9 bonnes raisons d’acheter un bien immobilier en vente à terme
Les taux d'intérêts immobiliers ayant doublé en un an, il est devenu plus compliqué, voire même impossible pour certains, d’acheter un bien immobilier en demandant un crédit immobilier. En effet, cette hausse des taux d'intérêt a réduit d’environ 30% le budget des acheteurs potentiels, privant même une partie d’entre eux à l'accès à la propriété immobilière. Pour ces derniers, la vente à terme reste une option très intéressante pour quand même réaliser leur projet d’achat. Alors comment fonctionne une vente à terme et quels en sont les avantages ? Voici les 9 bonnes raisons d’acheter un bien immobilier en 2024 avec une vente à terme.
1 Vous définissez votre apport en fonction de votre épargne
Lors d’une vente à terme vous définissez ce que l’on appelle le versement d’un bouquet initial, comme lors d’un achat en viager.
Ce bouquet sera versé au vendeur le jour de l’acte authentique de vente, chez un notaire.
Il sera donc négocié avec le vendeur dès le début de la vente et sera aussi inscrit dans votre proposition d’achat initiale, mais aussi lors de la signature du compromis d'achat.
Le bouquet viendra donc en déduction du prix de vente convenu ainsi que des mensualités que vous aurez aussi négociées avec le vendeur.
Mais surtout, ce bouquet sera déterminé en fonction de votre épargne disponible, vous permettant ainsi de pouvoir acheter un bien immobilier sans pour autant vous mettre en danger financièrement.
2 Vous choisissez les mensualités qui vous conviennent
Vous définirez ensuite le montant des futures mensualités, ces dernières correspondront donc à un versement mensuel.
Elles seront, elles aussi, négociées avec le vendeur avant de signer un compromis d'achat.
Ensuite, elles commenceront à être versées au vendeur après avoir signé un acte authentique de vente définitif devant notaire.
Le montant de ces mensualités ne devra pas vous mettre en difficulté tous les mois, aussi comme pour un crédit immobilier vous devrez respecter un taux d’endettement inférieur ou égal à 35% de vos revenus.
Grâce à ce principe, vous devenez donc petit à petit propriétaire du bien immobilier que vous allez acheter en vente à terme.
3 Vous maitrisez la durée de vos mensualités
Vous allez enfin convenir avec votre vendeur, d’une durée de versement de ces fameuses mensualités.
Cette durée restera fixe et incompressible, aussi si le ou les vendeurs venait (aient) à décéder avant la fin de la durée prévue, vous devrez alors verser les mensualités restantes à leurs héritiers.
Le montant du bouquet que vous verserez au départ plus le montant total des rentes versées sur une durée donnée, correspondront à la valeur du bien immobilier acheté en vente à terme.
Afin de déterminer le montant du bouquet, le montant des rentes et la durée de la vente à terme, il vous faudra en premier lieu estimer le bien immobilier à sa juste valeur.
L’avantage d’une vente à terme reste donc de pouvoir définir vos conditions d’achats en fonction de votre budget mais aussi de la valeur du bien immobilier acheté, tout en ajustant la durée de cette vente à terme.
4 Vous négociez plus facilement lors d’une vente occupée
Lors d’une vente à terme, vous pourrez convenir avec le vendeur que cette dernière reste occupée.
Dans ce cas, le vendeur reste dans les murs, il continue de profiter du bien immobilier, il conserve son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).
S’il le souhaite, le vendeur peut même quitter le bien immobilier et le louer avec votre accord bien sûr, cette condition devra cependant avoir été négociée préalablement et donc inscrite dans le compromis d'achat et l’acte de vente.
En effet les rentes mensuelles se verront dans ce cas augmentées.
Lors d’une vente à terme occupée vous aurez alors la possibilité d’appliquer une décote sur le prix de vente du bien immobilier, vous permettant ainsi d’acquérir ce dernier à un prix inférieur à celui du prix du marché immobilier local.
C’est normal en quelque sorte car cette option avantage le vendeur, il perçoit un bouquet et des rentes et peut continuer à vivre dans son logement, comme avant.
En négociant l’achat du bien immobilier grâce à une décote “vente à terme occupée” vous réaliserez donc une économie dès votre achat.
5 Vous profitez du bien lors d’une vente libre
Deuxième option, vous réalisez votre vente à terme en mode libre.
Dans ce cas, le vendeur quitte le bien immobilier dès la signature de l’acte authentique de vente.
Il libère les lieux, et n'a plus la possibilité de revenir dans ce dernier, en effet cette décision est irrévocable.
Vous pourrez donc jouir du bien immobilier pleinement, vous aurez la pleine propriété de ce dernier :
Pour rappel, la pleine propriété d’un bien immobilier est composé de trois parties :
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L’usus : Vous donne le droit “d’user” du bien, c’est à dire de vous en servir.
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L’abusus : Vous donne le droit d’en “abuser” c’est à dire faire ce que vous souhaitez du bien. Travaux par exemple.
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Le fructus : Vous permet de profiter des “fruits” produits par le bien dans notre cas les dividendes ou encore des loyers.
Cette option reste la plus intéressante, elle pourrait même s’apparenter à de la location vente ou à de la location accession, cela vous permettra de devenir propriétaire, petit à petit, tout en habitant le bien immobilier que vous êtes sur le point de financer.
Cependant, dans le cas d’une vente à terme libre, vous ne pourrez pas appliquer de décote du prix d’achat.
Vous paierez donc le bien immobilier au prix du marché immobilier local.
6 Vous n’avez donc pas l’utilité de demander un prêt immobilier
Voici le principal avantage d’acheter un bien immobilier en passant par une vente à terme :
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Devenir propriétaire de votre logement ou réaliser un investissement immobilier sans devoir demander de crédit immobilier.
Intéressant depuis la forte hausse des taux d'intérêt immobilier.
Pour information au mois de janvier 2024 le taux moyen d’un crédit immobilier sur 25 ans est d’environ 4.1%.
A titre indicatif pour un montant emprunté de 100 000 Euros vos mensualités sur 25 ans seront d’environ de 530 Euros par mois.
Pour comparaison, lorsque les taux d'intérêts immobiliers avoisinaient les 2%, le même crédit immobilier, représentait une mensualité de 100 euros inférieure, environ 400 Euros par mois.
En effet, prenons le même exemple, vous achetez, en vente à terme libre, un appartement estimé à 100 000 Euros.
Vous laissez au vendeur un bouquet de 10 000 Euros, vous allez donc lui devoir encore 90 000 Euros que vous lui rembourserez, tous les mois, sur une durée de 25 ans soit 300 mois au total.
Le montant des rentes versées sera de l'ordre de 300 Euros par mois, encore moins cher qu’un taux à 2%.
En 2024 il est donc devenu financièrement plus intéressant d’acheter un bien immobilier en vente à terme que de demander un crédit immobilier.
Mais alors pourquoi une telle différence ?
7 Vous économisez les frais bancaires
Souscrire un crédit immobilier pour votre achat, représente des frais :
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D'une part vous devrez supporter, tout au long du crédit immobilier, un taux d'intérêt immobilier représentant la rémunération de la banque.
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D’autre part, vous devrez vous acquitter de frais de dossiers dès votre demande de prêt
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Vos mensualités se verront augmentées par la souscription d’une assurance
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Et enfin vous devrez également payer des frais de garantie.
Vous réaliserez donc une économie non négligeable en vous passant d’un crédit immobilier.
Acheter un bien immobilier en vente à terme vous permettra en quelque sorte d’effectuer un achat immobilier avec un crédit à 0%.
8 Vous partagez les frais avec les vendeurs
Lors d’un achat en vente à terme occupé :
Le vendeur paiera :
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Les dépenses courantes
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La taxe d’habitation
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Les petits travaux
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Les différents abonnements
L’acheteur prendra en charge :
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La taxe foncière
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Les travaux de grande ampleur
Lors d’un achat en vente à terme libre, c’est l’acheteur qui prendra en charge toutes les dépenses c’est à dire :
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Les dépenses courantes
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La taxe d’habitation
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Les petits travaux
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Les différents abonnements
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La taxe foncière
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Les travaux de grande ampleur
Rappelons que lors d’un achat en vente à terme libre, l’acheteur à la pleine jouissance du bien immobilier, il est donc logique que ce dernier assume seul les dépenses liées à ce dernier.
9 Vous pouvez réaliser une vente à terme sans verser de bouquet !
Cerise sur le gâteau, il est possible de négocier avec le vendeur de ne verser que des rentes mensuelles.
Au final, et le principal, est de financer le bien immobilier et de ne le payer qu’à sa juste valeur.
Il va donc sans dire que les rentes mensuelles seront beaucoup plus élevées lors d’une vente à terme concernée uniquement par des mensualités, sans bouquet initial.
Cette condition et le montant des rentes seront bien sûr inscrits dans le compromis d'achat et l’acte authentique de vente définitif.
Par ailleurs, un défaut de paiement de votre part rendra la vente à terme caduque, vous privant de l’investissement que vous aviez entrepris.
Il est donc très important de vous lancer dans une vente à terme accessible financièrement pour vous.