Diagnostics immobiliers obligatoires : liste complète et coûts
Avant de vendre ou de louer un bien, certains diagnostics immobiliers sont obligatoires. Ces documents techniques garantissent la transparence de la transaction et la sécurité des futurs occupants. En 2025, la législation s’est encore renforcée, notamment avec l’audit énergétique pour les passoires thermiques. Découvrez ici la liste complète des diagnostics, leur coût moyen, leur durée de validité et les obligations spécifiques selon votre situation.
Pourquoi les diagnostics immobiliers sont-ils obligatoires ?
Un cadre légal protecteur pour les deux parties
Les diagnostics ont été instaurés pour informer l’acquéreur ou le locataire de l’état réel du bien, éviter les vices cachés, et préserver la sécurité des occupants. Leur absence peut entraîner l’annulation d’une vente ou la baisse du prix du bien.
Obligations du vendeur ou du bailleur
C’est au vendeur (ou au bailleur, en cas de location) de prendre en charge ces diagnostics avant toute signature. Ils doivent être réalisés par un professionnel certifié.
Liste complète des diagnostics immobiliers obligatoires en 2025
Tableau récapitulatif
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Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Obligatoire pour : vente et location
Validité : 10 ans (si réalisé selon les normes post-2021)
Coût moyen : 100 à 250 €
Objectif : mesurer la consommation énergétique du bien et ses émissions de CO₂.
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Diagnostic amiante
Obligatoire pour : vente de biens construits avant juillet 1997
Validité : illimitée si absence d’amiante confirmée
Coût moyen : 80 à 150 €
Objectif : détecter la présence d’amiante dans les matériaux de construction.
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Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Obligatoire pour : vente et location de logements construits avant 1949
Validité : 1 an (vente) / 6 ans (location)
Coût moyen : 100 à 150 €
Objectif : prévenir le saturnisme et protéger les occupants.
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Diagnostic termites
Obligatoire pour : vente dans les zones déclarées à risque par arrêté préfectoral
Validité : 6 mois
Coût moyen : 80 à 130 €
Objectif : repérer la présence d’insectes xylophages (termites) dans le bois.
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Diagnostic électricité
Obligatoire pour : vente ou location si l'installation a plus de 15 ans
Validité : 3 ans (vente) / 6 ans (location)
Coût moyen : 90 à 150 €
Objectif : vérifier la sécurité de l’installation électrique.
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Diagnostic gaz
Obligatoire pour : vente ou location si l'installation a plus de 15 ans
Validité : 3 ans (vente) / 6 ans (location)
Coût moyen : 90 à 150 €
Objectif : contrôler les risques liés à l’installation de gaz.
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État des risques et pollutions (ERP)
Obligatoire pour : vente et location de tout bien
Validité : 6 mois
Coût moyen : gratuit (si généré en ligne) à 40 €
Objectif : informer sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon, etc.
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Mesurage loi Carrez
Obligatoire pour : vente de lots en copropriété
Validité : illimitée sauf modification des surfaces
Coût moyen : 70 à 150 €
Objectif : certifier la surface privative habitable.
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Diagnostic assainissement non collectif
Obligatoire pour : vente d’un bien non raccordé au tout-à-l’égout
Validité : 3 ans
Coût moyen : 100 à 150 €
Objectif : vérifier la conformité du système individuel d’assainissement.
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Diagnostic bruit (zone d’exposition au bruit des aéroports)
Obligatoire pour : vente ou location de biens situés dans une zone de bruit (plan d’exposition au bruit – PEB)
Validité : 6 mois
Coût moyen : gratuit à 30 €
Objectif : informer sur les nuisances sonores aériennes.
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Audit énergétique (nouveau)
Obligatoire pour : vente de maisons individuelles classées F ou G (passoires thermiques)
Validité : 5 ans
Coût moyen : 500 à 800 €
Objectif : proposer des scénarios de rénovation énergétique obligatoires pour la vente.
Combien coûtent les diagnostics immobiliers ?
Coût unitaire et prix d’un pack global
Le prix varie selon la surface du bien, sa localisation et le nombre de diagnostics à effectuer. Un pack complet pour une maison ancienne à vendre peut aller de 300 à 700 €, voire plus si l’audit énergétique est requis.
Astuce pour réduire le coût
Faites appel à un diagnostiqueur local indépendant ou comparez les devis via des plateformes spécialisées. Certains agents immobiliers les incluent dans leurs services.
Qui peut réaliser les diagnostics ?
Diagnostiqueurs certifiés uniquement
Le professionnel doit posséder une certification valide (COFRAC) et être assuré en responsabilité civile. Vous pouvez vérifier sa validité sur le site du gouvernement service-public.fr.
Attention aux faux professionnels
Demandez toujours le numéro de certification et comparez les offres. Une prestation trop peu chère peut cacher un défaut de conformité.
À quel moment faut-il réaliser les diagnostics ?
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Avant la signature du compromis de vente ou du bail.
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Certains documents peuvent être réutilisés s’ils sont encore valides.
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En cas d’erreur ou d’omission, le vendeur peut être tenu responsable, même après la transaction.
Diagnostics obligatoires selon la situation
Pour la vente
Tous les diagnostics listés sont potentiellement exigés, en fonction de l’âge, la localisation, et le type de bien.
Pour la location
Moins de diagnostics sont nécessaires (DPE, ERP, plomb, électricité/gaz si >15 ans). L’audit énergétique n’est pas encore exigé.
Cas pratiques fréquents
Vente d’un appartement ancien (avant 1949, copropriété)
DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, Carrez, ERP
Mise en location d’un studio en zone aéroportuaire
DPE, ERP, bruit, plomb (si antérieur à 1949)
Vente d’une maison avec fosse septique en zone termites
Tous les diagnostics + assainissement + termites
FAQ express
Quelle est la durée de validité d’un DPE ?
10 ans, sauf si refait aux anciennes normes (avant juillet 2021).
Peut-on vendre sans diagnostics ?
Non, le compromis peut être annulé, et l’acheteur peut se retourner contre vous.
Le bailleur doit-il tout payer ?
Oui, sauf convention contraire. Il est responsable de la validité des diagnostics fournis au locataire.
Conclusion
Les diagnostics immobiliers sont des étapes clés et obligatoires dans toute transaction immobilière. En tant que vendeur ou bailleur, vous avez l’obligation de fournir des diagnostics à jour, réalisés par des professionnels certifiés. Anticipez leur réalisation pour éviter les mauvaises surprises et sécuriser la vente ou la mise en location de votre bien.