3 astuces pour devenir propriétaire sans crédit

Depuis le début de l’année 2023, obtenir un prêt immobilier est devenu compliqué voire même impossible dans certains cas.  En effet, la hausse des taux d'intérêt a réduit d’environ 30% le budget des acheteurs potentiels. Il existe cependant des solutions alternatives pouvant permettre aux personnes non éligibles aux prêts immobiliers, de pouvoir financer progressivement l’achat de leur résidence principale. Voici les trois meilleures façons de devenir propriétaire sans demander de crédit.

Par Sylvain B. | Mise à jour le 12/02/2024 08:40 Publié le 18/01/2024
3 astuces pour devenir propriétaire sans crédit

1 Acheter un bien immobilier en viager

Lorsque vous réalisez un achat en viager, vous convenez avec le vendeur du montant du versement d’un bouquet initial (somme d’argent payable à l’achat), et vous déterminez ensuite le montant d’une rente mensuelle, ces mensualités prendront fin lors du décès du vendeur.

Si vous achetez un viager à un couple, le versement des rentes prendra fin, lors du décès du dernier des conjoints.

Il existe deux types de viager : 

Premièrement, le viager occupé : 

Dans ce cas, les vendeurs conservent leur droit d’habiter le bien immobilier, c’est le cas le plus fréquent.

Etant donné que le bien reste habité par les vendeurs, une décote du prix du bien immobilier sera appliquée, cette dernière sera calculée en fonction de l'âge et du sexe des vendeurs.

Il va s’en dire que plus l'âge des vendeurs est élevé, plus cette décote sera faible. 

Deuxième type de viager, le viager libre : 

Dans ce cas, le bien immobilier sera vendu libre de toute occupation. C'est-à-dire que le vendeur quitte définitivement le bien immobilier vendu en viager.

L’acheteur pourra dans ce cas vendre, habiter ou bien encore louer le bien immobilier, il en aura la pleine propriété.

Le bouquet et les rentes d’un viager vendu libre seront plus importantes qu’une vente en viager occupé.

En effet, comme vu précédemment, un viager acheté libre peut être par la suite soit loué, soit vendu soit habité par l’acheteur.

L’avantage d’acheter en viager est de pouvoir négocier fortement le prix du bien immobilier et ainsi obtenir le bien à moindre coût.

Pour déterminer le montant du bouquet et des rentres vous devrez tenir compte de trois éléments : 

  • La valeur vénale du bien, vous devrez pour cela réaliser une étude de marché ou une estimation réaliste

  • L'âge des propriétaires, vous serez alors en mesure d'appliquer la fameuse décote sur la valeur du bien, pour cela vous devrez tenir compte de l’espérance de vie moyenne en fonction du sexe des vendeurs

  • Le type d’occupation : Libre ou occupé

En règle générale le bouquet représente 30% de la valeur vénale (estimation) du bien immobilier après décote, les 70% restant seront versés sous forme de rente mensuelles.

Pour résumer : 

Commencez par déterminer la valeur du bien immobilier et appliquez la décote en fonction de l'âge.

Lorsque que vous achetez un bien immobilier en viager occupé ou libre, vous devez passer par la case notaire.

Ensuite, vous signerez un compromis de vente dans lequel seront détaillées toutes les clauses et conditions de la vente en viager.

Lorsque toutes les conditions suspensives auront été réalisées, vous signerez alors un acte authentique de vente en viager, à ce moment le vendeur n’est plus propriétaire c’est l’acheteur qui devient le nouveau propriétaire.

Les avantages : 

  • Acheter un bien immobilier à moindre coût, en effet la négociation est beaucoup plus facile et surtout décotée suivant l'âge des vendeurs

  • Pas de risques d’impayés ou de dégradation à l’inverse d’un investissement locatif

  • Constitution d’une épargne et d’un patrimoine immobilier sur du long terme, un paiement échelonné composé d’un bouquet et de rentes mensuelles

  • L’acheteur peut occuper, louer ou encore vendre le bien immobilier en cas de libération anticipée

  • Adapter son investissement en fonction de ses capacitées financières

  • Acheter en viager ne nécessite pas de gestion locative

  • Lors d’un viager occupé, la taxe d’habitation, si il y a et les frais courant d’entretien sont à la charge du vendeur

Les inconvénients : 

  • L'inconvénient principal d’acheter un viager est de s’exposer au risque de longévité du vendeur

  • Vous allez devoir assumer toutes les grosses dépenses ainsi que la taxe foncière

  • Si vous décédez avant le vendeur ce sont vos héritiers qui devront supporter les rentes mensuelles

  • Si vous ne pouvez plus payer les rentes, la vente se verra annulée et le vendeur récupérera son bien immobilier pleinement

2 Acheter un bien immobilier avec une vente à terme

Lors d’une vente à terme vous définissez ce que l’on appelle le versement d’un bouquet initial, comme lors d’un achat en viager.

Ce bouquet sera versé au vendeur le jour de l’acte authentique de vente chez un notaire.

Il sera donc négocié avec le vendeur dès le début de la vente et sera aussi inscrit dans votre proposition d’achat initiale, mais aussi lors de la signature du compromis d'achat.

Mais surtout, ce bouquet sera déterminé en fonction de votre épargne disponible, vous permettant ainsi de pouvoir acheter un bien immobilier sans pour autant vous mettre en danger financièrement.

Vous définirez ensuite le montant des futures mensualités, ces dernières correspondront donc à un versement mensuel.

Elles seront, elles aussi, négociées avec le vendeur avant de signer un compromis d'achat.

Ensuite, elles commenceront à être versées au vendeur après avoir signé un acte authentique de vente définitif devant notaire.

Grâce à ce principe, vous devenez donc petit à petit propriétaire du bien immobilier que vous allez acheter en vente à terme.

Vous allez enfin convenir avec votre vendeur, d’une durée de versement de ces fameuses mensualités. 

Cette durée restera fixe et incompressible, aussi si le ou les vendeurs venait (aient) à décéder avant la fin prévue, vous devrez alors verser les mensualités restantes à leurs héritiers.

Le montant du bouquet que vous verserez au départ plus le montant total des rentes versées sur une durée donnée, correspondront à la valeur du bien immobilier acheté en vente à terme.

Afin de déterminer le montant du bouquet, le montant des rentes et la durée de la vente à terme, il vous faudra en premier lieu estimer le bien immobilier à sa juste valeur.

L’avantage d’une vente à terme reste donc de pouvoir définir vos conditions d’achats en fonction de votre budget mais aussi de la valeur du bien immobilier acheté, tout en ajustant la durée de cette vente à terme.

Lors d’une vente à terme, vous pourrez convenir avec le vendeur que cette dernière reste occupée.

Dans ce cas, le vendeur reste dans les murs, il continue de profiter du bien immobilier, il conserve son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

S’il le souhaite, le vendeur peut même quitter le bien immobilier et le louer avec votre accord bien sûr, cette condition devra cependant avoir été négociée préalablement et donc inscrite dans le compromis d'achat et l’acte de vente.

Lors d’une vente à terme occupée vous aurez alors la possibilité d’appliquer une décote sur le prix de vente du bien immobilier, vous permettant ainsi d’acquérir ce dernier à un prix inférieur à celui du prix du marché immobilier local.

C’est normal en quelques sortes car cette option avantage le vendeur : 

Il perçoit un bouquet et des rentes et peut continuer à vivre dans son logement, comme avant.

En négociant l’achat du bien immobilier grâce à une décote “vente à terme occupée” vous réaliserez donc une économie dès votre achat.

Deuxième option, vous réalisez votre vente à terme en mode libre.

Dans ce cas, le vendeur quitte le bien immobilier dès la signature de l’acte authentique de vente.

Il libère les lieux, et n'a plus la possibilité de revenir dans ce dernier, en effet cette décision est irrévocable.

Vous pourrez donc jouir du bien immobilier pleinement, vous aurez la pleine propriété de ce dernier.

Cette option reste la plus intéressante, elle pourrait même s’apparenter à de la location vente ou à de la location accession, cela vous permettra de devenir propriétaire, petit à petit, tout en habitant le bien immobilier que vous êtes sur le point de financer.

Cependant, dans le cas d’une vente à terme libre, vous ne pourrez pas appliquer de décote du prix d’achat.

Vous paierez donc le bien immobilier au prix du marché immobilier local.

Voici le principal avantage d’acheter un bien immobilier en passant par une vente à terme : 

  • Devenir propriétaire de votre logement ou réaliser un investissement immobilier sans devoir demander de crédit immobilier.

En effet, souscrire un crédit immobilier pour votre achat, représente des frais : 

  •  D'une part vous devrez supporter, tout au long du crédit immobilier, un taux d'intérêt immobilier représentant la rémunération de la banque.

  • D’autre part, vous devrez vous acquitter de frais de dossiers dès votre demande de prêt

  • Vos mensualités se verront augmentées par la souscription d’une assurance 

  • Et enfin vous devrez également payer des frais de garantie.

Vous réaliserez donc une économie non négligeable en vous passant d’un crédit immobilier.

3 Acheter un bien immobilier en location vente

Le principe de la location vente s’apparente à une formule à mi-chemin entre de la location et l’achat d’un bien immobilier.

En effet dans ce contrat vous allez définir une période dite de jouissance, durant cette période vous verserez un “loyer” au propriétaire du bien immobilier, ce “loyer” sera composé : 

  • D’une part locative, correspondant à un loyer

  • D’une part acquisitive, correspondant à une avance sur le prix d’achat

Cette période de jouissance sera comprise entre deux et quatre ans maximums, vous permettant ainsi de confirmer ou pas votre souhait d’acheter le bien immobilier que vous occupez depuis le début.

Afin d'être valide, le contrat de location vente devra être signé avec l’aide d’un notaire.

Dans ce contrat sera aussi indiqué le montant d’achat prévu ainsi que la durée de jouissance.

Durant la période de jouissance, comprise entre deux et quatre ans maximums, vous aurez donc la possibilité de lever l’option d’achat et d’acheter le bien immobilier définitivement.

A ce moment vous deviendrez donc propriétaire du bien immobilier, vous devrez alors revenir devant le notaire ayant rédigé le contrat de location vente afin de signer un acte authentique de vente.

Lors de cet acte authentique de vente, vous devrez alors payer comptant ou à crédit la valeur du bien immobilier que vous souhaitez acheter, à ce prix vous viendrez déduire toutes les parts acquisitives que vous avez déjà versées auparavant. 

A l’issue de la signature de l’acte de vente, vous serez donc pleinement propriétaire du bien immobilier que vous occupiez en location vente.

Durant toute la période de jouissance vous avez donc commencé à payer le bien immobilier que vous occupiez, en effet comme vu précédemment, les parts acquisitives viennent en déduction du prix d’achat.

Vous avez aussi pu “tester” le bien immobilier durant toute cette période et avez donc l’opportunité de l’acheter maintenant.

Dans le cas d’une location vente, vous commencez donc à épargner dès votre emménagement, en effet les parts acquisitives représentent en quelque sorte une avance sur le prix final.

Si toutefois vous ne souhaitez pas lever l’option d’achat, le versement de votre part acquisitive vous sera restituée, moins des pénalités dues au vendeur, ces dernières auront été mentionnées dans le contrat de location vente que vous aurez signé au début, chez le notaire.

Lorsque vous aurez décidé de lever l’option d’achat, il ne vous sera donc demandé aucun apport.

En effet, cet apport aura été préalablement constitué avec les parts acquisitives que vous avez déjà versées lors de la période de jouissance.

C’est la l’un des principaux avantages de la location vente : 

  • Avoir la possibilité d’acheter un bien immobilier sans fournir d’apport

Cependant, un dépôt de garantie pourrait vous être demandé par le vendeur, ce montant ne devra pas dépasser 5% du prix de vente prévu.

Le montant du dépôt de garantie sera payable lors de la signature du contrat de location vente, ce dernier constitue également une avance sur le prix final.

De plus, durant toute la période de jouissance vous n’aurez qu’à “prendre en charge” : 

  • La taxe d’habitation, si vous êtes concernés

  • Le petit entretien (un évier bouché par exemple)

Durant cette même période le vendeur prendra en charge : 

  • La taxe foncière

  • Les gros travaux (remplacement d’une chaudière)

  • Les charges de copropriété

Il est évident que le jour où vous deviendrez propriétaires vous devrez alors assumer toutes les charges inhérentes au bien immobilier.

De plus, la location vente est la seule alternative immobilière qui vous permettra de tester un bien immobilier avant de l’acheter.

Dans ce cas, pas de risque de vice caché découvert après achat ou même de nuisances impossibles à identifier lors des différentes visites ou contre-visites.

Vous aurez toute la période de jouissance, jusqu’à quatre ans donc, pour conforter votre choix d’acheter ou pas.

Vous pourrez aussi bénéficier du Prêt Social Location Accession PSLA, ce dernier est un prêt conventionné accordé au départ à un promoteur ou à un constructeur privé ou bien encore à un organisme d'Habitation à Loyer Modéré HLM.

Il sert à financer la construction ou l’achat de biens immobiliers destinés à être proposés en location vente.

Lorsque un habitant souhaite lever l’option d’achat et donc acheter le bien qu’il occupe, le reste de ce prêt lui est transféré, lui épargnant ainsi les démarches de demande de prêt immobilier pour financer ce dernier.

Afin d'être éligible au Prêt Social Location Accession PSLA vous devrez : 

  • Occuper le bien au moins huit mois par an

  • Ne pas dépasser un certain plafond de revenu

Par ailleurs, les mensualités seront plafonnées et surtout ne devront pas être supérieures au loyer versé au cours du mois précédant la levée de l’option d’achat.

D’autre part, grâce au Prêt Social Location Accession PSLA, l’opérateur immobilier (promoteur ou organisme Habitation à Loyer Modéré HLM) bénéficie d’une TVA à 5,5% et l’acquéreur est exonéré de taxe foncière durant 15 ans.

Les contrats de location vente sont dans la plupart des cas réservés à des revenus modestes.

En effet, ils concernent bien souvent des biens immobiliers appartenant à des bailleurs sociaux de type Habitation à Loyer Modéré HLM.

Ce type de transaction permet donc de pouvoir acheter un bien immobilier sans être pour autant éligible à un prêt immobilier.