Immobilier entre particuliers à Arles : combien pouvez-vous économiser ?

Plus le prix total du bien est élevé, plus une commission calculée en pourcentage représente une somme importante en euros.

Prenons une hypothèse simple de 5 %, uniquement à titre d’exemple :

• bien à 200 000 € → 10 000 € d’honoraires théoriques ;
• bien à 250 000 € → 12 500 € ;
• bien à 300 000 € → 15 000 € ;
• bien à 400 000 € → 20 000 €.

Ce calcul permet de comprendre pourquoi la vente directe peut devenir financièrement significative. Il ne faut cependant pas présenter 5 % comme un tarif moyen officiel à Arles : les honoraires sont librement fixés par les professionnels dans le respect de leur barème affiché.

Sur le terrain, on observe surtout que vendeurs et acheteurs raisonnent davantage en montant final à payer ou à recevoir qu’en simple pourcentage.

Ces montants correspondent à des simulations d’honoraires théoriques et non à des tarifs moyens constatés à Arles.

Une commission supprimée n’est pas automatiquement une somme intégralement gagnée par le vendeur : son partage économique dépend du prix négocié entre les deux particuliers.

Imaginons qu’un vendeur souhaite réellement percevoir 285 000 €. Avec 15 000 € d’intermédiation, le prix présenté pourrait atteindre 300 000 €. En vente directe, plusieurs scénarios deviennent possibles : maintenir 300 000 €, afficher un prix inférieur pour attirer davantage d’acquéreurs, ou partager implicitement l’économie lors de la négociation.

C’est précisément pour cette raison qu’il faut distinguer prix affiché, prix de vente et net vendeur.

Pour mesurer une économie réaliste, il faut partir de la valeur du logement dans son quartier plutôt que d’appliquer un pourcentage à un prix arbitraire.

Les dernières tendances observées sur le marché immobilier arlésien situent les prix autour de 2 800 €/m² tous biens confondus, avec environ 2 356 €/m² pour les appartements et 3 174 €/m² pour les maisons. Sur douze mois, les appartements affichent un recul proche de -2 %, contre environ -2,2 % pour les maisons. Notre article consacré à l’achat immobilier à Arles permet d’aller plus loin sur les écarts de prix selon les secteurs et les types de biens.

Les écarts locaux sont toutefois considérables. Dans le centre d’Arles, certains biens rénovés du Centre historique ou de La Roquette peuvent dépasser 3 187 €/m², tandis que Trinquetaille se situe autour de 2 390 €/m² dans les repères déjà publiés.

Les propriétaires qui souhaitent trouver directement un acheteur à Arles doivent donc d’abord raisonner sur la valeur réelle du bien : une économie théorique importante perd tout son intérêt si le logement est surévalué et reste plusieurs mois sur le marché.

Arles en 2026

• 51 811 habitants ;
• 29 184 logements ;
• 23 870 ménages ;
• environ 2 800 €/m² tous biens confondus ;
• appartements : environ 2 356 €/m², soit -2 % sur un an ;
• maisons : environ 3 174 €/m², soit -2,2 % sur un an ;
• 30 à 60 jours pour trouver un acheteur dans un scénario favorable ; 30 à 90 jours constitue une fourchette plus large selon le bien, le prix et l’emplacement.

Pour contrôler les transactions effectivement enregistrées autour d’une adresse, le vendeur peut également consulter la base officielle DVF et confronter ses observations aux statistiques des Notaires de France.

À prix moyen indicatif, une commission hypothétique de 5 % représenterait environ 7 657 € sur un appartement arlésien de 65 m² et 15 870 € sur une maison de 100 m².

Le calcul est simple : 65 × 2 356 € = 153 140 €, soit environ 7 657 € à 5 %. Pour une maison : 100 × 3 174 € = 317 400 €, soit environ 15 870 €.

Ces simulations ne constituent évidemment ni une estimation du bien ni un tarif d’agence. Elles montrent simplement pourquoi le quartier, la typologie et la surface changent fortement l’économie potentielle.

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Mais ces premiers calculs cachent encore une question essentielle : à valeur de bien différente, le Centre historique, La Roquette et Trinquetaille permettent-ils réellement d’économiser les mêmes montants ?

Pour un appartement rénové valorisé autour de 3 187 €/m², 5 % d’honoraires théoriques représentent environ 11 155 € sur une surface de 70 m².

Le calcul donne un ordre de grandeur : 70 × 3 187 € = 223 090 €, puis 5 % = 11 154,50 €. Avec une hypothèse à 4 %, le montant tomberait à environ 8 924 € ; à 6 %, il atteindrait environ 13 385 €.

Dans le Centre historique et à La Roquette, l’état du bâti doit cependant être regardé avec autant d’attention que le prix au mètre carré. Le centre ancien d’Arles bénéficie d’un Plan de sauvegarde et de mise en valeur couvrant 92 hectares. Cela contribue à protéger son patrimoine exceptionnel, mais certains projets de transformation ou de rénovation peuvent aussi être davantage encadrés.

Dans la pratique, on constate donc qu’une économie de 10 000 € sur l’intermédiation ne doit jamais faire oublier 20 000 € ou 30 000 € de travaux futurs.

Non : deux logements vendus au même prix peuvent produire la même économie théorique sur les honoraires, mais un coût final très différent pour l’acheteur.

Un appartement rénové à 225 000 € peut nécessiter peu de dépenses immédiates. Un logement acheté 200 000 € auquel s’ajoutent 30 000 € de rénovation représente finalement un effort financier supérieur, malgré un prix d’acquisition plus bas.

La Ville rappelle d’ailleurs que le patrimoine du centre arlésien constitue un élément majeur de son identité, avec plus de 100 édifices protégés au titre des monuments historiques. Découvrir le patrimoine d’Arles

Un prix au mètre carré inférieur ne signifie pas automatiquement des honoraires moins élevés : une grande maison peut représenter une transaction plus importante qu’un petit appartement du centre.

Trinquetaille se situe autour de 2 390 €/m². Une maison de 120 m² valorisée sur cette base atteindrait environ 286 800 €.

À 5 %, cela représente théoriquement 14 340 € d’honoraires.

Le montant dépasse donc celui de notre appartement de 70 m² du centre, alors même que son prix au mètre carré est nettement inférieur. C’est une démonstration importante pour les primo-accédants comme pour les investisseurs : il faut raisonner sur le prix total, jamais uniquement sur le prix au mètre carré.

Cette distinction est également utile lorsqu’un propriétaire cherche à vendre rapidement sa maison à Arles : une économie potentielle élevée n’a de valeur que si le prix reste suffisamment cohérent pour trouver un acquéreur.

Trois simulations d’économies à Arles

• Appartement de 70 m² à 3 187 €/m² → 223 090 € → 11 155 € à 5 % ;
• Maison de 100 m² à 3 174 €/m² → 317 400 € → 15 870 € à 5 % ;
• Bien de 120 m² à Trinquetaille autour de 2 390 €/m² → 286 800 € → 14 340 € à 5 %.

La DGCCRF rappelle que les professionnels doivent afficher leurs prix maximums TTC et préciser à qui incombe le paiement des honoraires. Un taux de 5 % utilisé ici reste donc une hypothèse de simulation, et non un tarif officiel applicable à Arles.

Oui, une économie proche de 15 000 € est mathématiquement possible sur certaines transactions, mais elle ne doit jamais être présentée comme automatique.

Sur une maison à 300 000 €, une hypothèse de 5 % correspond exactement à 15 000 €. À 4 %, le montant serait de 12 000 € ; à 6 %, de 18 000 €.

La question réellement utile devient donc : combien de cette somme restera effectivement au vendeur ou à l’acheteur après négociation et après les autres dépenses liées à la transaction ?

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Les calculs par quartier montrent donc ce qu’il est théoriquement possible d’éviter. Mais ils ne disent pas encore combien vous conserverez réellement. C’est précisément là que se cache le piège des économies annoncées — et c’est ce que nous allons calculer maintenant.

Éviter des honoraires d’agence peut représenter plusieurs milliers d’euros, mais ce montant ne correspond pas toujours à l’économie réellement conservée. Une transaction immobilière comporte d’autres dépenses : diagnostics, frais d’acquisition, éventuels frais de financement ou encore travaux à prévoir. À Arles, le bon calcul consiste donc à comparer le coût total de la transaction, pas seulement la commission supprimée.

Vendre ou acheter entre particuliers permet d’éviter les honoraires de l’agence absente de la transaction, mais ne supprime ni les diagnostics obligatoires, ni les frais d’acquisition, ni les dépenses liées au financement ou à la préparation du logement.

Cette distinction est essentielle pour un primo-accédant comme pour un investisseur. Une économie théorique de 12 000 € peut rester très intéressante, mais elle doit être replacée dans un budget global pour savoir ce qu’elle représente réellement.

Une vente entre particuliers supprime les frais d’intermédiation, mais certaines dépenses restent nécessaires pour sécuriser juridiquement et techniquement la transaction.

Le vendeur doit notamment prévoir les diagnostics correspondant à son logement et à sa situation. Selon le bien, le dossier peut concerner la performance énergétique, l’électricité, le gaz, l’amiante, le plomb ou encore les risques auxquels le logement est exposé.

Côté acheteur, les frais d’acquisition restent dus. L’ANIL rappelle qu’ils comprennent notamment les droits et taxes, les émoluments du notaire, les formalités et différents débours. En 2026, les droits de mutation restent également une composante importante du coût d’un achat immobilier.

Dans la pratique, on constate donc que« sans agence » ne signifie pas « sans frais ». Cela signifie surtout que le poste lié à l’intermédiation peut disparaître lorsque vendeur et acheteur se mettent directement en relation.

Sur un bien vendu 250 000 €, une hypothèse de 5 % représente 12 500 € d’honoraires théoriques, mais le gain net dépend du prix final réellement obtenu.

Prenons trois scénarios simples :

• agence à 5 % → 12 500 € d’honoraires théoriques ;
• vente directe au même prix → économie potentielle maximale de 12 500 € ;
• vente directe avec 5 000 € de négociation accordée à l’acheteur → avantage économique restant d’environ 7 500 €.

Ce calcul montre pourquoi le net vendeur est plus utile que le seul montant des honoraires.

L’économie devient réellement intéressante lorsque le propriétaire conserve un prix cohérent tout en facilitant la rencontre avec un acheteur capable d’aller jusqu’au bout de la transaction.

Autrement dit, supprimer une commission n’a de sens que si la vente reste correctement valorisée. Un logement affiché trop cher peut perdre du temps ; un prix trop bas peut absorber une partie importante de l’économie recherchée.

Pour cette raison, la mise en relation directe peut devenir un véritable levier. Un propriétaire peut déposer gratuitement son annonce immobilière, tandis qu’un acheteur ou locataire peut déposer gratuitement sa recherche immobilière. Les vendeurs peuvent aussi consulter les recherches immobilières déjà publiées par des particuliers afin d’identifier des projets compatibles.

Chez Viking Immobilier, nous constatons que cette logique de matching est particulièrement utile lorsque le propriétaire cherche à limiter les visites peu pertinentes tout en conservant une négociation directe.

Ce qui reste à payer même sans agence

• honoraires d’agence → potentiellement supprimés si aucun intermédiaire n’est mandaté ;
• diagnostics obligatoires → restent à la charge du vendeur selon le bien ;
• droits et taxes liés à l’acquisition → restent dus ;
• émoluments et débours du notaire → restent intégrés aux frais d’acquisition ;
• financement bancaire → peut générer des frais supplémentaires ;
• travaux éventuels → restent indépendants du mode de vente.

L’ANIL propose d’ailleurs un simulateur officiel des frais d’acquisition permettant à l’acheteur d’obtenir une estimation indicative de ces dépenses.

Le meilleur scénario n’est pas forcément celui où les honoraires supprimés sont les plus élevés, mais celui où le vendeur obtient un bon prix tout en limitant les coûts inutiles.

Pour mesurer l’intérêt réel d’une vente entre particuliers, trois chiffres doivent donc être comparés :

1. le prix final signé ;
2. le montant des honoraires évités ;
3. les autres frais restant à supporter.

Un bien vendu 295 000 € directement peut ainsi être plus intéressant qu’un bien affiché 310 000 € qui nécessite plusieurs baisses successives avant de trouver un acquéreur.

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Immobilier entre particuliers à Arles : l’essentiel à retenir

L’économie réelle correspond à la différence entre les honoraires évités, la négociation éventuelle du prix et les autres frais qui subsistent dans la transaction. À Arles, vendre directement peut représenter plusieurs milliers d’euros d’écart, mais le résultat dépend toujours du prix final obtenu et de la préparation du dossier.

Il reste maintenant à répondre aux questions les plus concrètes : combien économiser sur 300 000 €, qui paie les frais de notaire et faut-il prévoir d’autres dépenses lorsqu’on vend sans agence ?

Sur un bien vendu 300 000 €, une commission hypothétique de 5 % représente 15 000 € d’honoraires potentiellement évités. Le gain réellement conservé dépend toutefois du prix final négocié, des éventuels frais engagés et des conditions de la transaction.

Il n’existe pas de taux unique obligatoire à Arles : chaque professionnel fixe librement son barème d’honoraires dans le respect des règles d’affichage. C’est pourquoi les taux de 4 %, 5 % ou 6 % utilisés dans cet article servent uniquement à réaliser des simulations comparables.

5 % de 300 000 € représentent exactement 15 000 €.

Le calcul est simple :

• 300 000 € × 0,05 = 15 000 € ;
• à 4 % = 12 000 € ;
• à 6 % = 18 000 €.

C’est l’un des moyens les plus simples d’estimer l’enjeu financier d’une vente directe.

Oui, l’acheteur peut bénéficier indirectement de l’absence d’honoraires si une partie de cette économie se traduit par un prix de vente plus bas ou une marge de négociation plus importante.

Cependant, l’économie n’est jamais automatiquement partagée à parts égales entre vendeur et acheteur. Tout dépend du prix final convenu.

Les frais d’acquisition sont généralement supportés par l’acheteur, même lorsque la transaction se fait sans agence.

La vente directe supprime donc les frais d’intermédiation éventuels, mais elle ne supprime ni les droits et taxes, ni les émoluments du notaire, ni les débours liés à la mutation du bien.

Pas automatiquement : l’économie dépend surtout du prix total du logement et du niveau d’honoraires qui aurait été appliqué.

Un appartement du Centre historique ou de La Roquette peut afficher un prix au mètre carré élevé, mais une maison plus grande à Trinquetaille peut représenter une transaction totale plus importante. C’est donc le prix global du bien qu’il faut comparer.

Oui, vendre sans agence ne dispense jamais le propriétaire des diagnostics immobiliers obligatoires applicables à son logement.

Selon le bien, il peut notamment être nécessaire de fournir un DPE, des diagnostics concernant l’électricité, le gaz, l’amiante, le plomb ou encore l’état des risques.

L’économie réelle correspond aux honoraires évités, diminués des éventuelles concessions sur le prix et des frais supplémentaires engagés pour vendre.

Une formule simple permet de raisonner :

économie réelle = honoraires théoriques évités – baisse de prix supplémentaire – dépenses directement liées à la vente.

Ce calcul donne une vision beaucoup plus réaliste qu’un simple pourcentage appliqué au prix affiché.

Il est possible de publier gratuitement une annonce ou de vendre sans verser de commission à une agence, mais une vente immobilière n’est jamais totalement dépourvue de frais.

Le propriétaire doit notamment prévoir, selon sa situation, les diagnostics obligatoires, certains documents techniques et éventuellement des dépenses de mise en valeur ou de diffusion.

La vente entre particuliers peut être la solution la plus économique lorsque le bien est correctement estimé, que vendeur et acheteur se rencontrent directement et que l’absence d’intermédiaire ne se traduit pas par une mauvaise négociation du prix.

À Arles, le véritable avantage ne consiste donc pas uniquement à « supprimer une commission ». Il s’agit surtout de comparer le prix final, les honoraires évités et les autres frais restant à payer afin de connaître le gain réellement obtenu.

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