Les 9 documents à réunir avant de mettre en vente un bien immobilier
Quels sont les documents à réunir pour vendre une maison, un terrain constructible ou un appartement dans de bonnes conditions ? Quels sont les documents que vous devrez transmettre à votre notaire afin d’obtenir un rendez-vous de compromis rapidement ? On vous dit tout dans ce nouvel article pour que vous puissiez constituer votre dossier de mise en vente.
1 – Les diagnostics immobiliers et le Dossier de Diagnostic technique DDT
Faire diagnostiquer votre bien immobilier pour le vendre sera la première étape à réaliser.
Pour cela vous devrez prendre contact avec un diagnostiqueur agréé afin qu’il vienne visiter votre bien immobilier et vous établir un Dossier de Diagnostic technique DDT.
Suivant l’année de construction du bien immobilier en vente ce rapport vous renseignera sur :
- Les performances énergétiques DPE (avec ses consommations)
- Les émissions de gaz à effet de serre GES
- L’état de l’installation électrique pour les biens immobiliers de plus de 15 ans
- L’état de l’installation de gaz pour les biens immobiliers de plus de 15 ans
- La présence ou non d’amiante pour les biens immobiliers construits avant juillet 1997
- La présence ou non de plomb pour les biens immobiliers construits avant 1949
- La présence ou non de termites
- La présence ou non de mérules
- La superficie Carrez, pour les biens en copropriété
- L’état des risques naturels, pollutions et nuisances éventuelles de votre secteur
Le Dossier de Diagnostic Technique DDT est un document obligatoire pour signer un compromis de vente, mieux vaut donc anticiper et commencer par cette première étape.
De plus, ce document vous aidera à mieux connaître votre bien immobilier à vendre.
Bon à savoir, les biens immobiliers ayant obtenu un Diagnostic de Performance Energétique DPE, supérieur à F devront fournir en complément un audit énergétique.
Cet audit énergétique vous permettra de connaître les coûts éventuels et solutions de remise aux normes de votre bien immobilier à vendre.
2 – Le titre de propriété
Ce document vous sera indispensable pour savoir si votre bien immobilier (Appartement, maison ou terrain constructible) est concerné par une éventuelle servitude ou non.
Il vous renseignera aussi sur la destination de votre bien, ainsi vous pourrez savoir si votre bien immobilier à vendre peut être utilisé à des fins professionnelles ou commerciales.
Le titre de propriété est un document très utile pour connaître votre numéro de parcelle cadastrale ainsi que sa superficie (pour les maisons et pour les terrains constructibles).
Pour les appartements en copropriété vous pourrez aussi consulter la superficie loi carrez.
Pour les appartements ou maisons de moins de dix ans, vous connaitrez la durée des diverses garanties.
Enfin ce document vous renseigne sur le mode de raccordement des eaux usées (tout à l’égout ou assainissement privé).
3 – L’état descriptif de division
Un État Descriptif de Division EDD détaille avec précision chaque lot privatif (appartement ou maison) de l’ensemble de la copropriété, c’est un document technique édité en général par un géomètre expert.
Il attribue à chaque bien immobilier un numéro de lot, une superficie privative et des tantièmes ou millièmes.
Les tantièmes ou millièmes sont les parts détenues par chaque lot, ils seront utiles pour la répartition des charges liés à l’immeuble mais aussi au moment des votes lors des assemblées générales.
Exemple :
- Un immeuble de 10 appartements doit effectuer 10 000 Euros de travaux. Vous êtes propriétaire du lot numéro 1 d’une superficie privative de 50 m² représentant les 100/10 000 ème (tantièmes) ou 10/1000 ème (millièmes) des parties communes générales de l’immeuble. Vous participerez donc à hauteur de 100 Euros aux travaux d’un montant de 10 000 Euros = 100/10 000 ème.
- Aussi lors d’un vote à l’unanimité, votre voix représentera 10/1000 éme des voix générales.
Par ailleurs, et ce afin de situer physiquement chaque lot, un plan viendra compléter l’État Descriptif de Division EDD .
Si l’immeuble subit des travaux de transformation, voire d’agrandissement, il sera nécessaire de recréer un nouvel État Descriptif de Division EDD.
Enfin, ce document sera annexé au règlement de copropriété.
4 – Le règlement de copropriété
C’est un document obligatoire qui est rédigé au moment de la création d’une copropriété, il doit être bien sûr écrit, il définit les règles de vie dans l’ensemble de la copropriété.
Le règlement de copropriété doit être rédigé par un notaire et sera établi à l’aide de l'État Descriptif de Division EDD.
Ce document fera aussi état des droits et obligations des habitants de l’immeuble qu’ils soient propriétaires ou locataires.
Le syndic est responsable du bon fonctionnement de l’immeuble et doit veiller à ce que le règlement de copropriété soit respecté de tous.
En cas de non-respect du règlement de copropriété, le syndic devra écrire au copropriétaire fautif afin de lui rappeler les règles visées dans ce dernier.
Toutefois, si la situation venait à perdurer, le syndic pourra faire un recours auprès du tribunal du lieu de situation de l'immeuble.
Le règlement de copropriété sera rédigé dès l’arrivée des premiers habitants et il encadrera par exemple :
- L’accrochage du linge aux fenêtres
- Heure et durée des travaux divers
- Usage des parties communes
Le règlement de copropriété pourra limiter l’usage des parties privatives, c’est-à-dire interdire l’usage du bien à des fins professionnelles ou commerciales.
Ce document pourra aussi prévoir qu’en cas de vente immobilière, les copropriétaires soient prioritaires à l’achat.
Le règlement de copropriété pourrait aussi interdire la division ou le regroupement de parties privatives.
Avec l'État Descriptif de Division EDD, ce document servira à répartir les charges et appels de fonds liés à l’ensemble de la copropriété.
Chaque propriétaire et chaque locataire devra posséder une copie de ce règlement, le syndic doit en posséder une aussi.
Si vous avez perdu ce document vous pourrez en demander une copie à votre syndic de copropriété.
5 – Les factures d'entretiens et de travaux
L’entretien de votre chaudière, gaz ou électrique ou encore de votre climatisation réversible.
Ces appareils sont garantis et bien souvent liés à des contrats d’entretien, n’hésitez pas à montrer ces factures au futur acheteur lors des visites.
Travaux récents, toiture, nouvelle salle de bain ou cuisine, si vous avez une nouvelle piscine, un nouveau liner...
Rien de plus valorisant de prouver que vous êtes un propriétaire soigneux.
Réunissez donc tous les documents justifiant vos travaux et entretiens divers, de même ces derniers pourront être annexés au compromis de vente.
6 – Vos différents contrats d’entretien
Faites un point sur tous les contrats d'entretien qui concernent le bien immobilier que vous souhaitez vendre.
Lors d’une vente immobilière le prochain propriétaire pourra choisir de maintenir le contrat d’entretien ou bien de choisir un autre prestataire.
Les différents contrats d’entretien concernent souvent des chaudières et/ou systèmes de production d’eau chaude, ils sont donc souvent accompagnés d’une garantie.
De plus, afin de présenter votre bien immobilier du mieux possible, vous pourrez présenter tous ces documents au moment des visites.
Réunissez donc tous les documents justifiant vos abonnements divers, ces derniers pourront être aussi annexés au compromis de vente.
Par ailleurs, concernant vos contrats de fourniture d’eau, d’électricité ou encore de gaz de ville, il conviendra de faire un relevé de compteurs juste avant de signer l’acte authentique.
Vous pourrez ainsi résilier ces derniers et les futurs acheteur, souscrire de nouveaux contrats de founiture.
7 – Les différentes garanties d’une maison ou d’un appartement neuf
La garantie de parfait achèvement :
Fissures, malfaçons, fuites, vous aurez un an pour signaler à votre constructeur tous les défauts de finitions.
La garantie biennale ou de bon fonctionnement :
Cette garantie est applicable sur tous les éléments de la construction pouvant être démontés tels que : le chauffe-eau, les volets, les portes. Elle est valable deux ans.
La garantie décennale ou dommage ouvrage :
Ces deux garanties assurent le gros œuvre de la maison.
La différence entre les deux ?
La garantie dommage ouvrage prend en charge immédiatement les frais de réparations ou de reconstruction.
La garantie décennale va chercher qui est fautif et va demander au responsable de réparer les dégâts, c’est beaucoup plus long…
8 – Le plan cadastral
Vous pourrez imprimer facilement votre plan cadastral sur le site du cadastre.
Pour cela vous devrez compléter votre adresse et situer votre parcelle sur le plan qui vous sera proposé, vous pourrez également effectuer une recherche par références cadastrales si vous les possédez.
Pour les copropriétés, c'est la parcelle de votre ensemble immobilier qui sera représentée.
Ce plan vous renseignera sur la superficie totale de la parcelle, vous pourrez aussi distinguer les parties bâties.
Les constructions déclarées comme habitables seront représentées en jaune foncés, quant aux annexes, garages ou tout autres batiments déclarés comme non habitables ces derniers seront représentés en jaune clair.
Le plan cadastral vous sera donc utile pour vous rendre compte des constructions déclarées.
9 – La taxe foncière
Ce document vous permettra de justifier le montant que vous aurez renseigné sur votre annonce de vente immobilière.
Par ailleurs, lorsque vous signerez un acte authentique de vente, le nouvel acheteur vous règlera le prorata correspondant à l’année en cours, ainsi vous continuerez de payer votre taxe foncière jusqu’à la fin de l’année si vous êtiez mensualisés.
Le notaire chargé de votre vente immobilière s’occupera de notifier au service des impôts foncier que vous n'êtes plus le propriétaire du bien immobilier vendu.
Ainsi l’année suivante ce sera le nouveau propriétaire qui recevra la taxe foncière du bien vendu.
Cependant, si vous étiez mensualisé, l'arrêt des mensualité n’est pas automatique, pensez donc à demander vous même par écrit, l'arrêt de ces dernières.