Prix de l’immobilier : les villes où ça baisse vraiment

Le premier facteur de baisse reste la hausse passée des taux de crédit immobilier, qui a réduit le pouvoir d’achat des ménages.
Lorsque les acheteurs empruntent moins, les prix finissent par s’ajuster. Ce mécanisme est particulièrement visible dans les villes où les prix avaient fortement progressé entre 2018 et 2022. Les données publiées par les Notaires de France sur les prix immobiliers confirment ces corrections dans plusieurs métropoles.

À cela s’ajoute un déséquilibre local entre l’offre et la demande. Dans certaines zones, la construction passée, la baisse démographique ou la fin de dispositifs fiscaux ont accru le stock de biens à vendre, comme analysé dans notre article sur l’avenir de l’immobilier après le Pinel.
Quand l’offre progresse plus vite que la demande, les prix reculent mécaniquement.

Enfin, les contraintes réglementaires et énergétiques jouent un rôle croissant. Les biens mal classés énergétiquement se vendent plus difficilement, un point souligné par l’évolution des règles du DPE détaillées par le site officiel de l’ADEME. Cette tendance influence fortement l’évolution des prix immobiliers en 2026, notamment dans les villes les plus exposées.

Dans les grandes métropoles, la baisse est souvent liée à des prix devenus incompatibles avec le pouvoir d’achat local. Paris intra-muros, certaines zones de Lyon ou Bordeaux affichent des ajustements visibles, notamment sur les appartements familiaux. Les villes moyennes connaissent quant à elles des situations contrastées.
Certaines villes voient leurs prix baisser faute de dynamisme économique ou démographique. À l’inverse, celles touchées par une forte tension locative résistent mieux, comme expliqué dans notre analyse de la pénurie de logements en 2026.

Enfin, dans les zones historiquement tendues, la baisse reste modérée mais réelle. La crise du logement de 2025 a déplacé une partie de la demande vers des secteurs plus accessibles, laissant certains marchés locaux se rééquilibrer.

Il est essentiel de distinguer prix affichés et prix de vente.
La baisse réelle correspond aux prix signés chez le notaire, pas aux annonces. Selon les données de l’INSEE sur le marché immobilier, l’écart entre ces deux indicateurs s’est creusé en 2025–2026. Cette différence crée aujourd’hui de véritables opportunités, notamment pour les acheteurs attentifs aux opportunités immobilières de 2026.

La question n’est plus seulement de savoir où les prix baissent, mais à quelle vitesse et pour combien de temps. En 2026, l’évolution des prix immobiliers dépend fortement du contexte local et du profil des biens.
La baisse des prix n’est pas brutale, mais progressive et ciblée selon les territoires. Cette dynamique permet d’anticiper les mouvements du marché sans céder à une vision alarmiste.

À court terme, les villes où la demande reste faible devraient continuer à enregistrer des ajustements. Les biens surévalués ou énergivores sont les premiers concernés.
Plus un bien reste longtemps en vente, plus la pression à la baisse s’accentue. Ce mécanisme est directement lié à l’allongement des délais de transaction, détaillés dans notre article sur les délais entre compromis et vente définitive.

À moyen terme, une stabilisation est attendue dans les zones attractives, portées par l’emploi, les infrastructures et la tension locative. Les analyses publiées par les Notaires de France et les indicateurs de l’INSEE montrent que les corrections restent limitées là où la demande structurelle est solide.

Pour les acheteurs, ces évolutions peuvent représenter une fenêtre d’opportunité.
Une baisse progressive des prix permet de négocier sans attendre un retournement brutal du marché. Les investisseurs y voient également un moment stratégique, notamment pour sécuriser un financement ou envisager un projet d’achat immobilier sans apport.

Côté vendeurs, la prudence est de mise. Fixer un prix cohérent dès la mise en vente reste essentiel pour éviter une correction ultérieure plus importante.

Les baisses les plus marquées concernent certaines grandes métropoles et des villes moyennes où la demande a fortement reculé. Les secteurs périphériques, les zones surévaluées et les marchés moins dynamiques sont les plus touchés par les corrections de prix.

Les prix immobiliers devraient continuer à s’ajuster dans certaines villes, mais pas partout. Les territoires attractifs et tendus tendent à se stabiliser, tandis que les marchés moins dynamiques peuvent encore connaître des baisses modérées.

Oui, une ville en baisse peut offrir de réelles opportunités d’achat. À condition d’analyser le marché local, les perspectives économiques et la qualité du bien, ces corrections permettent souvent de négocier dans de meilleures conditions.

Vendre rapidement peut être pertinent si le bien est situé dans une zone où la demande s’affaiblit. Dans les secteurs attractifs, il est préférable d’ajuster le prix dès le départ plutôt que d’attendre une baisse plus marquée.

Une baisse est durable lorsqu’elle s’accompagne d’un ralentissement des ventes, d’une hausse des délais de transaction et d’un déséquilibre entre l’offre et la demande. L’analyse des ventes réelles et des indicateurs locaux reste le meilleur moyen d’anticiper l’évolution des prix.