Achat immobilier : combien pouvez-vous réellement emprunter ?

Le premier élément étudié est le niveau de revenus nets et leur stabilité. Salaires, revenus locatifs ou professionnels sont pris en compte différemment selon leur régularité.
Le taux d’endettement est en principe limité à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Cette règle, largement suivie par les établissements, est rappelée par les autorités financières comme le Haut Conseil de Stabilité Financière.

Les charges fixes viennent ensuite réduire la capacité d’emprunt : crédits en cours, pensions, loyers, charges récurrentes.
Plus les charges sont élevées, plus le montant empruntable diminue, même avec de bons revenus. Cette logique explique pourquoi certains acheteurs se heurtent à des refus malgré un salaire confortable, notamment dans un contexte de marché sous tension analysé dans notre dossier sur le marché immobilier en 2026.

Enfin, les banques s’appuient sur des référentiels chiffrés et des données macro-économiques, comme celles publiées par la Banque de France sur le crédit immobilier. Ces critères se sont durcis après l’effondrement du marché immobilier en 2025, obligeant les acheteurs à affiner leur stratégie.

Dans ce contexte, certains profils cherchent des solutions alternatives, comme l’achat immobilier sans apport, ou ciblent des zones offrant encore de vraies marges de manœuvre, mises en lumière dans nos analyses des opportunités immobilières en 2026.

Contrairement à une idée répandue, deux emprunteurs avec le même taux d’endettement peuvent avoir des capacités d’emprunt très différentes.
Un reste à vivre jugé insuffisant peut entraîner un refus de crédit, même avec un taux d’endettement conforme. Les banques tiennent compte de la composition du foyer, du lieu de résidence et du niveau de vie. Cette approche est détaillée dans les recommandations de la Banque de France sur l’analyse des dossiers de crédit.

Ce critère est d’autant plus scruté dans un contexte de hausse des charges contraintes (énergie, transport, alimentation), notamment dans les zones touchées par la crise du logement en 2025.
Plus le reste à vivre est confortable, plus la banque sera encline à accorder un financement élevé.

La durée du crédit immobilier influence directement la capacité d’emprunt. Allonger la durée permet de réduire les mensualités et d’améliorer artificiellement le reste à vivre.
Un crédit plus long augmente la capacité d’emprunt, mais renchérit le coût total du financement. Ce choix doit être réfléchi, surtout dans un marché encore en recomposition, comme analysé dans notre article sur les prix de l’immobilier en 2026.

Les autorités financières, dont le ministère de l’Économie, rappellent que l’équilibre entre durée, mensualité et coût global reste essentiel. Pour certains profils, notamment investisseurs, cette stratégie peut néanmoins ouvrir des opportunités ciblées, à condition d’anticiper les délais et étapes clés, comme expliqué dans notre guide sur les délais entre compromis et vente définitive.

Lorsque la capacité d’emprunt calculée ne permet pas de financer le projet souhaité, plusieurs leviers concrets peuvent être actionnés pour améliorer son dossier. Ces stratégies concernent aussi bien les primo-accédants que les investisseurs cherchant à optimiser leur financement.
Il est souvent possible d’augmenter sa capacité d’emprunt sans augmenter ses revenus. Encore faut-il connaître les critères réellement déterminants pour les banques.

Le premier levier reste l’apport personnel.
Un apport réduit le risque pour la banque et augmente mécaniquement le montant empruntable. Il permet de financer les frais annexes et d’améliorer les conditions du crédit.

La réduction des charges est un autre axe souvent sous-estimé. Rembourser un crédit à la consommation ou renégocier certaines dépenses récurrentes peut améliorer significativement le taux d’endettement et le reste à vivre. Cette logique est d’autant plus importante dans un contexte de tension locative, analysé dans notre dossier sur la pénurie de logements en 2026.

Enfin, la stratégie bancaire joue un rôle clé : choix de la durée, modulation des assurances, montage du dossier.
Un dossier bien présenté peut faire la différence à conditions financières équivalentes.

Le recours à un courtier peut s’avérer pertinent.
Un courtier optimise la présentation du dossier et négocie les conditions auprès de plusieurs banques. Il connaît les politiques internes des établissements et peut orienter vers les banques les plus favorables selon le profil. Cette approche est particulièrement utile dans un marché post-ajustement, comme détaillé dans notre analyse de l’avenir de l’immobilier après le Pinel, où les critères d’octroi sont devenus plus sélectifs.

Pour les acheteurs attentifs, ces optimisations peuvent ouvrir l’accès à de réelles opportunités.

La capacité d’emprunt se calcule à partir des revenus nets, des charges fixes et du taux d’endettement. En règle générale, la mensualité de crédit ne doit pas dépasser 35 % des revenus, tout en conservant un reste à vivre suffisant.

Pour emprunter 200 000 euros, il faut en moyenne un revenu mensuel net compris entre 2 800 € et 3 200 €. Ce montant varie selon la durée du prêt, le taux d’intérêt et les charges existantes.

Oui, le seuil de 35 % est la norme, mais des exceptions existent. Les banques peuvent déroger à cette règle pour des profils solides, notamment avec un apport important ou un reste à vivre élevé.

Oui, un apport personnel augmente la capacité d’emprunt. Il réduit le capital à financer, améliore le profil de risque et permet souvent d’obtenir de meilleures conditions de crédit.

Non, chaque banque applique ses propres critères d’analyse. Si les règles générales sont communes, l’appréciation du risque, du reste à vivre et de la stabilité des revenus peut varier d’un établissement à l’autre.