Acheter un immeuble de rapport : 10 tuyaux à connaitre
Vous souhaitez acheter un immeuble de rapport ou encore une maison divisible pour créer plusieurs appartements destinés à être loués ou revendus. Vous faites le bon choix car il s’agit d’une opération très rentable, mais qui demande quand même un minimum de préparation et de connaissances. Devenez incollable sur la création ou la rénovation d’immeuble de rapport, voici nos 10 meilleurs tuyaux.
1 Validez votre projet avec votre banque
Avant de partir en visite, vous devrez d’abord réaliser une étude de financement avec votre banque.
On pense bien souvent qu’il suffit de trouver l’affaire du siècle pour que votre demande de crédit immobilier soit acceptée.
En réalité, de nombreux paramètres rentrent en ligne de compte.
Vos revenus par exemple, ces derniers devront être supérieurs aux loyers que vous percevrez, en effet vous devrez faire face à d’éventuels impayés.
De manière à assumer les frais que généreront votre investissement, les revenus locatifs, pour le calcul de votre rentabilité, seront eux réduits de 30% par rapport à leur valeur de base.
Autrement dit pour un loyer perçu de 1000 Euros la banque ne prendra en compte que 700 Euros mensuels.
Les travaux, s'il y en a, devront être réalisés dans des délais rapides afin que vous puissiez percevoir et rembourser vos échéances rapidement.
Si vous projetez de réaliser vos travaux vous même, vous devrez alors justifier de disponibilité et de compétences nécessaires à la réalisation de ces derniers.
Maîtriser votre financement vous permettra donc de réaliser votre projet d’achat en toute sérénité, commencez donc par cette étape importante.
2 Définir un secteur
Définir un secteur de recherche sera aussi une étape cruciale de la réussite de votre projet d’achat d’immeuble de rapport.
En effet vous devrez pour cela vous renseigner sur l’activité de ce dernier, est-ce un endroit calme ou au contraire animé ? Quelles universités se trouvent à proximité ? Le stationnement est-il payant et/ou facile ? La demande locative est-elle importante ?
Vous pourrez alors pour cela, vous déplacer afin de vous rendre compte par vous même, mais aussi recueillir facilement toutes ses informations auprès de la mairie.
Il va s’en dire que votre futur achat devra se réaliser dans un secteur dynamique sur le plan locatif, mais également vous devrez sélectionner ce secteur en fonction du montant des loyers pratiqués dans ce dernier.
Votre objectif sera d'acheter au meilleur rapport qualité/prix possible en fonction du prix d’achat et des revenus locatifs possibles.
3 Gagnez du temps lors des visites
Réalisez vos visites avec des artisans ou encore mieux un conducteur de travaux ou encore un maître d'œuvre.
En effet, il sera toujours nécessaire de réaliser des travaux dans un immeuble de rapport.
Après les visites vous obtiendrez donc assez rapidement des devis détaillés et pourquoi pas de nouveaux plans.
Si des appartements sont loués faites en sorte d’en visiter un maximum en même temps, pour cela vous devrez vous déplacer au bon moment, quand tout le monde est disponible.
Consultez tous les diagnostics techniques de l’immeuble, grâce à ces derniers vous connaîtrez de suite, en fonction de la date de construction de l’immeuble :
- Ses performances énergétiques (avec ses consommations) DPE
- Ses émissions de gaz à effet de serre GES
- L’état de l’installation électrique
- L’état de l’installation de gaz
- La présence ou non d’amiante
- La présence ou non de plomb
- La présence ou non de termites
- La présence ou non de mérules
- La superficie Carrez, pour les biens en copropriété
- L’état des risques naturels, pollutions et nuisances éventuelles de votre secteur
Tous ces points de contrôle ont une durée de validité, les délais de validité les plus courts sont la validité des recherches des termites et l’état des risques et nuisances environnant, ces derniers seront valables six mois.
En règle générale les diagnostiqueurs renouvellent la recherche de termites et l’état des risques et nuisances environnant gratuitement une fois, dans ce cas le dossier de diagnostic sera donc valable un an.
Sachez que, pour les Diagnostics de Performances Energétiques (DPE) classés en F ou en G, un audit énergétique devra venir compléter le Dossier de Diagnostic Technique DDT.
Cet audit énergétique, vous permettra de connaître les travaux nécessaires à réaliser afin d’améliorer les performances du bien immobilier ainsi que ses dépenses.
4 Validez votre projet avec le service urbanisme
Si l’immeuble que vous souhaitez acheter nécessite des travaux, vous devrez vous assurer auprès du service urbanisme que votre projet sera réalisable.
En effet, certaines zones sont soumises au Plan de Prévention des Risques Naturels PPRN.
Par exemple, un immeuble situé dans une zone inondable devra disposer d’aménagements permettant aux occupants de pouvoir se réfugier dans les étages en cas de fortes crues.
D’autres zones seront elles concernées par des restrictions architecturales, les zones protégées, dans ce cas vous devrez alors respecter un cahier des charges précis dans le cas où vos travaux visent à changer l’aspect général de l’immeuble.
- Rénovation de toiture
- Réfection de façade
- Remplacement des menuiseries
- Création de nouvelles ouvertures
- Création d’un toit terrasse
5 Rédiger une proposition d’achat
Vous avez trouvé l’immeuble de rapport qui vous convient le mieux, ce dernier est situé dans un quartier dynamique, la demande en location y est importante.
De plus, les travaux que vous projetez de réaliser sont possibles et le tout entre dans votre budget.
Vous allez donc pouvoir négocier le prix d’achat en rédigeant une proposition écrite.
Sur cette dernière vous commencerez par mettre en valeur :
- Votre étude de financement
- Vos devis
- Le plan d’urbanisme en votre faveur
Afin de déterminer un prix correct vous devrez ensuite réaliser une étude de marché.
Pour que cette étude soit la plus juste possible vous devrez comparer l’immeuble de rapport à d’autres immeubles en vente actuellement et d’autres déjà vendus.
Les critères de comparaisons seront les suivants :
- Le secteur
- La superficie
- L’état
- Les revenus locatifs
Tous ces éléments vous permettront donc de fixer un prix de vente correct et donc de convaincre efficacement le propriétaire vendeur.
Afin de vous faciliter la tache sur vikingimmobilier.fr nous regroupons sur carte les biens à vendre et vendus.
Vous retrouverez toutes ces informations après avoir déposé une annonce immobilière de recherche.
6 Signez un compromis d’achat
Une fois la proposition d’achat acceptée par le propriétaire vous allez pouvoir signer un compromis d'achat chez un notaire.
Un compromis pourrait être signé directement entre particuliers.
Cependant, au vu de sa valeur juridique, il sera fortement conseillé de recourir aux services d’un notaire.
De plus, la signature de l'acte définitif d’achat devra obligatoirement se réaliser avec ce dernier.
Lors du rendez-vous du compromis vous allez valider le prix et conditions d’achat mais aussi, vous allez détailler un calendrier de réalisation de conditions suspensives.
7 Réalisez vos conditions suspensives
Aussi à compter de la réception par accusé de réception ou lors de la signature électronique vous aurez :
- Un mois pour déposer une demande de travaux auprès du service urbanisme de la mairie
- La mairie aura un mois pour vous donner son accord de travaux, ou vous demander des pièces complémentaires
- Ensuite vous aurez un mois supplémentaire pour déposer une demande prêt immobilier dans une banque ou auprès d’un courtier en crédit immobilier
- Enfin la banque aura un mois supplémentaire pour éditer les offres de prêt immobilier
8 Signez un acte d’achat définitif
Lorsque toutes les conditions suspensives auront été réalisées, vous serez alors en mesure de signer un acte définitif d’achat.
Un acte authentique d’achat est dans un premier temps une relecture du compromis d'achat, le notaire repasse en revu votre identité, le montant de la transaction, il valide la réception des fonds sur son compte et s’assure que l’immeuble n’a pas subi de dégats ou autres modifications non prévues entre temps.
Et bien entendu il s’assure que toutes les conditions suspensives ont bien été réalisées :
- Vous avez reçu une autorisation d’urbanisme
- Vous avez reçu vos offres de prêt
Avant de réaliser le rendez-vous d’acte authentique, procédez à une dernière contre visite afin de vous assurer que tout soit en ordre.
Après ce rendez-vous, vous serez alors propriétaire de l’immeuble et pourrez donc soit percevoir les loyers, soit débuter vos travaux de rénovation.
9 Débutez les travaux
Une durée d'autorisation d’urbanisme ou encore d’un permis de construire ou alors autorisation de travaux a une durée de validité de trois ans renouvelable plusieurs fois.
Prenez aussi en compte, dans le cas où vous avez demandé un prêt immobilier, que les mensualités seront réduites durant toute la durée des travaux, vous permettant ainsi de pouvoir continuer à vivre normalement sans percevoir vos revenus locatifs.
On parle dans ce cas de frais intercalaires, ils sont en général égaux à 30% de la valeur des mensualités prévues pour une durée maximale de deux ans.
10 Déclarez la fin de vos travaux
Vos travaux sont enfin terminés ? Vous devrez alors prendre contact avec la mairie et le service urbanisme afin que ces derniers procèdent à une vérification de la conformité des travaux prévus.
Vous aurez alors un délai de 90 jours après la fin de vos travaux pour déclarer la fin de ces derniers.