8 astuces pour vendre une maison à rénover
Vendre une maison à rénover demande quelques démarches préalables, on fait le point avec vous afin que votre projet de vente se réalise du mieux possible.
1 Prendre connaissance du Plan Local d’Urbanisme
En France, les constructions de maisons individuelles ou encore la rénovation de ces dernières sont réglementées par des normes regroupées dans un document appelé : Plan Local d’Urbanisme PLU.
Ce document régit les règles de constructions ou de rénovation et défini par exemple :
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Les distances nécessaires entre chaque habitation
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La couleur des façades, des menuiseries ou encore de la toiture
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Les matériaux de constructions
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La hauteur et les formes architecturales
Avant de mettre en vente une maison à rénover, vous pourrez alors consulter le Plan Local d’Urbanisme PLU afin de vous assurer qu’un projet de rénovation est possible mais aussi à quelles conditions.
Afin d’avoir plus de renseignements, vous pourrez aussi demander un rendez-vous d’information avec le service urbanisme de la mairie où se situe la maison que vous souhaitez vendre.
2 Faire chiffrer les travaux
Une toiture qui fuit, une chaudière vétuste, du carrelage à changer, une salle de bain démodée.
N’entreprenez pas des travaux coûteux que vous allez reporter sur votre prix de vente, et qui de surcroît, risquent de ne pas plaire au futur acheteur.
Faites simplement établir des devis chiffrés, avec pourquoi pas des visuels 3D qui aideront vos futurs acheteurs à se projeter.
Epargnez vous des visites inutiles, lors du premier contact détaillez les travaux nécessaires à entreprendre.
En effet, les travaux sont pour certains acheteurs rédhibitoires.
3 Fixer un prix de mise en vente efficace
Bien estimer votre maison à rénover sera déterminant pour la réalisation de votre projet de vente.
Dans tous les cas, la manière la plus efficace et sûre de fixer un prix de vente correct, est de comparer votre bien immobilier avec des biens similaires déjà en vente mais aussi avec d’autres déjà vendus.
Afin de pouvoir comparer votre maison à rénover dans de bonnes conditions, vous devrez d’abord dresser une fiche technique de cette dernière.
Vous devrez prendre en compte :
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le secteur
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la superficie habitable
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la superficie non habitable
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la superficie de l’extérieur pour un appartement
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la superficie de la parcelle cadastrale pour une maison ou un terrain constructible
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le montant des travaux à entreprendre
Pour rappel une superficie habitable doit être chauffée, isolée et avoir une hauteur sous plafond supérieure à 1,8 m.
Vous allez maintenant pouvoir comparer votre maison à rénover avec d’autres biens similaires déjà en vente (sur votre espace personnel vikingimmobilier.fr vous allez même pouvoir consulter des annonces immobilières de vente proche de chez vous sur un plan).
Vous aurez accès à ces informations après avoir déposé gratuitement votre annonce de vente.
Les biens à vendre (Appartement, maison ou terrain constructible) sont vos concurrents directs, gardez à l’esprit que les personnes qui viendront visiter votre maison, iront probablement visiter ces autres biens à vendre.
Votre prix de vente doit donc être équivalent à la concurrence.
Il est aussi intéressant de connaître le prix des biens vendus près de chez vous, ces informations seront aussi disponibles sur votre espace personnel vikingimmobilier.fr.
Nous recueillons le prix des ventes immobilières depuis le site du gouvernement français dvf, ce site officiel répertorie les ventes immobilières depuis ces cinq dernières années en France.
Nous vous conseillons de fixer un prix en fonction de vos concurrents actuels mais aussi en fonction du prix des biens immobiliers déjà vendus près de chez vous, n’hésitez pas à réajuster ce prix en fonction du nombre d'appels mais aussi des commentaires des acheteurs éventuels après les visites.
4 Faire réaliser les diagnostics techniques
Vous devrez être en mesure de renseigner et de rassurer la ou les personne(s) qui viendra(ont) visiter votre maison à rénover.
Plus vous répondrez juste aux questions posées et plus l’acquéreur se sentira en confiance et sera donc en mesure de se projeter.
Si vous n’avez pas la réponse, notez la question, renseignez-vous, vous apporterez la réponse plus tard.
En plus, cela vous donnera une bonne occasion de relancer les acheteurs après la visite ;)
Suivant la date de construction de votre maison à rénover, le rapport de diagnostic immobilier vous informera sur :
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Ses performances énergétiques (avec ses consommations) DPE
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Ses émissions de gaz à effet de serre GES
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L’état de l’installation électrique
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L’état de l’installation de gaz
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La présence ou non d’amiante
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La présence ou non de plomb
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La présence ou non de termites
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La présence ou non de mérules
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La superficie Carrez, pour les biens en copropriété
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L’état des risques naturels, pollutions et nuisances éventuelles de votre secteur
Tous ces points de contrôle ont une durée de validité, le plus court étant la validité des recherches des termites et l’état des risques et nuisances environnant : six mois.
Sachez que, pour les Diagnostics de Performances Energétiques (DPE) classés en F ou en G, un audit énergétique devra venir compléter le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT).
Cet audit énergétique, vous permettra de connaître les travaux nécessaires à réaliser afin d’améliorer ses performances ainsi que ses dépenses.
En règle générale les diagnostiqueurs renouvellent la recherche de termites et l’état des risques et nuisances environnant gratuitement une fois, dans ce cas votre dossier de diagnostic sera donc valable un an.
5 Déposer une annonce de vente de qualité
Choisissez la photo principale de votre maison à vendre avec le plus grand soin, elle sera en première ligne et devra donc représenter le mieux possible votre maison, tout en la mettant en valeur bien sûr.
Encore une fois, il s'agit de faire une vraie première bonne impression.
Rédigez un texte percutant et le plus complet possible :
Commencez toujours par mettre en avant votre secteur, ses écoles, ses commerces ou encore ses accès autoroutiers.
Parlez ensuite de votre jardin, comment est-il orienté et quels sont ses atouts ?
Décrivez ensuite vos pièces intérieures, leur exposition et leur superficie.
Listez aussi tous vos équipements, le mode de chauffage, comment l’eau chaude est-elle produite ?
Si vous avez réalisé des travaux dernièrement, vous pourrez les lister également.
Le but est de donner envie à un acquéreur potentiel de vous contacter pour organiser une visite mais surtout que votre maison à vendre soit à la hauteur de la description que vous en aurez faite par écrit.
En effet, créer un climat de confiance vous permettra d’instaurer un dialogue sain et efficace pour la suite de votre mise en vente.
6 Signer un compromis de vente
Le compromis de vente que vous aurez signé avec le notaire et les acheteurs, vous indiquera un calendrier de réalisation des demandes de rénovation, fixant ainsi à l'acheteur des délais maximum de réalisation.
Ainsi, l'acheteur aura un mois pour déposer auprès du service urbanisme de votre mairie, une demande de travaux.
En retour, la mairie aura un délai d’un mois pour répondre à sa demande de rénovation.
Dans le cas où la demande de travaux de rénovation serait complète, le délai d’instruction sera d’un mois.
Si des pièces complémentaires sont nécessaires, le service urbanisme contactera l’acheteur dans le mois suivant sa demande de travaux.
L’acheteur aura alors trois mois pour fournir les pièces complémentaires demandées, si l’acheteur ne fournit pas ces dernières dans le délai imparti sa demande sera rejetée.
Le délai d’instruction démarrera donc lorsque le dossier sera complet.
Concernant les demandes de rénovation pour des maisons situées dans des secteurs protégés, le contenu, le nombre d'exemplaires et les délais d’instruction seront modifiés et pourront donc être plus importants.
7 Signer un acte authentique de vente
Ce n’est qu’une fois les différentes demandes de travaux acceptées que vous pourrez envisager de prendre un rendez-vous de signature d’acte authentique chez un notaire.
Si l’achat était conditionné par l’obtention d’un prêt immobilier l’acheteur devra aussi avoir reçu une réponse positive de sa banque.
Il sera donc important que vous suiviez de près toutes les demandes qui conditionnent la vente de votre maison à rénover.
Avant tout, assurez vous auprès du service urbanisme de la mairie que le projet de rénovation est possible, demandez aussi à l’acheteur une étude de financement récente.
8 Négociez grâce au dispositif MaPrimeRénov’
Le dispositif MaPrimeRénov’ mis en place par l’état remplace depuis 2021 le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique CITE.
Il propose une aide financière aux propriétaires souhaitant améliorer les performances énergétiques de leur logement.
Le montant de cette aide financière est calculé en fonction des revenus fiscaux du foyer ainsi que de la nature des travaux envisagés.
Le plafond étant fixé à maximum 35 000 Euros de travaux et à condition d’améliorer d’au moins 35 % les performances énergétiques du bien immobilier en question.
De plus, le dispositif MaPrimeRénov’ pourra aussi être appliqué aux ensembles immobiliers en copropriété.
Depuis sa création, ce dispositif a pu aider environ un million de foyers à financer leurs travaux.
Permettant ainsi de remplacer des systèmes de chauffage vétustes, à renforcer des isolations thermiques peu efficaces et enfin à améliorer les systèmes de ventilation des habitations.
Ce dispositif d’aide à la rénovation restera surtout pour vous un argument de taille afin de négocier le mieux possible votre prix de vente.