les charges supportées par les bailleurs augmentent (assurances, entretien, taxes).
   
• Le régime réel reste plus intéressant pour les investisseurs avec des charges conséquentes (notamment liés à la rénovation énergétique).

L’IFI reste en vigueur en 2025. Il s’applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros.

• Les taux progressifs varient de 0,5 % à 1,5 % (Ministère de l’Économie).
   
• Les biens détenus en direct comme en SCI sont concernés.

• L’IFI pousse certains investisseurs à arbitrer leur patrimoine, en vendant des biens à faible rendement au profit d’actifs plus rentables.
   
• L’optimisation fiscale passe par une gestion fine entre détention directe, démembrement et diversification d’actifs.
   

Si vous envisagez une revente pour rééquilibrer votre patrimoine, découvrez nos conseils pratiques pour la vente immobilière.

La fiscalité des plus-values immobilières n’a pas changé en 2025 :

• Taux global : 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux.
   
• Exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Dans un contexte où les prix immobiliers évoluent de manière contrastée selon les régions (Observatoire du logement - INSEE), la plus-value potentielle dépend fortement du dynamisme local.

Avec la hausse des taxes foncières et le coût croissant des rénovations obligatoires, la rentabilité nette moyenne d’un bien immobilier est en recul de 0,3 à 0,5 point par rapport à 2023.

• Investir dans des villes à forte croissance démographique.
   
• Anticiper les travaux pour bénéficier d’aides fiscales.
   
• Diversifier son patrimoine entre neuf et ancien.
   

Pour réussir votre investissement immobilier, consultez également notre guide dédié à l’achat immobilier.

La hausse des taxes foncières, le renforcement des obligations liées à la rénovation énergétique et l’impact des charges sur la rentabilité sont les changements majeurs.

Il est possible d’opter pour le régime réel afin de déduire davantage de charges, de profiter des dispositifs fiscaux pour la rénovation énergétique et d’anticiper l’IFI grâce à une gestion patrimoniale optimisée.

Oui, plusieurs grandes villes ont annoncé de nouvelles hausses pour financer leurs dépenses locales (INSEE). Les propriétaires doivent intégrer cette évolution dans leurs calculs de rentabilité.

Les impôts propriétaires et les taxes foncières réduisent la rentabilité brute. Seule une stratégie d’optimisation (choix du régime fiscal, travaux déductibles, arbitrage patrimonial) permet de maintenir un rendement attractif.