5 avantages vs 5 inconvénients d’une SCI
Quels sont les inconvénients d'une SCI ? Quels avantages vous aurez à monter une société civile immobilière familiale ? Quel est le coût pour la création d'une SCI ? Quels sont les avantages d'acheter en société civile immobilière ? Avant de vous lancer on fait le point avec vous. Les 5 avantages vs 5 inconvénients d’une SCI, suivez le guide.
1 Avantages d’une SCI : Transmettre votre patrimoine facilement et à moindre coût
Acheter en SCI vous permettra de transmettre votre patrimoine facilement et à moindre coût.
En effet, en cas de départ de l’un des associés, vous n’aurez qu’à mettre à jour ses statuts.
Afin que ces derniers soient mis à jour, vous devrez les transmettre au greffe du tribunal de commerce de votre secteur.
Cette solution est peu coûteuse et surtout vous évitera de passer par la case notaire, indispensable pour modifier le nom des propriétaires sur un titre de propriété en indivision.
En effet, qui dit notaire, dit frais d'enregistrement (frais de notaire).
L’indivision est le régime de base si vous achetez un bien immobilier à plusieurs et que vous ne souhaitez pas créer de société civile immobilière.
Cette dernière restera propriétaire, seuls les associés changeront aprés la modification des statuts.
Gérer votre patrimoine facilement et à moindre coût constitue l’un des principaux avantages à la création d’une SCI.
2 Avantages d’une SCI : Un capital d’un euro minimum, voire moins…
Acheter en SCI ne vous demandera pas de débloquer un gros capital au moment de sa création.
En effet la législation n’impose pas de capital minimum, vous pourrez donc la créer avec un capital de un euro si vous le souhaitez.
En fait, l’apport fourni pourra être :
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Une somme d’argent
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Un bien propre
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Un service en nature
En contrepartie, ces associés recevront des parts, ces dernières étant proportionnelles à la hauteur de la valeur de l’apport fourni.
Pourra donc être considéré comme un apport une compétence liée, par exemple l’entretien général du bien immobilier ou encore au bon fonctionnement de l’immeuble concerné.
3 Avantages d’une SCI : Choisissez le régime d’imposition qui vous avantage
Lorsque vous achetez en SCI vous choisissez le régime d’imposition qui vous avantage financièrement le mieux :
Si vous avez opté pour la déclaration de l'Impôt sur la société, vous pourrez alors séparer votre impôt sur le revenu des bénéfices générés de cette dernière.
Ainsi, et si tel est le cas, vous ne risquez pas d’augmenter votre impôt sur le revenu personnel.
Il sera donc avantageux d’opter pour ce régime dans le cas où les bénéfices générés viendraient augmenter votre impôt sur le revenu initial.
Si vous avez opté pour une déclaration de l'impôt sur le revenu, vous pourrez alors déclarer votre bénéfice tout simplement lors de votre déclaration d'impôt annuelle.
Pour rappel, la déclaration sur le revenu se fait au mois d’avril de chaque année et concerne les revenus perçus l’année précédente.
Dans ce cas vous n’aurez donc pas besoin d’un comptable, ni de tenir une comptabilité d’engagement, ni de déposer vos comptes au greffe du tribunal de commerce tous les ans.
Aussi si vous arrivez à réaliser un déficit foncier vous pourrez même réduire votre impôt sur le revenu personnel.
4 Avantages d’une SCI : Créer une SCI avec vos enfants
La SCI familiale concerne des associés ayant un lien de parenté.
Elle sera avantageuse lors d’une succession (personne qui décède) ou encore en cas de donation, car elle évitera l’intervention d’un notaire.
En effet, acheter un bien immobilier en SCI simplifie grandement la tâche lorsqu’un des associés quitte cette dernière, quelque soit la raison.
Lors du départ d’un des associés il suffira simplement de mettre à jour ses statuts, si ces derniers ne prévoyaient pas les conditions de départ de ses membres.
A contrario lorsqu’un des propriétaires quitte une indivision (c’est le régime par défaut lorsque vous êtes propriétaire à plusieurs), il sera nécessaire qu’un notaire intervienne, et qui dit notaire, dit frais d'enregistrement (frais de notaire).
Un mineur pourra alors devenir un associé à part entière.
Vous pourrez donc créer une SCI familiale avec votre conjoint(e) et vos enfants.
5 Avantages d’une SCI : Investir à moindre coût en SCPI
Une société Civile de Placement Immobilier SCPI est un organisme qui gère un ensemble immobilier avec des revenus locatifs.
La SCPI collecte des fonds auprès de particuliers disposant d’un apport limité, en effet, en moyenne une part vaut entre 150 et 1000 Euros.
A la différence d’une SCI classique, vous ne connaissez pas vos associés.
L’un des principaux avantages d’un investissement immobilier en SCPI, réside dans le fait que vous ne percevrez pas de loyers mais bel et bien un dividende régulier, le plus souvent versé trimestriellement.
Toutefois, ce dividende sera à la hauteur du nombre de parts que vous détenez mais aussi du montant des loyers perçus.
En investissant dans une SCPI vous diversifiez votre placement car ce dernier sera utilisé dans plusieurs projets immobiliers, vous réduisez donc les risques.
Attention cependant car ni le rendement ni le capital ne seront garantis.
En effet ces derniers seront tributaires du marché immobilier (valeur de votre part) ainsi que du montant des loyers perçus (valeur du dividende).
Par ailleurs, investir dans une Société Civile de Placement Immobilier a un coût :
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Frais d’entrée compris entre 5 à 12 % de la valeur de votre part
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Frais de gestions égaux à environ 8 à 10 % du dividende versé
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Enfin vous devrez déclarer les revenus perçus lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu.
6 Inconvénients d’une SCI : des formalités administratives complexes
L’un des principaux inconvénients lors de la création d’une SCI sera sa complexité administrative.
En effet, lors de sa création il vous sera demandé :
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de rédiger les statuts
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de constituer un dépôt des apports en capital
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de nommer un gérant
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de rédiger et de publier une annonce légale
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de déposer un dossier au greffe du tribunal de commerce compétent pour immatriculer la société civile immobilière au registre du commerce et des sociétés (RCS)
Toutefois vous pourrez quand même faire appel au notaire chargé de votre achat de réaliser ces démarches pour vous, il sera en mesure de les réaliser juste après avoir signé un compromis de vente.
Cependant l'intervention d’un notaire ou alors d’un avocat conseil ou encore d’un expert comptable engendrera des frais qui pourraient être élevés au moment de la création de votre société civile immobilière.
7 Inconvénients d’une SCI : une fiscalité complexe avec l’IS
L’un des principaux inconvénients de la déclaration de l'Impôt sur la société, est que vous devrez tenir une comptabilité d’engagement et donc déposer vos comptes au greffe du tribunal de commerce tous les ans, à l’instar d’une société classique.
Vous pourrez réaliser cette démarche vous-même ou alors faire appel à un expert comptable.
L’intervention d’un expert comptable à un coût, avant de créer de vous lancer, vous devrez prendre le temps de demander différents devis.
De plus, si vous souhaitez vous verser des dividendes, ces derniers seront concernés par un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) ou flat tax.
Le taux de taxation des dividendes est de 30 % répartis comme suit :
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Prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %
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Impôt sur les revenus à hauteur de 12,8 %
Si l’associé opte pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, il pourra bénéficier d’un abattement de 40 % des dividendes.
8 Inconvénients d’une SCI : Vous ne pourrez pas acheter seul
Un autre des inconvénients de la SCI est que vous serez obligés d’acheter à plusieurs.
En effet, si vous projetez d'acheter seul un bien immobilier en SCI, les statuts de cette dernière vous obligeront à vous associer avec d’autres personnes, au minimum un associé.
Il sera cependant possible d’intégrer dans votre SCI un membre de votre famille, d'ailleurs qu’il soit mineur ou pas.
Dans ce cas-là vous créerez une SCI familiale.
9 Inconvénients d’une SCI : Vous devrez fournir obligatoirement un apport
Lors de l’achat, chaque associé est tenu de fournir un apport (somme d’argent ou bien propre ou encore services en nature), ces derniers constituent un transfert et seront par la suite la propriété exclusive de la SCI.
Ce détail reste un inconvénient si vous ne souhaitiez pas vous engager financièrement ou personnellement dans la création et/ou la gestion de votre futur ensemble immobilier.
En contrepartie, ces associés recevront des parts, ces dernières étant proportionnelles à la hauteur de la valeur de l’apport fourni.
Pourra donc être considéré comme un apport une compétence ou savoir faire.
Par exemple l’entretien général du bien immobilier ou encore le bon fonctionnement de l’immeuble concerné.
Dans tous les cas, il sera obligatoire que chaque associé fournisse un apport qu’il soit matériel, financier ou encore en nature.
10 Inconvénients d’une SCI : Les responsabilités
On pourrait penser que créer une SCI vous protégerait d’un mauvais placement et donc vous dédouanerait personnellement de ses dettes.
L’inconvénient est qu’il n’en est pas du tout question.
En effet, toutes les dépenses ou encore crédits sollicités par la société civile immobilière engagent personnellement tous ses associés.
Le patrimoine de chaque associé est donc concerné proportionnellement en fonction de leur part.
Par ailleurs, les associés ne seront pas solidaires entre eux, c'est-à-dire qu’un créancier ne pourra pas combler les difficultés d’un associé avec un autre.