8 astuces avant d’investir dans une SCPI
Est-ce rentable d'investir dans une SCPI ? Quel revenu mensuel peut-on espérer obtenir en investissant dans une SCPI ? Quels sont les risques à investir dans une SCPI ? Comment se rémunère une Société Civile de Placement Immobilier SCPI ? Découvrez tous les avantages et les inconvénients d’une Société Civile de Placement Immobilier SCPI. Voici tout ce que vous devez savoir avant d'investir.
1 Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une Société Civile de Placement Immobilier SCPI est un fond d’investissement collectif qui collecte de l’argent auprès de particuliers souhaitant investir et rentabiliser leur épargne.
Les fonds collectés ont pour objectif d’acquérir et de gérer des biens destinés à être loués.
Un peu comme dans une Société Civile Immobilière SCI, les investisseurs deviennent associés et se constituent ainsi chacun un patrimoine personnel sous forme de parts.
Les biens pourront être soit loués à des particuliers dans le cadre de leur habitation principale ou bien loués à des professionnels dans le cadre de leur activité.
2 Comment investir dans une SCPI ?
Afin d’investir dans une Société Civile de Placement Immobilier SCPI vous devrez acheter une ou plusieurs parts.
En moyenne les valeurs de ces parts varient entre 150 Euros et 1000 Euros.
Afin d’investir dans ces parts, vous devrez vous rapprocher soit :
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D’un courtier spécialisé en investissement en Société Civile de Placement Immobilier SCPI
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D’une banque
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D’une société spécialisée dans les Société Civile de Placement Immobilier SCPI
Bon à savoir, si vous ne disposez pas d’épargne assez importante, vous pourrez alors acheter des parts de Société Civile de Placement Immobilier SCPI soit en souscrivant un crédit à la consommation soit en demandant un prêt immobilier.
Bien sûr, pour que l’opération reste rentable, votre mensualité de crédit devra être inférieure aux dividendes que vous percevrez.
Dans tous les cas, si vous avez décidé de souscrire un prêt à la consommation, assurez-vous quand même que les intérêts puissent être déduits lors de votre déclaration d'impôt sur le revenu, si vous avez opté pour un prêt immobilier, cette déduction se réalisera automatiquement.
On abordera plus loin la question de la déclaration fiscale des Société Civile de Placement Immobilier SCPI.
3 Et ensuite quel est le rôle de la SCPI ?
Lorsque vous aurez acheté vos parts et donc investi en Société Civile de Placement Immobilier SCPI cette dernière oeuvrera à :
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Trouver et acheter des biens
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Commercialiser ces derniers à la location
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Rédiger des baux de location
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Réaliser des états des lieux d’entrée et de sortie
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Veiller au bon état des biens
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Percevoir les loyers
La Société Civile de Placement Immobilier SCPI se rémunérera de deux manières différentes :
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Premièrement en appliquant un pourcentage de commission sur le montant de votre part, lors de votre achat
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Deuxièmement en prélevant de vos futurs dividendes des frais de gestions nécessaires au bon fonctionnement général (recherche de locataire, rédaction de bail, états des lieux, frais d’entretien et de rénovation, commission)
Cependant, après avoir investi, vous n’aurez donc aucune action à mener et par la même vous n’aurez aussi aucun contact avec les locataires.
4 Quel rendement espérer en investissant dans une SCPI ?
Le rendement moyen d’un placement en Société Civile de Placement Immobilier SCPI sur l’année 2023 a été d’environ 4,50%.
A titre de comparaison, le rendement du livret A, sur l’année 2023 aussi, est resté à 3%, de plus ce dernier est plafonné à 23 950 Euros.
Par ailleurs, et à l’inverse d’un investissement classique ou vous investissez dans un bien, vous trouvez votre locataire et ensuite, vous percevez des loyers, la Société Civile de Placement Immobilier SCPI vous versera des dividendes chaque trimestre, sans que vous n’ayez quoi que ce soit à faire.
Cependant le rendement, ou encore la rentabilité vont varier en fonction :
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Du montant des loyers perçus
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De la valeur vénale du bien
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Du montant et du nombre de vos parts
Autrement dit, vos futurs dividendes ne seront pas réguliers, ils pourront fluctuer, de plus aucune garantie ne vous sera délivrée sur le capital engagé lors de votre investissement.
C'est l'un des principaux inconvénients d’investir en Société Civile de Placement Immobilier SCPI, vous ne pourrez connaître ni le montant de vos dividendes ni la valeur de vos parts lors d’une future vente.
Encore, un nouvel investisseur ne pourra percevoir ses dividendes qu’au bout de quelques mois.
On appelle cela, le délai de jouissance, ce dernier pourra varier entre quatre et six mois.
Toutefois, le délai de jouissance sera nécessaire à la Société Civile de Placement Immobilier SCPI afin d’investir dans un nouvel immeuble, de le proposer à des candidats locataires pour enfin percevoir les premiers loyers.
5 Les avantages des SCPI
Le principe est très simple, vous définissez vous même le montant que vous souhaitez investir, ensuite la Société Civile de Placement Immobilier SCPI utilise ce capital à bon escient pour rentabiliser au mieux votre investissement.
De plus, investir dans une Société Civile de Placement Immobilier SCPI vous permettra de diversifier vos placements, en effet cette dernière possède en général plusieurs immeubles.
Étant donné qu’il s’agit d’un placement collectif vous partagez et donc diminuez les risques avec les autres investisseurs.
Enfin, et ce lorsque vous aurez trouvé le bon partenaire pour investir, et comme vu plus haut, vous n’aurez absolument aucune action à mener.
Vous évitant ainsi de devoir trouver un locataire, de rédiger des baux de location, de réaliser des états des lieux d’entrée ou de sortie ou encore de devoir percevoir des loyers (au risque même d’avoir des impayés).
6 Les inconvénients des SCPI
Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier SCPI comporte bien évidemment des inconvénients, comme vu précédemment, prenez en compte que ni le capital que vous aurez versé ni le rendement des rentes ne seront garantis.
Ces derniers vont varier en fonction du montant des loyers perçus, mais aussi en fonction de la valeur des immeubles achetés par les Société Civile de Placement Immobilier SCPI.
Vous n’aurez donc aucune certitude quant aux montant des dividendes, ni de la valeur de votre ou de vos part(s) si un jour vous souhaitez revendre ces dernières.
De plus, le délai de vente des parts peut varier de 15 jours dans les meilleurs cas et jusqu’à plusieurs mois dans les cas les plus défavorables.
Ces délais varient en fonction des conditions de revente mais surtout de la demande d’autres investisseurs.
Enfin, et comme vu auparavant aussi, investir dans des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier SCPI a un coût, vous devrez compter :
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5 à 12 % du montant de vos parts lorsque vous allez investir
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8 à 10 % de vos dividendes seront versés pour couvrir les frais de gestion
7 Déclarer vos revenus liés à la SCPI
Les dividendes que vous percevrez seront assimilés à des revenus fonciers, ces derniers devront alors être déclarés lors de votre déclaration de l'impôt sur le revenu annuelle.
Pour votre déclaration vous pourrez opter pour le régime micro foncier, pour en bénéficier vous devrez :
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Ne pas dépasser 15 000 Euros de revenus brut foncier sur l’année
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Et percevoir d’autres revenus fonciers ex: encaissement de loyer d’un autre bien ne bénéficiant pas d’avantages fiscaux
Le régime micro foncier vous permettra d’appliquer un abattement de 30% de vos dividendes perçus, vous ne serez donc imposable que sur 70% de vos dividendes.
Si vous ne rentrez pas dans les conditions du régime micro foncier, ou si cela est plus intéressant pour vous, vous devrez alors déclarer vos dividendes avec le régime réel.
Lors de la déclaration de l'impôt sur le revenu foncier au régime réel vous allez pouvoir déduire toutes les charges inhérentes à la SCPI :
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Les intérêts d’emprunts (si vous avez financé l’achat de vos part avec un prêt immobilier)
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Les frais de dossier (frais de la banque et frais de courtage si vous passez par un courtier)
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Les cotisations de l’assurance emprunteur
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Les frais de garantie (hypothèque, société de cautionnement, nantissement, …)
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Les agios et commissions de banque
SI vous choisissez le régime réel, vous ne pourrez revenir au micro foncier qu’au bout de trois ans, il vous faudra alors être sûr de votre choix.
Concernant le déficit foncier, ce dernier ne pourra dépasser 10 700 Euros par an, 15 300 si vous avez pratiqué la réduction au titre de l'amortissement “Périssol”.
8 Opter pour le démembrement temporaire
Le démembrement temporaire vous permettra de rentabiliser au maximum votre investissement.
Ce dernier consiste à séparer l’usufruit de l’usus et de l’abusus.
Explication :
La pleine propriété d’un bien immobilier est composé de trois parties :
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L’usus : Vous donne le droit “d’user” du bien, c’est à dire de vous en servir.
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L’abusus : Vous donne le droit d’en “abuser” c’est à dire faire ce que vous souhaitez du bien.
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Le fructus : Vous permet de profiter des “fruits” produits par le bien dans notre cas les dividendes ou encore des loyers.
Lors d’un démembrement vous n’achetez que le fructus, en réalisant cette opération, vous laissez l’usus et l’abusus à la Société Civile de Placement Immobilier SCPI.
Vous allez donc profiter des dividendes sans devoir participer à l’entretien du bâtiment et donc des frais qui vont avec.